[비즈니스포스트] 윤석열 대통령의 12·3 비상계엄 선포의 후폭풍에 따라 국회가 탄핵 정국에 휘말리면서 부동산 등 각 분야의 제도 정비 작업이 모두 멈춰섰다.

지난해 말 위기가 불거진 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)을 놓고도 후속 조치를 위한 입법 등이 이뤄지지 않으면서 제도 정비를 위한 '골든타임'이 그대로 지나가는 것 아니냐는 시장의 우려가 나온다. 
 

18일 부동산업계에 관계자들의 말을 종합하면 한동안 국회에서 부동산PF 개선을 위한 관련 법 개정이 진척을 보기 어려울 것으로 예상된다.

지난해 말 불거진 부동산PF 유동성 위기가 건설업계 전반을 흔든데 따라 국토교통부는 후속 조치 마련에 분주한 움직임을 보였다.

지난해 12월에는 PF조정위원회 10년만에 가동하며 PF사업 정상화를 지원화 움직임을 본격화했다. 올해 8월에는 제4차 부동산 PF 연착륙 대책 점검회의를 열고 부동산PF 사업성 평가 1차 결과를 논의하기도 했다.

이후 11월에는 부동산PF 제도 개선방안이 발표됐다.

부동산PF 제도 개선방안에는 시공사에 과도한 부담을 지우는 책임준공 의무 개선을 위해 ‘책임준공 개선TF’를 운영한다는 내용도 포함됐다. 도급계약과 달리 부동산PF 대출계약과 신탁계약은 책임준공 연장 사유가 제한적이어서 시공사 귀책이 아닌 경우에도 책임준공 의무 부담이 크다는 지적이 꾸준히 나온 데 따른 대응이다.

부동산PF 제도 개선방안의 핵심 내용은 부동산PF 대출을 할 때 일정 수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 위험가중치와 충당금을 차등화해 국제적 기준에 맞춘다는 것이다.

국내 부동산PF 사업의 자기자본비율이 약 5%수준으로 30%를 상회하는 일본과 미국 등과 비교해 과도하게 낮다는 지적이 나왔기 때문이다.

국토부는 국내 부동산PF의 자기자본비율을 높이기 위해 리츠를 활용하기로 방향을 잡았다. 구체적으로 배당소득 분리과세 등 세제 개편안으로 리츠를 통한 부동산PF 투자 모집을 활성화한다는 계획을 세웠다.

국토부는 배당소득 분리과세 등 내용이 담김 세제 개편안을 국회에 제출했으나 현재까지 통과가 불투명하다.
 

부동산 금융업계에서는 향후 1~2년이 다음 부동산 상승 사이클에서 과실을 얻기 위한 준비 시기라는 전망이 나온다.

박영도 다올투자증권연구원은 18일 PF 점검 보고서를 내놓으며 “제도 개정상 흐름을 보면 대부분의 제도가 2025년 또는 2026년 이후 본격적으로 적용될 것이다”며 “내년이 부동산PF 부실처리로 대출채권과 매출채권의 손상이 본격적으로 발생할 수 있는 시기라는 점을 감안해보면 부실 정리를 마무리 한 후 다음 사이클을 준비하는 시기와 맞물릴 것을 알 수 있다”고 말했다.

2025~2026년이 부동산PF 수습을 위한 중요한 시기임에도 관련 제도의 정비가 이뤄지지 않으면서 골든타임을 놓칠 수 있다는 의미인 셈이다.

탄핵 정국에 따른 국가적 불확실성 증대 자체가 부동산 시장에 직접적으로 부정적 영향을 줄 수 있다는 점도 부동산PF 관련 정책 대응의 긴박함을 높이는 요소로 보인다.

국토연구원은 최근 내놓은 ‘탄핵정국 등이 부동산시장에 미치는 영향 분석’ 보고서에서 과거 박근혜 전 대통령의 탄핵이 실제로 부동산 시장에 직접적으로 부정적 영향을 미쳤다는 연구 결과를 내놓기도 했다.

보고서는 부동산PF 위기 수습을 위해 리츠의 활용이 필요하다는 점도 짚었다.

국토연구원은 보고서를 통해 “미분양주택 해소를 위해 구조조정(CR) 리츠를 보다 활성화하고 주택도시보증공사를 통해 중소 건설사에 부동산PF보증 등 금융지원을 강화해야 한다”고 말했다. 김인애 기자