[비즈니스포스트] 인천 계양, 고양 창릉 등 3기 신도시 공사가 잇단 청약을 시작으로 본격화되고 있다.

이한준 한국토지주택공사(LH) 사장은 공공주택 공급 확대에 총력을 다하면서도 이에 따른 부채비율 관리도 동시에 신경써야 하는 상황에 놓였다.
 
26일 LH에 따르면 최근 300여 명의 신입사원을 정식 임용해 3기 신도시 조성을 비롯한 정책공급 물량 확대에 대비해 전국 현장 중심으로 인력 배치를 마쳤다.

이 사장은 경남 진주시 LH 본사에서 열린 신입사원 임용식에서 "신입사원 채용으로 수도권 주택공급 확대, 3기 신도시 조성 본격화 등 정책 물량 확대에 따라 부족해진 일손 부담을 덜고 조직에는 새로운 활력소가 될 것으로 기대한다"고 말했다.

특히 3기 신도시와 관련해 지난해 9월 인천 계양에서 청약을 진행한 데 이어 이번 달 고양 창릉에서 올해 첫 본청약이 진행된 뒤 공사 진행이 본격화될 것으로 예상된다.

3기 신도시는 정부가 추진하고 있는 ‘수도권 주택공급 확대방안’ 등의 일환으로 수도권 주택시장 및 서민 주거 안정을 위해 계획한 공공주택지구를 말한다.

남양주왕숙·왕숙2, 하남교산, 인천계양, 고양창릉, 부천대장 등 6곳이 3기 신도시 주요 지구에 포함된다.

이 가운데 인천계양은 지난해 3월에 착공해 3기 신도시 가운데 시작을 끊었다. 이번 달 말 본청약이 진행되는 고양 창릉은 지난해 11월 착공했다. 또 남양주왕숙·왕숙2, 부천대장, 하남교산은 올해 착공에 들어갈 것으로 파악된다.

인천계양지구 A3블록은 2021년에 진행된 사전청약에서 12.8대1의 경쟁률을 보였지만 공사비 인상 등을 반영한 분양가 상승 등의 영향으로 본청약 경쟁률은 3대1 수준으로 낮아졌다.

인천계양지구 A2블록에서도 일반청약 경쟁률이 8대1 수준에 그치며 2021년 7월 사전청약 당시 경쟁률은 52.54대 1와 비교되는 수치를 나타냈다.

신용평가업계에서는 3기 신도시 사업의 추진과 도시재생사업, 분양형 공공주택 확대로 인해 사업비 지출이 확대될 것을 감안하면 LH의 차입부담이 계속 커질 것으로 전망하고 있다.

LH는 정부의 강도 높은 공공기관 부채감축 대책을 통해 자체 사업구조조정을 진행해 2019년까지 부채총액이 128조 원으로 감소했다.

하지만 이은정 한국신용평가 연구원은 “LH는 3기 신도시, 임대주택건설 등 정책 사업이 누적되고 있고 공사비가 오르면서 차입 및 부채규모가 증가해 재무부담이 늘어날 수 있다”고 말했다.

이은정 연구원은 “앞으로도 대규모 정책사업에 대한 투자자금 지출이 예상돼 재무부담 완화가 쉽지 않을 것으로 보인다”고 덧붙였다.

다만 이 사장에게 LH의 부채부담은 예견된 상황이었다.

이 사장은 그동안 LH의 본연의 임무인 주택공급 확대를 위해 3기 신도시 조성을 재무구조 개선보다 우선으로 한다는 입장을 내놓았다.

이 사장은 지난해 2월 국토교통부 기자간담회에서 3기 신도시 “LH가 단기적으로 부채비율에 문제를 겪더라도 공기업으로서의 소임을 다하겠다”고 말했다.
 
이 사장은 LH가 정부가 설정한 낮은 부채비율에 집중하다보면 3기 신도시 사업이 차순위로 밀리면서 토지 보상단계부터 지연된다는 문제의식을 가지고 있었던 것으로 풀이된다.

이후 이 사장은 정부와 협의해 부채비율 목표치를 2027년 208%에서 2028년 232.5%로 높였다.

LH의 부채비율은 2023년 말 218.3%에서 지난해 정부의 2조3천억 원의 유상증자를 지원받아 지난해 6월 209.0%로 소폭 개선됐다. 

이 사장은 부채비율을 높여 토지 보상 및 매각 등을 계획대로 집행하게 된다면 LH 재무 건전성에도 선순환이 발생할 것이라는 전략을 내놓았다.   

이 사장은 공식석상에서 “한국토지주택공사는 다른 공공기관과 다르게 부채를 끌어와 자산을 취득하기 때문에 5~6년 뒤 토지를 매각하면 회수할 수 있다”는 견해를 내놓은 바 있다.

LH 부채 가운데 88조3천억 원 가량이 이자를 부담하는 부채이고 이 가운데 절반 가량인 45조4천억 원은 공익사업 용도로 주택도시기금에서 융자를 받았다. 부채를 지금보다 더 늘려도 재무 부담이 크지 않다는 것이다.

LH는 지난해 반기 기준 매출액 9조5695억 원, 영업이익 5566억 원을 거뒀다. 2023년 같은 기간보다 매출은 80% 이상 늘고 영업이익을 내며 흑자로 전환한 것이다.

신용평가업계에 따르면 공공주택의 착공이 늘었고 토지연체대금이 회수되면서 지난해 매출이 늘었던 것으로 분석된다. 

다만 LH의 주요 수익원천인 신도시 및 택지개발 등 일반사업부문에서 매출과 영업이익은 2023년과 비교해 크게 줄었다.

일반 부문의 매출은 2022년 9조5804억 원, 2023년 2조572억 원, 지난해 반기 기준 2조1619억 원으로 집계됐다.

일반 부문의 영업이익은 2022년 2조6421억 원, 2023년 1조4990억 원, 지난해 반기 기준 3536억 원으로 기록됐다.

일반사업부문의 영업이익률 역시 지난해 반기 기준 16.4%로 2023년 반기의 23.7%보다 30%이상 줄어들었다.

3기 신도시 사업은 LH 뿐만 아니라 국가 재정에도 영향을 미치는 중요하다.

기획재정부는 지난해 ‘공공기관 중장기재무관리계획’을 발표하면서 국제 에너지 가격 안정화와 함께 3기 신도시 분양을 2024~2028년 동안 공기업 전체 흑자를 내는데 관건으로 꼽았다.

LH는 3기신도시 가운데 하남교산, 남양주왕숙, 왕숙, 고양창릉, 부천대장, 인천계양 등 3개 지구 모두 토지매수는 100%, 지장물 98% 이상 보상이 완료된 상황으로 사실상 보상 완료가 임박한 상황이라며 자신감을 보이고 있다.

LH 관계자는 “최근 부동산 경기가 나빠지고 공사비가 인상되는 부정적 측면이 존재하긴 한다”며 ”하지만  3기 신도시 주요 지구에서는 재무에 가장 부담되는 토지 보상이 이미 거의 끝나가고 있기 때문에 LH는 앞으로 부채비율을 포함한 재무구조가 더욱 좋아질 것으로 예상한다“고 말했다.  김인애 기자