[비즈니스포스트] 정부가 최근 집값이 급등한 경기도 동탄과 기흥, 구리도 토지거래허가구역 및 규제지역으로 묶고 시장 안정 의지를 내비쳤다.

다만 지난해 10·15대책에 따라 규제지역으로 이미 묶인 경기도 12곳 지역 가운데 8곳은 올해 들어 6달 동안 지난해 연간 상승률을 뛰어넘는 오름세를 보였다. 이렇듯 집값 상승세가 서울 중심지에서 실수요가 몰리는 지역으로 확산하고 있는 만큼 하반기 부동산 시장 안정의 열쇠로 정부의 확실한 공급 신호가 꼽힌다.
 

1일 한국부동산원 집계를 종합하면 올해 들어 6월 넷째주(22일 기준)까지 경기도에서 매매가격지수가 가장 많이 오른 지역에 안양시 동안구(9.83%)와 용인시 수지구(9.44%), 광명시(9.08%) 등이 이름을 올렸다. 같은 기간 서울시 상승률(4.82%)을 모두 웃돌았다.

이들 지역 모두 지난해 10·15대책에서 서울시 자치구 25곳과 함께 토지거래허가구역 및 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 묶인 곳이다.

당시 경기도에서 규제지역으로 묶인 12곳의 올해 흐름을 보면 대개 올해 들어 6개월만에 지난해 상승률을 웃도는 오름세를 보였다. 하남시(7.29%)나 수원 팔달구(2.73%)는 지난해와 엇비슷했고 지난해 약 20% 폭등한 성남시 분당구(7.85%)와 과천시(0.10%) 정도만 올해 상승률이 지난해에 크게 못 미쳤다.

정부의 지난해 10·15대책에 따른 규제지역 지정이 시장 전반의 집값을 장기적으로 진정시키고 있다고 보기는 어려운 셈이다.
 
이런 상황이 빚어진 주된 요인으로는 경기 남부와 서울 외곽 자치구를 중심으로 실수요가 여전하다는 점이 꼽힌다. 이와 함께 지난해 강남3구 대비 덜 오른 지역의 ‘키 맞추기’ 장세가 나타나고 있다는 분석도 나온다.

이 때문에 국토교통부의 전날 규제지역 확대가 장기적으로 시장 안정을 가져다 주기는 어려울 것이란 회의론도 존재한다. 국토교통부는 전날 경기도 화성시 동탄구와 용인시 기흥구, 구리시를 토지거래허가구역 및 규제지역에 추가한다고 발표했다.

이를 놓고 이은형 건설정책연구원 연구위원은 비즈니스포스트에 “토지거래허가구역 지정은 단기 효과가 있더라도 장기적으로 이어질 수 있는지는 단언하기 쉽지 않다”며 “단순히 대출 등 레버리지를 통해 시세차익을 노리는 투기수요가 가격상승 주요 요인이라면 토허제 지정이 큰 효과를 발휘할 수 있으나 적절한 자금여력을 지닌 실수요가 주된 원인이라면 의도한 정책목표 달성이 쉽지 않다”고 말했다.

현재로선 새로 규제지역으로 묶인 동탄과 기흥은 반도체 호황에 따른 기대감이 매매가격지수를 떠받쳤다는 분석이 지배적이다. 

토지거래허가구역과 맞닿은 곳의 데이터를 살펴보면 풍선효과의 재발 가능성도 제기된다.

국회 국토교통위원회 소속 이종욱 국민의힘 의원실이 분석한 결과에 따르면 주택취금자금 조달계획서상 토지거래허가구역과 연접한 18개 경기도 연접구역의 2025년 11월에서 2026년 5월까지 주택 매입금액은 전년 같은 기간 대비 158.7% 급증했다.

특히 이번에 새로 규제지역으로 묶인 구리는 329.53%, 기흥은 191.82%, 동탄은 214.96% 증가율을 보였다. 이는 같은 기간 서울 증가율(14.9%)이나 경기도 전체(77%)를 크게 웃돈다.  

다만 실제 가격 흐름을 보면 풍선효과가 경기도 전역으로 무차별적으로 퍼질 것이란 우려는 시기상조란 분석도 나온다.

고양시에서는 올해 덕양구의 매매가격지수가 0.59% 오르는 데 그쳤고 일산서구(-1.25%)와 일산동구(-1.51%)는 오히려 하락세를 나타냈다. 수도권광역급행철도(GTX) 호재가 있는 운정신도시가 위치한 파주시(-1.39%) 역시 내림세를 면치 못했다.

남양주시(2.95%)나 군포시(3.42%), 안양시 만안구(3.53%) 등은 올해 상반기 내내 아직까지 서울 평균(4.82%)에 못 미치는 오름세를 보였다. 하반기 수도권 부동산 시장 향방은 결과적으로 실수요 시장의 불안감을 어떻게 잠재우느냐에 달린 것으로 분석된다.

서울 전세수급지수가 상승세를 이어가며 매매시장에까지 영향을 끼칠 것으로 전망되기 때문이다. 전세 매물이 부족한 상황에서 실수요자들이 규제지역 인근으로 몰릴 가능성이 꾸준히 제기되고 있다.

한국부동산원 집계 6월 넷째주 전세수급지수는 125.9로 2021년 1월 마지막주 이후 처음으로 125를 넘겼다. 전세수급지수는 100을 기준으로 200에 가까울수록 수요가 공급보다 많다는 것을 뜻한다. 

정부가 최근 '닥치고 공급론'을 적극적으로 꺼내 든 것도 시장에 확실한 공급 신호를 통해 실수요자를 안심시키겠다는 의지가 반영된 것으로 풀이된다. 

정부는 이전까지 7월 보유세 강화를 포함한 부동산 세제개편에 초점을 맞추는 모양새였지만 최근 들어서는 공급 확대를 강하게 보내겠다는 쪽으로 방향을 트는 모습이 나타난다.

김용범 청와대 정책실장은 지난 6월24일 관훈토론에서 “공급을 늘릴 수 있는 방법과 관련해 특단의 방안을 논의해야 하며 공공분야가 지닌 부지 가운데 주택을 지을 수 있는 쪽은 다 샅샅이 찾으려 한다”며 “닥치고 (주택을) 지어야 한다”고 강조했다. 김환 기자