김형 대우건설 대표이사 사장이 올해 목표로 내세운 분양물량을 다 채울 수 있을까?

국토교통부에서 분양가상한제 심사기준을 개편하겠다고 예고하면서 도시정비를 추진하는 조합들이 분양을 미루려는 움직임이 나타나고 있어 김형 사장은 3만 세대 분양목표 달성에 차질이 있게 될까 긴장할 수밖에 없게 됐다.
 
29일 대우건설과 부동산업계 안팎의 말을 종합하면 대우건설은 경기도 광명시 베르몬트로 광명의 분양이 2022년으로 넘어가게 돼 다른 지역까지 영향을 미치지 않을까 우려하고 있는 것으로 전해진다.   

대우건설은 롯데건설, 현대엔지니어링과 컨소시엄을 이뤄 2016년 1월23일 경기 광명2R구역 재개발정비사업(현 경기 베르몬트로 광명) 수주를 따냈다. 

이 사업은 경기도 광명시 광명동 12-2번지 일대에 지하 3층~지상 35층 26개동, 3344세대 규모를 짓는 사업이다. 분양물량 가운데 726세대가 일반분양이다.

경기 광명 뉴타운에서 첫 분양가상한제 적용단지이기도 한 광명2R구역 조합원들은 26일 투표를 통해 분양가상한제 재심의 이후 일반분양 또는 후분양을 하기로 결정했다. 

광명시는 9일 광명2R구역 조합에 분양가상한제 심의 결과 분양가 상한을 3.3㎡당 2천만 원 수준으로 알렸는데 조합에서 이는 주변 아파트 시세의 절반 수준이라며 반발이 심했던 것으로 전해졌다. 

조합은 분양가상한제 심사기준 개편안에 따라 지방자치단체에서 분양가상한제 적용 아파트의 분양가를 책정할 때 개입할 수 있는 여지가 줄고 내년에 공시가격이 오르며 분양가상한제 심사항목인 택지비도 올라 일반분양가도 상승할 수 있다고 기대하고 있다. 

국토부는 앞서 8일 분양가상한제 심사메뉴얼을 개정한다고 발표했다. 

이는 지자체마다 조정기준이 다른 분양가 가산비 심사항목을 구체화하고 권장 조정기준을 제시해 지자체의 과도한 재량권을 축소하는 것이 주요 내용이다. 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사방식이 달라 갈등이 생기고 분양이 지연되는 문제가 있었다.

분양가상한제는 공공택지 안의 공동주택이나 민간택지 가운데 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토부 장관이 지정하는 지역을 대상으로 공동주택을 분양할 때 일정기준으로 산정한 분양가격 밑으로 분양을 하도록 하는 제도다.

이는 1999년 분양가 자율화 이후 고분양가 논란과 주택가격 급등에 따른 시장불안이 커지면서 투기수요 억제와 실수요자 보호를 위해 2005년 3월 도입됐는데 택지비와 건축비, 가산비 등을 고려해 결정된다.

건설업계의 한 관계자는 “분양가상한제 개편안이 나온 뒤 조합에서 추가 분담금을 부담하더라도 다시 심의를 받아보려고 하는 움직임이 보인다”며 “일반분양을 통해 사업성을 높이려는 전략이 깔려있다”고 말했다.

이와함께 금융위원회에서 10월26일 발표한 ‘가계부채 관리 강화방안’의 영향으로 내년 분양시장의 분위기가 달라질 수 있다는 시선도 나와 김형 사장의 마음이 급할 것으로 보인다. 

현재는 규제지역 안에서 6억 원 초과 주택의 구입을 위한 주택담보대출을 받거나 1억 원 초과의 신용대출이 있으면 대출받은 개인단위로 총부채원리금상환비율 40% 규제가 적용되지만 2022년 1월부터는 총대출금액이 2억 원을 넘으면 부동산 규제지역 여부와 상관없이 적용받게 된다. 2022년 7월부터는 1억 원 초과 대출로 적용범위가 확대된다. 

가계부채 증가의 우려로 대출받은 사람의 상환능력에 초점을 두고 분할 상환을 유도하기 위한 것으로 풀이된다.

이런 상황에서 건설사들이 올해 안에 분양을 마치기 위해 애를 쓰고 있어 정부의 대출규제 강화가 적용되기 전에 움직임이는 것이라는 시선이 많다.

총부채원리금상환비율 규제가 적용되면 개인소득에 따라 대출가능 여부가 정해지는데 대출한도가 2022년에는 2021년과 비교해 크게 줄어들 가능성이 높다.

증권가에서는 2022년 분양시장 전망을 놓고 엇갈린 전망을 내놓고 있다. 

이민재 NH투자증권 연구원은 “대부분 기관에서 2021년에 전국에서 45만 세대 분양이 이뤄질 것으로 봤지만 분양가상한제 등 사안의 영향을 받아 전망치보다 최대 10%가량 분양실적이 밑돌 수 있다”며 “2022년도 건설사에게 어려운시장이 펼쳐질 가능성이 높다”고 바라봤다. 

반면 송유림 한화투자증권 연구원은 “분양가상한제나 재건축초과이익환수제 등 재개발·재건축 관련 규제가 지속되고 있는 점은 부담이다”며 “하지만 분양 공급증가 추세는 2022년에도 이어질 것으로 보인다”고 말했다. 

대우건설은 현재 경북 구미시 푸르지오 엘리포레시티(1722세대), 충북 음성군 푸루지오 더 퍼스트(1048세대), 경북 김천시 푸르지오 더 퍼스트(703세대), 충남 당진시 푸루지오 클라테르(667세대)등의 분양을 추진하고 있다. 

대우건설 관계자는 “분양일정이 일부 사업지에서 밀린 것이지 취소된 것은 아니다”며 “내년 분양계획에 포함될 것이고 올해 남은 기간 분양목표를 달성하기 위해 최선을 다하겠다”고 말했다. [비즈니스포스트 류수재 기자]