[비즈니스포스트] 정부가 비수도권 미분양 물량 증가에 대응하기 위해 기업구조조정리츠(CR REITs)를 꺼내들었다.

기업구조조정리츠는 과거 금융위기 때 비수도권 미분양 해소에 어느정도 기여했다는 평가를 받는다. 건설·부동산업계는 이번에도 긍정적으로 작용할 것이란 기대를 내비친다.
 

다만 비수도권 미분양 물량의 사업성이 떨어진 상황을 고려하면 이번 기업구조조정리츠가 매입할 수 있는 물량이 제한적이라 효과가 크지 않을 수 있다는 신중론도 나온다. 

1일 건설업계 관계자들의 말을 종합하면 정부는 3월28일 발표한 ‘건설경기 회복 지원 방안’에 따라 비수도권 미분양을 줄이기 위해 기업구조조정리츠를 부활하고 종부세, 지방세법과 같은 법령 개정 등 후속작업을 추진하고 있다. 

기업구조조정리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 구조조정 대상기업의 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하고 그 수익을 투자자들한테 배당 형태로 배분하는 회사형 부동산투자신탁을 말한다.

국민에게 대규모 부동산에 대한 투자기회를 제공하고 기업의 구조조정을 지원하며 시중 부동자금을 제도권으로 흡수하는 기능 등을 수행한다. 리츠를 통해 조달한 자금으로 미분양아파트를 매입한 뒤 일반인에게 임대하는 방식으로 사업이 진행된다. 임대수익을 바탕으로 매각차익을 올리면서 리츠가 해산된다. 2009년과 2014년 두 차례 운용된 바 있다.

정부가 10년 만에 기업구조조정리츠를 다시 꺼내든 것은 미분양 물량이 최근 꾸준히 늘고 있고 특히 비수도권 물량이 높아 건설경기가 더욱 악화하는 상황을 더는 두고 보지 않겠다는 의도로 읽힌다.

3월29일 국토교통부가 발표한 주택통계를 보면 2월 기준 전국 미분양 물량은 6만4874세대로 3개월 연속 늘었다. 특히 악성 미분양으로 분류되는 ‘준공후미분양’은 1만1867세대로 7개월 연속 증가해 2020년 12월 이후 최고치까지 증가했다.

국토부는 지난해 미분양 물량 위험선을 20년 장기 평균선인 6만2천 세대로 제시했다. 2023년 12월 전국 미분양이 6만2489세대로 위험선을 넘어선 뒤 계속 선을 넘어가 있는 셈이다.

국토부 통계보다 미분양 물량이 훨씬 많을 것이라는 지적도 나온다. 국토부가 지자체로부터 미분양 현황을 받아 취합해 자료를 작성하지만 미분양 신고는 의무사항이 아니기 때문에 신고하지 않은 물량이 더 있을 가능성이 크기 때문이다.

대한주택건설협회는 실제 미분양이 정부 집계를 크게 웃도는 10만 세대 안팎에 다다를 것으로 추산하기도 했다.

건설업계는 미분양 물량의 증가를 놓고 기업구조조정리츠 재도입을 요구하는 목소리를 꾸준히 높여왔다.

주택산업연구원(주산연)과 국민의힘은 지난해 7월5일 국회에서 ‘주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안’ 세미나를 열기도 했다.

당시 최덕철 주산연 연구부위원은 “리츠는 투자자들의 원금을 보장하고 위험분산을 위해 지원을 선순위와 후순위로 구조화한다”며 “금융위기 당시 공공기관 매입확약도 없이 참여자가 모두 윈윈(WinWin)했다”고 설명했다.

매입확약이란 리츠 운용이 종료될 때까지 판매되지 않은 미분양 주택을 공공기관이 할인된 가격에 매입하기로 정한 약속을 뜻한다.

건설업계에서 기업구조조정리츠에 목소리를 높이는 이유는 2008년 금융위기 당시 미분양이 급증했을 때 실제 효과를 낸 전례가 있기 때문이다. 

금융위기를 전후해 미분양 물량 변화를 보면 2007년 1월 전국 미분양은 7만5616세대(수도권 4544세대, 비수도권 7만1072세대)였으나 2009년 3월 16만5641세대(수도권 2만8600세대, 비수도권 13만7041세대)로 크게 늘었다.
 

이후 2009~2010년에 9개 리츠가 설립돼 3404세대 미분양주택을 매입해 운용했고 리츠 참여자들이 손실을 축소하거나 이익을 본 것으로 조사됐다.

시공사는 리츠 실행 이전 최소 30% 이상 손실상황에 놓였으나 10% 안팎으로 손실액을 줄였고 투자자는 5% 내외의 수익을 거둔 것으로 나타났다. 또한 대출금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했고 임차인들은 주변보다 저렴한 임대료로 거주한 것으로 파악됐다.

금융위기 당시 설립된 9개 기업구조조정리츠 가운데 6개는 2012년 이전 해산했고 나머지 3개가 2012년까지 운용됐다. 

정부도 과거 사례를 비춰 미분양 해소에 기업구조조정리츠가 도움이 될 것으로 판단하고 있는 것으로 보인다. 이를 위한 제도적 지원에도 적극적으로 나섰다.

정부는 3월28일 발표를 통해 기업구조조정리츠 도입과 함께 2025년 12월31일까지 매입 주택을 대상으로 취득세 중과를 배제하고 종합부동산세 합산 배제를 취득 이후 5년 동안으로 조정한다는 방침을 내놨다. 

그밖에 브릿지론 단계(착공 전)에서 더이상 사업추진이 어려운 사업장은 한국토지주택공사(LH) 또는 공공지원 민간임대리츠가 매입해 사업 재구조화를 지원하기로 했다.

김선미 신한투자증권 연구원은 1일 발표한 리포트에서 정부의 건설경기 회복 지원 방안과 관련해 "시의적절한 정책"이라며 "지방 미분양과 PF 개선에 기여할 것으로 기대한다"고 말했다.

다만 기업구조조정리츠의 미분양 주택 매입도 입지와 가치 등의 사업성을 철저히 따져 매입할 것이고 결과적으로 물량 자체가 크지 않아 효과가 제한적일 것이란 전망도 나온다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 최근 언론 인터뷰를 통해 “리츠는 수익 창출이 목적으로 미분양이 난 곳은 대부분 입지가 떨어지거나 수요가 낮아 수익이 날 수 있는 주택이 제한적일 것으로 보인다”며 “급한 불을 끄는 제한적 영향이 있을 것으로 보인다”고 바라봤다. 류수재 기자