[비즈니스포스트] 서울시가 정비사업을 속도 있게 추진할 수 있도록 관련 기본계획을 재정비했다. 정부가 최근 발표한 8·8 주택 공급 대책 내용도 반영했다.

서울시는 21일 제12차 도시계획위원회를 개최하고 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’ 재정비(안)을 수정가결했다고 22일 밝혔다.
 
이번에 수정가결된 기본계획은 정비사업 활성화를 통한 안정적 주택공급과 도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조라는 두 가지 목표 아래 정비사업 지원을 위한 구체적 실행계획을 담고 있다.

이전의 ‘2025 기본계획’은 경직된 용적률·높이 계획, 정비사업 대상지 축소방안 등 내용을 담고 있어 최근 주택경기 변화와 최신 사회·제도적 변화를 능동적으로 담아내기 어렵다는 한계가 존재했다. 서울시는 이번 재정비를 통해 이를 유연하게 개선됐다.

또 최근 발표된 8·8 주택공급 확대방안 내용도 이번 기본계획 재정비안에 담았다. 사업성 보정계수, 현황용적률 인정, 공공기여율 완화, 통합심의 활성화 등을 9월 시행해 서울시가 선제적으로 주택공급 확대에 앞장서기로 했다.

사업성 보정계수는 단지 또는 지역간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모·세대밀도 등을 고려해 허용용적률에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해주는 제도다. 시는 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전할 계획을 세웠다.

사업성에 직결되는 ‘분양가격’이 지가에 비례함을 고려해 지가가 낮을수록 보정계수를 높게 산정해 사업성을 높여주는 것이다. 재건축은 지가가 낮을수록, 단지 면적이 작을수록, 단위면적당 기존 세대수가 많을수록 높게 산정된다.

이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해준다.

재개발은 1종 또는 2종일반주거지역 내 조례용적률(1종 150%, 2종 200%)을 초과하는 건축물의 대지면적 비율에 따라 최대 법적상한용적률까지 기준용적률로 인정한다.

재건축은 현재 단지 현황용적률이 허용용적률보다 높을 때 공공기여를 통해서만 허용용적률 이상을 확보할 수 있었으나 이제 과밀단지는 공공기여 없이 현황용적률까지 온전히 확보가 가능해진다.

서울시는 재건축 과밀단지와 일반단지와의 형평성 및 실질적 사업성 개선효과 등을 고려해 재개발에만 허용하던 사업성 보정계수와 현황용적률 중복 적용을 재건축에도 일부 허용한다. 

열악한 1·2종일반주거지역의 용적률과 높이를 완화하고 기존에 주거가 밀집된 준공업지역의 주거환경 개선 및 주택공급 확대를 위해 용적률을 완화한다. 1종일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%→200%까지 확대한다.

공공기여는 용도지역 상향에 따라 과도하지 않도록 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 10%로 축소한다. 임대주택 및 전략용도시설을 도입하면 상한용적률에 적용되는 건축물의 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높여 사업추진 여건을 개선했다.

서울시는 각종 규제와 주민 반대 등으로 인해 재개발·재건축 추진이 어려운 ‘개발 사각지대’를 대상으로 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록 소규모 정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)을 추진한다.

휴먼타운 2.0은 재개발이 어려운 저층주택 밀집 지역에 개별건축을 지원하는 방식으로, 단독(다가구)·다세대·연립·도시형생활주택 등 서민 주거 사다리 역할을 하는 비아파트 공급을 촉진하기 위한 사업이다.

주거환경을 실질적으로 개선할 수 있도록 △특별건축구역·건축협정 집중구역·리모델링 활성화 구역지정을 통한 용적률·건폐율 등 건축기준 완화 △전문가 컨설팅 지원(휴머네이터) △건축주의 사업비 부담 경감을 위해 사업비 30억 원까지 대출이자의 최대 3%지원 및 세제 감면 등 금융지원 △도로·공영주차장 등 주민 생활편의 기반시설 확충 등을 지원한다.

서울시는 정비사업을 통해 도시 매력을 극대화해 도시경쟁력을 끌어올리며 공공성도 함께 확보하기 위한 다양한 인센티브 방안도 마련했다.

보행중심 생활공간(열린 공간), 세대 맞춤형 생활환경, 미래변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6가지에서 12가지로 대폭 확대했다.

공공보행통로·열린단지를 조성하거나 저출생, 초고령화에 대응한 돌봄·고령서비스시설을 설치, 장애인 등을 위한 무장애건축 인증, 층간소음 방지를 위한 바닥 충격음 성능등급 획득 시 인센티브를 제공한다.

매력적 주거지를 위해 친환경 건축물, 장수명주택, 우수디자인·수변친화공간을 조성하거나 공동주택 안전성능(소방·피난) 개선, 저류지 설치, 도심항공교통 시설 등을 설치해도 인센티브를 받을 수 있다.

미래세대 및 기후위기 대응을 위해 환경친화적 아파트 단지를 조성한다. 이를 위해 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등과 관련한 인센티브를 신설한다. 해당 인센티브는 지가와 연동해 적용되며, 지가가 낮을수록 친환경 인센티브를 더 적용받는 구조가 된다.

친환경 인센티브 유도를 위해 상한 또는 허용용적률에 선택적으로 적용할 수 있도록 하며 상한용적률에 친환경을 적용하면 지가를 반영해 최대 2배의 인센티브를 제공한다.

상한용적률에 친환경 인센티브는 도로·공원의 기반시설 등이 충분히 설치된 경우에 한해 적용된다.

서울시는 기본계획에 정비사업 추진 시 ‘기반시설 입체·복합화’ 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있도록 반영했다. 도로 등 기존 기반시설도 해당 구역과 주변과의 연계성 등을 고려해 이전·재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.

당초에는 시설별로 각각 조성하던 공공기여 시설을 통합 조성해 토지이용 효율을 높여 주택공급을 늘린다. 

사업 초기 공공시설 용도를 결정하면 일부 단지에서 불필요한 갈등 사례가 발생함을 고려해 사업시행자인 조합이 설립된 이후 사업시행계획인가 전에 조합과 협의를 거쳐 공공시설 용도를 최종 확정·운영하기로 했다.

서울시는 이번에 도시계획위원회 수정가결 내용을 반영해 14일간의 재공람 공고를 거쳐 9월 기본계획 재정비안을 최종 고시한다.

유창수 서울시 행정2부시장은 “이번 2030기본계획 재정비를 통해 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대한다”며 “8·8 주택공급 확대방안이 신속하게 추진될 수 있도록 지속적으로 제도를 손질하고 발굴해 시민의 주거 안정과 쾌적한 주거환경을 위해 노력하겠다”고 말했다. 김인애 기자