[비즈니스포스트] 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 임대사업자 대출에 관한 ‘현미경 검증’에 나설 것으로 전망된다. 기존 임대사업자 대출의 만기를 연장할 때 임대업이자상환비율(RTI) 재심사를 강화하는 등 강도 높은 사후 관리 방안을 검토하고 있다. 

하지만 다주택자들 중심으로 이번 조치가 자칫 ‘임대료 전가’라는 부작용을 낳을 수 있다는 우려를 제기하고 있다. 이에 정부도 관련 대책을 마련 중인 것으로 보인다. 
 

금융위원회는 19일 오후 은행권과 상호 금융권 등 금융권 관계자들을 소집해 임대사업자의 대출 상환 방식과 만기 연장 절차를 점검했다.

앞서 이재명 대통령은 13일 자신의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 “다주택자들에게 대출 만기가 됐는데도 연장 혜택을 주는 것이 공정하겠느냐”고 지적했다. 이에 따라 금융위는 같은 날 다주택자 대출 만기연장 관련 전 금융권 긴급 점검회의를 열었고, 이날 논의 초점을 다주택자에서 임대사업자 대출 만기연장으로 구체화한 것으로 전해졌다.

다주택자의 개인 신규 주택담보대출(주담대)과 임대사업자 신규 대출은 지난해부터 실시한 정부 부동산 대책에 따라 사실상 차단됐다. 반면 기존에 실행된 임대사업자 대출은 만기 연장 관행에 따라 규제의 사각지대에 있었다.

이에 금융위는 기존 임대사업자 대출 만기 연장을 심사할 때 임대업이자상환비율(RTI) 규제를 엄격하게 적용하는 방안 등을 검토하는 것으로 알려졌다.

RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 이자 비용으로 나눈 값으로 현재 규제지역에서 RTI 1.5배, 비규제지역은 1.25배를 충족해야 신규 대출을 받을 수 있다. 규제지역 주택 임대사업자의 연간 이자비용이 1천만 원인 때 임대소득이 연간 1500만 원 이상 있어야 대출이 가능하다.

은행권은 임대 사업자에게 첫 대출을 받을 때는 RTI를 종합적으로 심사하지만, 만기 연장할 때는 담보가치 하락 등 문제가 없으면 RTI 요건을 따지지 않아온 것으로 전해진다.

RTI 규제 강화를 고려하는 정부의 의도는 명확하다. 수익이 안 나는 무리한 갭투자는 집을 팔아서 정리하라는 것이다.

금리 상승이나 임대료 하락으로 RTI 기준을 충족하지 못하면 임대사업자는 대출금 일부를 즉시 상환해야 한다. 이렇게 되면 다주택자들 중 일부는 보유한 매물을 시장에 내놔야 한다.

다만 주택 매매 시장에 미치는 영향이 제한적일 것이라는 전망도 있다. 

지난해 말 기준 은행권 부동산 임대업 대출 잔액은 157조 원, 그 가운데 상업용을 제외한 주거용 임대사업자 대출은 13조9천억 원 규모로 10%에 못 미친다. 또 임대사업자들이 보유한 주택 중에는 부동산 정책의 핵심인 아파트보다 빌라와 주거형 아파트 등 다른 형태가 많은 실정이다. 

대출압박을 받는 임대사업자 입장에서 가격 상승 여지가 큰 아파트보다 다른 자산을 먼저 매물로 내놓을 공산이 크다.

이정환 한양대학교 경제금융대학교 교수는 이날 YTN 뉴스스타트에 출연해 “임대사업자 입장에서 가격이 올라갈 자산을 먼저 팔지는 않을 것”이라며 “10~15억 원 대에 살 만한 아파트들이 많이 나와야 주택 가격이 안정이 되면서 흔히 말하는 주거 사다리도 회복이 된다고 생각하는데, (RTI 규제로) 그런 아파트들이  많이 나올지는 의문”이라고 말했다.

이와 별도로 시장에서는 RTI 규제 강화로 인한 대출 상환압박이 임대료 인상으로 이어질 수 있다고 우려도 나온다. 임대사업자 입장에서 기준에 미달하는 RTI를 높이는 방법은 대출을 갚는 것과 임대료를 올리는 것 등 두 가지뿐이다.

이에 대출 규제 강화가 실행됐을 때 나타날 수 있는 임대료 상승 등에 관한 집중 점검과 함께 소규모 임대사업자들에게는 급격한 상환 압박 대신 유예기간을 주는 등 정교한 보완책이 필요하다는 지적이 나온다.

대출 압박을 받는 임대사업자가 임대료를 올리는 대신 매물을 내놓을 수 있도록 한시적 양도세 완화 등 퇴로를 열어주는 방안도 거론된다.

금융당국은 수요와 공급에 따른 시장의 임대료가 형성돼 있는 만큼 RTI 규제가 임대료 인상으로 이어지기보다 무리한 갭투자를 억제하는 효과가 클 것으로 보고 있다. 다만 임대사업자 대출 만기 연장 관행을 손보는 과정에서 시장 충격과 세입자 보호 문제를 고려해 개선 방향을 신중히 정하겠다는 방침을 정했다.

신진창 금융위원회 사무처장은 13일 긴급 점검회의에서 “금융회사들이 관련 대출의 적절성에 대한 면밀한 심사 없이 관행적으로 대출만기를 연장해 줬던 것은 아닌지 철저하게 점검하고 개선 방안을 마련해 나가야 한다”고 강조했다. 허원석 기자