부동산 투자에서 성공하는 지름길은 부동산시장을 예측해 언제 사고팔지를 정하는 것이다. 

부동산시장을 완벽하게 전망하는 것은 불가능할 수 있다. 하지만 큰 흐름은 어느 정도 예측할 수 있다. 

우선 '금리'와 '부동산정책'의 변화를 보면 된다. 

부동산 전문가들과 투자자들도 부동산시장의 변화를 예측할 때 이 두 가지는 기본으로 본다.

◆ 부동산시장을 움직이는 가장 큰 변수는 '금리'

금리와 투자의 관계를 알 수 있는 것이 바로 '달걀 모델'이다. 유럽의 전설적인 투자자 앙드레 코스톨라니(Andre Kostolany, 1906년~1999년)가 만든 이론이다.

이 이론은 물가나 환율 등 여타 변수를 제외하고 순전히 금리 변동에 따른 부자들의 투자행태를 설명한다. 예금을 할지, 채권을 살지, 주식 또는 부동산에 투자할지를 판단하기에 좋다. 

물론 실제 부동산 투자행태는 이 이론보다 훨씬 복잡하다. 

지금과 같은 글로벌 경제시대에서는 선진국의 금리 변동을 비롯해 환율, 유가, 원자재 가격 등도 국내 경제에 민감하게 작용한다. 

여기에 정부의 부동산정책, 수요와 공급, 물가, 경기상황 등도 눈여겨봐야 한다.

◆ 금리와 미국 주택시장의 상관관계 

그럼에도 가장 눈여겨 봐야할 것이 금리다.

기준금리 변동에 따라 부동산시장이 어떻게 변하는지는 최근 미국과 한국의 부동산시장 추이를 살펴보면 분명하게 알 수 있다. 

미국과 한국의 부동산시장은 약간의 시차는 있지만 거의 비슷하게 움직인다. 

미국 주택 가격은 2008년 정점을 찍고 글로벌 금융위기 때 뚝 떨어져 2013년까지 하향 안정세를 유지하다가 2014년부터 지금까지 꾸준히 상승하고 있다. 

2008년부터 유지된 제로금리에 힘입어 경기가 회복하면서 부동산 경기도 2014년부터 좋아지기 시작한 것이다. 

미국의 기준금리는 2015년과 2016년에 한 차례씩 올랐지만 부동산 경기는 계속 좋아져서 2017년에는 글로벌 금융위기 전 수준까지 가격이 뛰었다. 지금까지도 부동산 가격은 상승 중이다. 

기준금리를 인상한다고 바로 주택 가격의 상승세가 꺾이지는 않는다. 금리 인상 초기에는 경기가 과열국면으로 가기 전 단계이기 때문에 부동산을 비롯해 경기는 호황을 띠게 된다. 

금리 인상의 효과가 중반을 넘어 후반으로 가는 단계가 드디어 부동산시장이 한풀 꺾이는 시기이므로 이때가 매도시기가 된다.

미국은 계속된 금리 인상 여파로 2018년 12월 부동산 가격이 하락하다가 2019년 4월부터 다시 가격이 상승하고 있는데 2019년 7월 31일 기준금리가 인하되기 시작했으므로 가격 상승은 지속될 것으로 전망된다. 

◆ 금리와 한국 주택시장의 상관관계  

한국의 주택 가격 추이도 미국과 비슷하다. 같은 저금리 기조를 유지해 왔기 때문이다.

한국의 주택 가격은 금리를 인상하지 않는 한 가격은 계속 오를 것으로 보인다. 

한국의 주택시장은 저금리 기조에 최근 기준금리를 인하함에 따라 앞으로도 가격 상승곡선을 이룰 것으로 전망된다. 

상승이 다소 꺾인다 해도 완만한 안정세가 지속될 것으로 판단된다. 그 이유는 기준금리가 1.25%로 저금리인 데다 앞으로 기준금리 인상이 예상돼 있다고 해도 한 번에 올릴 수 있는 게 0.25%이므로 3%정도까지 진입하려면 최소 몇 년은 걸릴 것이기 때문이다. 

한국의 주택 가격은 기준금리가 인하된 이후 2014년부터 가파르게 상승해왔다. 2017년과 2018년 기준금리를 인상했지만 부동산 가격은 계속 상승하다가 인상 여파로 가격이 하락세로 접어든 것은 인상 후 2년이 지난 2018년 말이었다. 

그러나 2019년 7월 기준금리를 1.50%로 인하했고, 10월 1.25%로 또 인하함에 따라 부동산 가격은 다시 상승하고 있다. 

기준금리가 인상되면 부동산 시장에 좋지 않은 영향을 미친다고 알려져 있지만 금리 인상이 부동산시장에 영향을 미치려면 꾸준한 금리 인상이 몇 단계 지나야 한다는 것이 일반적 의견들이다. 

금리를 인상한다는 것은 경기가 좋아진다는 신호이기도 하기 때문에 경기 회복과 함께 부동산시장도 상승세를 지속하게 되는 것이다.

◆ 한국 부동산시장의 또 다른 변수는 '부동산 규제정책'

하지만 한국시장에는 미국시장에 없는 변수가 있다. 바로 강력한 부동산 규제정책이다.

이미 여러차례 부동산 규제책을 발표한 문재인 정부는 부동산시장의 과열이 꺾이지 않으면 더욱 강력한 부동산 가격 진정책을 내놓을 가능성이 있다.

그것은 보유세 인상이다. 종부세 인상보다 더욱 강력한 것은 다주택자의 재산세 가중 부담이다. 

보유세 인상은 문재인 정부로서도 부담스러운 정책이라 쉽게 내놓기는 어려울 것으로 전망되지만 만일 강력한 세제정책이 나온다면 시장은 급격히 냉각될 것이 분명하다. 

부동산시장은 2019년 11월 초 시행된 민간택지 분양가상한제에 의해 서서히 냉각되는 조짐을 보이고 있다. 하지만 호가는 내려가지 않고 있으며 분양시장은 아직도 활황세를 유지하고 있다.

이것은 전형적 눈치장세라고 할 수 있다. 정부의 부동산시장 진정정책은 강력하지만 기준금리 인하에 의해 오갈 데 없는 부동자금이 언제 다시 부동산시장으로 흘러들어올지 지켜보는 사람이 많다는 뜻이다.

호가만 내려가고 떨어진 가격으로 거래가 활성화되지 않기 때문에 이 소강상태가 오래 지속되지 않을 것이라고 보는 세력과 그렇지 않은 세력이 힘겨루기를 하는 양상이기도 하다.  [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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