[비즈니스포스트] 수도권의 핵심 지역인 경기도 성남시 분당구와 과천시의 부동산 시장이 반도체 호황에 등락이 엇갈리고 있다.

두 지역 모두 지난해 강남 등 서울 핵심지를 넘어서는 오름세로 상승장을 주도했다. 다만 올해 과천은 정부 규제와 높아진 가격 부담에 열기가 식었지만 분당은 반도체 벨트 부각에 따른 간접 수혜를 입는 모양새다.
 

12일 한국부동산원이 집계하는 주간 아파트가격 동향에 따르면 경기도 과천시 매매가격지수는 6월 둘째주(8일 기준)까지 2주 연속으로 하락했다.

특히 6월 첫째 주(-0.19%)보다 하락폭이 커졌다. 이에 따라 올해 들어 누적 상승률은 0.55%에 머물러 경기 평균(2.26%)에 크게 못 미쳤다.

과천이 지난해에는 수도권 핵심지로 전국 집값 상승세를 이끌었지만 최근에는 그 열기가 가라앉은 셈이다. 

과천 아파트값은 2025년 한해 동안 20.4% 오르며 서울시 송파구(20.9%) 뒤를 이었고 성동구(19.1%)나 서초구(14.1%), 강남구(13.5%) 등을 웃돌았다.

올해 과천 아파트값은 다주택자 양도세 중과(5월10일)를 앞두고 하락기를 맞았던 강남3구(강남·서초·송파) 및 용산구 등 서울 핵심지와 비슷한 흐름을 보였다. 

강남3구 등 서울 핵심지에서는 1월말 이재명 대통령의 다주택자 겨냥 구두개입 이후 양도세 중과를 경계한 ‘급매물’이 시장에 쏟아졌다. 

이에 매매가격지수도 지난 2월말에서 4월말 사이에 하락했다. 과천시 아파트값도 이 시기에 함께 내렸다.

다만 과천 부동산 시장은 5월 초 이후로는 강남3구와 다른 양상을 보였다. 강남3구는 상승 전환해 꾸준히 오르고 있지만 과천시는 최근 약세를 면치 못하고 있는 것이다.

부동산 시장에서는 토지거래허가구역과 주택담보대출 6억 원 제한 등의 정부 규제에 실수요자 중심으로 개편되는 흐름에서 지난해 급등한 과천시가 소외될 수밖에 없다는 분석이 나온다.

이날 기준 국토교통부 실거래가 시스템에서 확인할 수 있는 올해 과천시내 아파트 거래는 모두 51건(등기 완료 기준)이다. 51건의 평균 거래가는 22억2239만 원으로 이 가운데 전용면적 84㎡ 최저 거래가는 19억2천만 원(래미안슈르, 4월4일 거래)이다.

이른바 ‘국민평형’에 진입하려면 20억 원은 있어야 하는 만큼 실수요자에게는 진입 장벽이 매우 두터운 셈이다.   다만 지난해 과천시와 함께 수도권 집값 상승을 이끈 성남시 분당구의 상황은 과천시와 크게 다르다. 분당구 아파트값 상승률은 지난해 19.1%로 강남구와 서초구 등 대부분의 서울 자치구의 오름세를 넘어섰다.

분당구 아파트값은 오히려 강남3구와 과천시 값이 한창 내리던 지난 2월말~4월말 시기에도 내리지 않았다. 올해 5월10일을 전후로도 크게 바뀌지 않았다. 

오히려 6월 둘째 주에는 한 주 사이에 0.62% 올랐다. 올해 누적 기준으로는 6.87% 오르며 경기 평균(2.26%)을 3배 이상 웃돌았다.

분당구는 과천시보다 규모가 훨씬 커 단순 비교하기는 어렵지만 재건축 사업에 대한 기대감이 존재하는 것으로 평가된다. 정부가 수도권 주택 공급 확대를 위해 1기 신도시 정비사업에 속도를 내고 있어서다. 

최근에는 반도체 호황에 경기도 화성시 동탄구 시장이 떠오르면서 풍선 효과에 따른 가격 강세도 더해지고 있다는 분석이 나온다. 

삼성전자와 SK하이닉스 임직원에게 직주근접이 가능한 동탄 아파트매매가격지수는 6월 둘째주 한 주에만 1.98% 상승했다. 역대급 성과급 결정으로 인근 부동산 시장이 들썩이는데 따른 영향이 분당 같은 경기도 동남부 인근 지역으로 퍼지고 있다는 것이다.

남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 최근의 경기도 흐름을 두고 “경기 남부와 반도체 산업 벨트 가격 강세가 퍼지면서 경기도 인기 규제 지역의 갈아타기가 나타나고 있다”며 “동탄 가격 상승세가 인근 분당과 수원 영통 등의 가격 상승폭 확대에 영향을 끼친 것으로 보인다”고 바라봤다.

경기도 내 실제 거래량도 정부 규제를 비껴선 반도체 벨트를 중심으로 크게 늘어났다는 평가가 나온다.

직방에 따르면 올해 1~4월 경기도에서 아파트 매매거래가 가장 많이 늘어난 곳은 구리로 전년 동기 대비 265% 증가했고 화성시 동탄구(136%)와 용인시 기흥구(115%) 등이 뒤를 이었다.

향후 경기도 부동산 시장을 좌우할 주요 변수로는 인상이 예상되는 기준금리와 함께 7월 보유세 개편 등의 정책 변수와 동탄 등 반도체 벨트의 토지거래허가구역 지정 여부가 꼽힌다. 

동탄구는 현재 토지거래허가구역에 지정돼 있지 않아 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭 투자’가 가능하다.

다만 동탄의 가격 상승세가 실제 거래까지를 모두 반영하는지를 따져보려면 좀더 시간을 두고 지켜봐야 한다는 분석도 나온다. 부동산원 집계 매매가격지수는 실거래가가 없다면 호가까지 반영해 측정한다.

한국부동산원이 동탄 아파트 매매가격지수를 따로 집계한 것은 동탄이 일반 구로 분리된 올해 2월 첫째 주 조사부터다. 2월 첫째 주 기록을 기준 100으로 삼은 6월 둘째 주 수치는 107.19다. 네 달 사이 7.19%가 올랐다. 김환 기자