[비즈니스포스트] 이재명 정부가 부동산 세제를 '거주 중심'으로 개편하는 방안을 내놓으면서 비거주·고가주택 보유자의 매도 유인이 커질 수 있지만 기존 대출규제가 매수 여력을 제한해 실제 거래로 이어지는 데 제약이 될 수 있다는 지적이 나온다.

세제개편안 발표 뒤 서울 아파트 매물이 늘어난 가운데 정부도 토지거래허가제 실거주 의무의 유예 확대를 준비하고 있어 세제 변화가 시장 안정으로 이어지려면 실수요자의 금융 접근성과 거래 여건을 함께 보완할 필요가 있다는 분석이 나온다.
 

10일 정치권에 따르면 더불어민주당은 비거주 1주택자에 대한 세제 혜택 축소 등 부동산 세제개편안에 대한 의견수렴을 이어가는 한편 주택시장 안정화 태스크포스(TF)를 확대해 세제와 공급대책을 함께 점검하기로 했다. 

한정애 민주당 정책위의장은 9일 국회에서 열린 기자간담회에서 정부안이 정리될 것으로 예상되는 8월 말 전에 당정이 조율할 수 있는 부분은 국회 제출안에 반영하겠다는 뜻을 밝혔다.

정부가 마련한 세제개편안은 장기간 주택을 보유하는 것보다 실제 거주하는 데 세제 혜택을 집중하는 데 초점을 맞추고 있다.

현재 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1세대 1주택자에게 적용되는 양도소득세 장기보유특별공제는 거주기간과 보유기간에 각각 연 4%, 최대 40%의 공제율을 적용한다. 개편안은 이를 단계적으로 장기거주 소득공제로 전환해 2028년에는 거주기간 공제율을 연 6%, 최대 60%로 높이는 대신 보유기간 공제율을 연 2%, 최대 20%로 낮추고 2029년부터는 보유기간 공제를 없애고 거주기간에만 연 8%, 최대 80%의 공제율을 적용한다. 현재 없는 공제한도도 2028년 20억 원, 2029년 이후 10억 원으로 설정한다.

종합부동산세도 거주 여부에 따라 혜택을 차등한다. 현재 1세대 1주택자에게 12억 원인 기본공제액을 거주자는 14억 원으로 높이고 비거주자는 9억 원으로 낮춘다. 보유기간에 따라 최대 50%를 받을 수 있는 1세대 1주택 세액공제도 거주기간 중심으로 전환하고 기존에 없던 공제한도를 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원으로 설정한다.

이에 따라 장기간 보유하면서 직접 거주하지 않은 주택이나 고가주택은 지금보다 세 부담이 늘어날 수 있어 실거주로 전환하거나 주택을 처분하려는 유인이 커질 수 있다.

문제는 세제를 통해 매도 유인이 커지더라도 현재의 대출 규제 아래에서는 매물을 받아줄 수 있는 매수자의 범위가 제한될 수 있다는 점이다.

이재명 정부는 지난해 10·15 부동산 대책에서 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출 한도를 주택가격에 따라 차등화했다. 시가 15억 원 이하 주택은 기존 6억 원을 유지했지만 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 낮췄다.

세제개편안 발표 뒤 서울 아파트 매물도 늘었다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 세제개편안이 발표된 3일 6만409건에서 10일 6만1650건으로 일주일 만에 2.0% 늘었다.

자치구별로는 성북구가 5.2%로 가장 많이 늘었고 서초구 5.0%, 강남구 3.7% 등이 뒤를 이었다. 고가주택이 밀집한 서초구와 강남구 모두 서울 평균을 웃돌았다.

다만 늘어난 매물이 실제 거래로 이어지려면 매수자의 자금조달 여력이 뒷받침돼야 한다.

석병훈 이화여대 경제학과 교수는 10일 YTN '뉴스스타트'에 출연해 "40억 원이 초과되는 아파트의 매물이 나와 봤자 2억 원밖에 주택담보대출이 안 되니까 현금 부자가 아니면 살 수가 없는 것"이라며 고가주택의 매도 유인이 커지더라도 대출규제로 실제 거래가 제약될 수 있다고 바라봤다.
 

토지거래허가제의 실거주 의무도 세입자가 있는 주택의 거래를 제약할 수 있다. 토지거래허가구역에서 주택을 거주 목적으로 매수하면 허가 뒤 4개월 안에 입주해 2년 동안 직접 거주해야 하지만 정부는 올해 5월12일 당시 임대 중인 주택을 무주택자가 매수할 경우 기존 임대차계약 종료 때까지 입주를 유예하는 특례를 마련했다. 특례는 올해 12월31일까지 토지거래허가를 신청한 경우에 적용된다.

정부는 세제개편 이후 주택을 처분하려는 집주인이 토허제 때문에 매각에 어려움을 겪을 수 있다는 점을 고려해 실거주 의무 유예 확대도 준비하고 있다. 이형일 재정경제부 1차관은 6일 "보유세 부담 때문에 집을 팔려고 했더니 토지거래허가제에 묶여 실거주자를 찾기 어렵고, 세입자가 살고 있어 팔기 어렵다고 말씀하는 분도 있다"며 "추가로 실거주 의무 유예를 확대하는 방안을 현재 준비 중"이라고 말했다.

주택을 처음 구입하려는 실수요자의 대출 여력을 보완해야 한다는 목소리도 나온다.

이정환 한양대 경제금융학부 교수는 이날 MBC라디오 '김종배의 시선집중'에서 총부채원리금상환비율(DSR) 등 상환능력에 따른 대출규제는 유지하되 가계대출 총량관리 때문에 같은 조건의 실수요자가 대출을 신청한 시기에 따라 대출 가능 여부가 달라지는 것은 막아야 한다고 바라봤다.

이 교수는 "기존 상반기와 하반기랑 차이가 나면 안 된다"며 "생애최초 주택 구입자 등 실수요자에 대해서는 총량 한도에서 빼주는 것들을 해야 되는 것이 아니냐"고 말했다.

금융당국도 올해 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 설정하면서 연말 '대출절벽'을 줄이기 위해 금융회사별 월별·분기별 관리목표를 도입했다.

주택 공급 확대도 관건이다. 이 대통령은 7일 부동산 정책 점검 2차 회의에서 수도권 공급대책을 점검했다. 민주당도 확대 개편한 주택시장 안정화 TF를 통해 정부의 공급대책과 세제 보완 과제를 함께 논의하기로 했다.

지난해 9·7 공급대책을 뒷받침할 핵심 법안도 아직 국회에 계류돼 있다. 민주당은 정비사업 절차 간소화 등을 담은 도시정비법과 공공 도심복합사업 일몰 연장·인허가 절차 개선을 담은 공공주택특별법 등의 처리를 서두른다는 방침을 정했다.

이재명 정부가 부동산 세제를 거주 중심으로 전환하는 방향을 제시한 만큼 앞으로는 세제와 대출·토지거래 규제, 공급정책 사이의 정합성을 높이는 것이 주택시장 안정의 과제가 될 것으로 보인다. 허원석 기자