[비즈니스포스트] “잘못된 공시가격, 공시지가, 부동산 과세 기준을 바로잡지 않고 세율만 만지작거려서는 공정 과세가 실현되기 어렵다. 통계 조작과 관련해 어느 때보다 강하게 문제 제기를 했던 윤석열 정부인 만큼 바로잡기 위한 노력을 하지 않으면 정치적으로 부동산 통계를 이용했다는 비판을 피할 수 없을 것이다.”

김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 사무총장은 정부가 통계 조작을 바로잡기 위한 부동산 세제 제도 개선을 전혀 하지 않고 있다며 근본 대책을 마련할 것을 촉구했다.

공시가격은 페지하고 공시지가가 시세의 80%를 반영하도록 하는 방안 등이 제시됐다.

경실련은 26일 서울 종로구 동숭동 경실련 강당에서 열린 ‘서울 아파트 시세·공시가격·보유세 분석 결과 발표 기자회견’을 열었다.

이날 기자회견은 정부가 부동산 과세의 기준이 되는 공시가격 산정 기준을 공개하지 않는 데 더해 공정시장가액비율, 시세반영률 등의 과세 지표를 임의로 조정하는 행위에 우려의 목소리를 내기 위해 마련됐다.

공정시장가액비율은 재산세 또는 종합부동산세를 산출하기 위한 과세표준 기준율을 의미한다. 공시가격에서 공정시장가액비율에 따라 할인을 적용해 과세표준이 최종 결정된다.

정택수 경실련 부동산국책사업팀 부장은 “정부가 대놓고 부동산 과세 기준을 자의적으로 바꾸고 있음에도 국민들은 이것을 통계 조작이라고 판단하지 못하고 있다”며 “10억 원짜리 아파트를 6억5천만 원으로 평가해서 세금을 매기고 있는 상황은 통계 조작”이라고 비판했다.
 
경실련은 실제 아파트들의 시세 반영률을 직접 계산해 정부에서 공개한 69%라는 시세 반영률이 허황됐다고 지적했다.

시세와 공시가격 조사는 서울 25개 구별로 세대수가 많은 아파트를 3개씩 모두 75개를 선정해 아파트별 시세(KB부동산)와 공시가격을 평당가격으로 환산해 비교하는 방식으로 진행됐다. 보유세는 75개 표본 가운데 전용면적 84㎡ 아파트를 구별로 1채씩 선정해 비교했다.

서울 아파트 시세는 30평형 기준으로 2019년부터 2022년까지 4억 원 가까이 오른 뒤 2년 동안 내림세를 보이며 결과적으로 2억 원 정도가 올랐다. 세부적으로 △2020년 9억5천만 원 △2021년 11억4천만 원 △2022년 13억2천만 원 △2023년 11억8천만 원 △2024년 11억5천만 원이다. 

반면 공시가격은 2020년 6억4천만 원에서 2024년 7억4천만 원으로 1억 원 정도밖에 오르지 않았다.

시세와 공시가격의 간극이 발생하면서 따라 2024년 공시가격의 시세 반영률은 정부 주장보다 4%포인트 낮은 65%에 그쳤다.

경실련의 계산에 따르면 공시가격 시세 반영률은 문재인 정부 시절이던 2020년 67%에서 2022년 69%까지 늘었다가 윤석열 정부가 들어선 뒤로는 공시가격 하락 산정으로 2023년 60%까지 낮아졌다. 

정부가 스스로 밝힌 시세반영률과 경실련이 직접 계산한 시세반영률을 비교하면 적게는 1%포인트에서 많게는 9%포인트까지 차이가 발생했다.

정부가 스스로 밝힌 시세반영률은 2020년 69%, 2021년 70%, 2022년 71.5%, 2023년 69%, 2024년 69%였는데 경실련의 계산에 따르면 2020년 67%, 2021년 69%, 2022년 69%, 2023년 60%, 2024년 65%였다. 

경실련은 정부가 자의적으로 공시가격의 시세반영률을 조정해 보유세 및 실효세율에도 영향을 미쳤다고 지적했다. 

실효세율은 보유세(재산세+종합부동산세)를 시세로 나눠 계산한다. 문재인 정부 시절 2020년 0.23%, 2021년 0.24%, 2022년 0.19%로 0.2% 내외를 유지했던 실효세율은 윤석열 정부가 들어선 2023년에는 0.13%까지 급락했다가 2024년에는 시세 반영률이 오르면서 0.15%가 됐다.
 
조정흔 경제정의실천연합 토지주택위원장은 공시가격의 자의적 산정을 통한 정부의 과도한 부동산 가격 개입이 부동산 시장의 자정작용을 막고 있다고 주장했다.

그는 “여러 가지 제도와 결합하면서 서민이나 청년들이 감당할 수 없을 정도로 올랐던 부동산 가격이 시장의 기능을 통해 조절되는 과정이 필요하다”라며 “최근 정부의 정책을 살펴보면 부동산 시장의 거품을 계속 유지하고 그 위험은 국민에게 떠넘기려고 하는 것이 아닌가 의심이 든다”라고 말했다.

경실련은 공시가격의 시세 반영률이 아파트별로 들쭉날쭉한 것도 문제점으로 지적했다.

김성달 사무총장은 “이번에 조사한 아파트들의 시세 반영률을 살펴보면 낮은 곳은 58% 정도인데 높은 곳은 72%에 이른다”라며 “비슷한 가격의 아파트에서 살고 있음에도 자신이 살고 있는 아파트에 따라 세액이 달라진다면 문제가 있다”라고 말했다.

그러면서 “공식적인 시세 반영률이 69%라면 시세에서 0.69를 곱했을 때 나오는 가격이 내 공시가격이어야 한다”라고 덧붙였다.

경실련은 공시제도의 대폭 개편이 필요하다고 제안했다.

경실련의 제안을 세부적으로 살펴보면 △공시가격 및 공시지가의 시세 반영률 80% 이상으로 상승 △공정시장가액비율 개념 폐지 △공시가격 및 공시지가 산출 근거 및 기준 투명 공개 △공시가격 폐지하고 공시지가 일원화 △ 공시지가 조사 및 결정의 지방자치단체 이양 등이다. 김홍준 기자