[비즈니스포스트] 조만호 무신사 대표이사가 기업공개(IPO)에 앞서 '본업보다 부동산에 집중한다'는 일부 평가를 뒤집으려 할 것으로 보인다.

조만호 대표는 지난해 말 '서울숲 프로젝트'를 발표하며 서울 성동구에 위치한 '서울숲 아뜰리에길' 일대에 부동산을 대거 임차한 뒤 입점 브랜드에게 공간을 내어주는 방식으로 'K패션 클러스터'를 완성하겠다는 계획을 내놨다.

이를 놓고 부동산에 돈이 묶이면 회사가 추진하는 기업공개(IPO)와 관련해 기업가치 산정에 불리해질 수 있다는 의견이 나오기도 했다. 하지만 이 사업의 본질이 투자가 아닌 사업 확대에 있는 만큼 오히려 기업가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있다는 관측도 나온다.

25일 무신사와 서울숲 관련 상권 동향을 종합하면 무신사는 여성 패션 브랜드 개점을 시작으로 서울숲 프로젝트를 본격화하고 있다. 

무신사는 2025년 11월 서울 성동구 성수동 일대에 패션·뷰티 중심의 '쇼핑 벨트'를 조성하겠다는 구상을 내놨다. 거점으로는 서울숲 북쪽에 위치한 '아뜰리에길’을 낙점했다. 

서울숲 아뜰리에길은 뚝섬역(2호선)과 서울숲역(수인분당선) 사이에 형성된 5만8천㎡ 규모의 골목 상권이다. 

무신사는 2026년 상반기까지 이곳에 브랜드 스토어 20곳을 여는 것을 목표로 하고 있다. 2월 말 기준으로 컨템포러리 셀렉숍 '프레이트'를 비롯해 '유르트', '제너럴아이디어' 등 브랜드 3개 브랜드 매장이 문을 열었다.

프로젝트 발표 전후로 무신사는 아뜰리에길 인근 공간을 선제적으로 확보해온 것으로 파악된다. 2025년 11월에는 서울숲2길 초입의 2층짜리 단독주택을 매입한 것으로 알려졌다. 

이를 두고 당시 업계에서는 조만호 대표가 서울 성수동 일대에서 '부동산 큰 손'으로 존재감을 키우고 있다는 평가가 나왔다. 

무신사는 2019년부터 성수동 일대의 부동산을 공격적으로 매입해왔다. 조 대표는 현재까지 약 1천억 원을 투자해 1천억 원 이상의 시세차익을 거둔 것으로 파악된다.

다만 업계 일각에서는 기업공개를 앞두고 무신사가 본업인 패션이 아니라 부동산으로 몸집을 불리는 듯한 인상을 주는 것이 오히려 기업가치를 떨어트릴 수 있다는 우려도 함께 제기됐다. 통상 상장을 준비하는 기업들은 비핵심 부동산을 매각해 현금을 확보하는 전략을 택하기 때문에 무신사의 행보가 이례적이라는 것이다.
 

이러한 평가 속에서도 조 대표는 '서울숲 프로젝트'를 흔들림없이 추진하고 있다.

서울숲 프로젝트는 조 대표에게 의미가 남다를 것으로 보인다. 그는 지난 몇 년간 성수 지역을 '무신사 생태계'의 집약지로 장악하는데 공들여왔다.

특히 지난해 하반기부터는 '무신사 생태계'를 위해 차근차근 단계를 밟아왔다. 

먼저 2025년 12월 서울교통공사의 사업에서 서울 지하철 2호선 성수역 역명병기권을 확보하면서 '성수역(무신사)'라는 이름을 확보했다. 회사가 지불한 금액은 3억3천억 원이며 이름은 3년 동안 사용할 수 있다.

또 예산 100억 원을 들여 서울숲 아틀리에길 일대 공실 상가 20여 곳을 확보했다. 다만 매입보다는 장기 임차의 형식이 더 많다.

마련한 공간은 프로젝트의 일환으로 무신사 플랫폼 입점 브랜드에 상대적으로 저렴하게 재임대된다. 해당 상권이 성수동 메인 거리만큼 활성화된다면 추가 매입의 가능성도 열려있다.

무신사는 이 과정에서 서울 성동구 상호협력주민협의체와 상생협약도 맺었다. 민관이 협력해 서울숲길 일대에 지속 가능한 상권 발전 모델의 성공사례를 만들자는 내용이 뼈대다. 

실제로 이번 프로젝트의 1호 '프레이트' 매장은 2023년부터 임차인을 찾지 못해 3년 이상 방치됐던 유휴 공간을 활용해 재탄생했다.

사업 전문성을 위해 산하에 뒀던 자회사 2곳도 정리했다. 무신사는 지난해 12월 브랜드 유통 자회사 '무신사트레이딩'을, 올해 1월에는 부동산 컨설팅·개발 자회사 '화이트룸'을 각각 흡수합병했다. 이를 통해 프로젝트의 오프라인 사업과 공간 기획 역량 강화에 기여할 수 있을 것으로 보인다.
 

서울숲 프로젝트가 성공적으로 마무리된다면 조 대표는 '부동산'으로 주객전도됐던 업계의 평가를 뒤집을 수 있을 것으로 보인다.

그동안 사업 재원 통로로 역할해 왔던 '부동산 투자'가 기업가치를 깎아먹는 요인이 아니라 새로운 오프라인 사업 성장 동력으로 기능할 수 있다는 것이다. 

다만 일각에서는 무신사가 장악한 성수동을 두고 '젠트리피케이션'을 둘러싼 지적도 나온다. 젠트리피케이션은 기업과 자본이 유입되며 상권이 빠르게 고급화되고 임대료가 오르면서 기존 상인과 원주민이 밀려나는 현상을 뜻한다. 

성수동 역시 무신사를 중심으로 상권 가치가 급등하면서 기존 업종이 이탈하고 패션·뷰티 중심으로 단일화되는 흐름이 나타나고 있다는 지적이다. 

무신사가 지역 활성화의 핵심 동력으로 기능한 것은 분명하지만 상권이 특정 업종 중심으로 빠르게 단일화될 경우 장기적으로는 다양성이 약화돼 '상권 소멸' 단계로 이어질 수 있다는 우려도 제기된다.

무신사에 따르면 서울숲 아뜰리에길은 이름처럼 과거 공방이 밀집해 있던 골목이었으나 공방들이 빠져나가면서 빈자리는 식품·음료(F&B) 업종이 채우게 됐다. 연무장길과 비교해 볼거리와 체험 요소가 부족해 방문객 체류시간이 짧고 상대적으로 공실률도 적지 않았다고도 덧붙였다.

무신사 관계자는 "서울숲 아뜰리에길은 연무장길과 콘셉트가 크게 다르진 않지만 패션·뷰티에 더해 라이프스타일 샵으로 특화해 채울 예정"이라며 "기존에 자리잡고 있던 식품·음료(F&B) 브랜드와도 자연스럽게 어우러질 수 있도록 협업 마케팅도 계획하고 있다"고 말했다. 조수연 기자