문재인 정부가 투기수요 억제에 중심을 두고 추진하고 있는 부동산정책이 내년 집값을 안정화할 수 있을지를 놓고 상반된 의견이 나온다.

부동산정책뿐 아니라 금리인상과 입주물량 증가 등 집값에 영향을 주는 다양한 요소가 혼재된 까닭인데 주택 수요가 많은 서울의 경우 집값 상승세가 꺾이기 힘들 수도 있다는 것이다.
 
윤석모 삼성증권 연구원은 11일 “문재인 정부가 내놓은 다양한 고강도 부동산대책의 핵심은 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위한 안정적 임대주택시장 조성”이라며 “내년 부동산시장은 부동산대책과 더불어 금리상승과 입주물량 증가 등의 요인이 맞물리는 상황이 될 것”이라고 내다봤다.

문재인 정부는 출범 이후 모두 다섯 차례에 걸쳐 부동산시장과 관련한 대책을 발표했다. 투기수요를 차단하기 위해 집값 상승세가 높은 지역의 금융대출 기준을 이전보다 까다롭게 하는 데 초점이 맞춰져 있다.

이런 대책으로 부동산 거래가 점차 위축될 조짐을 보이는 상황에서 최근 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 연 1.25%에서 1.5%로 인상한 데다 내년 입주물량이 쏟아질 것으로 예상되면서 부동산경기가 점차 둔화할 것이라는 전망이 전문가들에게서 나온다.

부동산114에 따르면 내년 입주물량은 전국 43만9천 세대로 올해 38만4천 세대와 비교해 14.6% 증가할 것으로 전망된다. 이는 입주물량 집계가 시작된 뒤 역대 최대 물량이다.

한국건설산업연구원은 최근 건설산업 현황과 미래 경영환경 등을 가늠해볼 수 있는 11월 건설기업경기실사지수(CBSI)가 78.2포인트를 보였다고 밝혔다. 이 지수가 100보다 낮으면 건설경기를 부정적으로 보는 기업이 낙관적으로 보는 기업보다 더 많다는 뜻이다.

이홍일 박철한 한국건설산업연구원 연구원은 “건설기업경기실사지수는 8월부터 11월까지 70포인트 선에 머물러있다”며 “넉 달 연속 70포인트 선을 보인 것은 3년4개월 만에 처음 겪는 상황으로 건설경기가 점차 둔화되고 있음을 시사한다”고 파악했다.

이 연구원은 “건설기업경기실사지수에 가장 큰 영향을 미쳤던 주택경기가 정부가 내놓은 부동산대책의 영향을 받아 위축된 가운데 금리 인상으로 상업용시설과 오피스텔 같은 비주택경기 또한 위축될 가능성이 커졌기 때문”이라고 덧붙였다.

주택산업연구원도 전국 건설사 99곳과 공인중개사무소 113곳을 대상으로 2018년도 주택시장 전망과 관련한 조사를 진행한 결과 내년 주택시장이 지방을 중심으로 둔화할 가능성이 크다는 내용의 보고서를 냈다.
 
하지만 주택경기 둔화가 서민들의 최대 관심사인 집값에 어떤 영향을 미칠지를 놓고는 여러 시나리오가 충돌하고 있다.

윤석모 연구원은 “다주택자 규제에 따라 갭투자가 감소할 경우 전세공급이 줄어들 것이고 주택거래시장 위축으로 매매가격까지 떨어지면 전세 수요가 늘어날 것”이라며 “전세의 공급 감소와 전세 수요 증가는 전세 가격상승을 불러올 것이고 이는 다시 갭투자 증가의 유인이 돼 매매가격이 상승할 수 있다”고 내다봤다.

갭투자는 시세차익을 목적으로 주택가격과 전세가격의 차이가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자방식을 일컫는다.

하지만 내년 하반기 이후 입주물량이 큰 폭으로 늘어나는 점을 감안할 때 공급이 대폭 늘어난 영향을 받아 전세 가격과 매매 가격이 동반 하락할 가능성도 충분하다고 윤 연구원은 내다봤다.

주택경기 둔화는 투자감소, 거래시장 위축 등으로 판단할 수 있는데 이것이 실제 집값 하락으로 이어질 수 있을지에 대해서는 뚜렷한 합의점이 없는 셈이다.

다만 지역별로 집값이 서로 다른 양상을 띨 가능성은 있다.

서울의 경우 과거부터 공급이 부족한 지역으로 매번 꼽혔다. 재건축재개발에 따라 사라지는 주택수(멸실세대수)와 비교해 신규공급은 턱없이 부족한 상황이라 각종 부동산규제에도 불구하고 집값이 완만한 상승세를 이어갈 가능성이 크다고 전문가들은 보고 있다.

반면 주택공급이 활발하게 이뤄지고 있는 경기도(용인, 평택, 화성, 시흥)와 일부 지방에서는 가파른 입주물량 증가세 탓에 전세가격을 비롯한 집값이 모두 내려갈 가능성이 있다. [비즈니스포스트 남희헌 기자]