서울 용산 후암동은 위치가 좋아 재개발이 된다면 좋은 투자대상이 될 수 있는 지역이다.

하지만 오랫동안 재개발 추진이 진척을 보지 못 해 많은 사람들이 재개발의 진행상황을 궁금해 하고 있다.

이번 시간에는 후암동 재개발과 관련된 이야기를 해보도록 하겠다.

◆ 후암동 특별기획구역은 어디인가

서울시와 용산구가 용산의 특별기획구역을 지정했는데 그 가운데 가장 유명한 곳이 후암동 특별기획구역이다. 

후암동 특별기획구역은 서울역과 숙대입구역 사이 도로변에 위치하고 있다.

2010년에 33만㎡를 특별계획구역으로 지정했으며 2015년에 3개 구역으로 분할 조정했다. 분할 조정 당시 획지분할 가능선을 지정하면서 아파트단지 7개가 만들어질 수 있게 됐다. 

하지만 후암동 특별기획구역은 2020년 5월까지 사업이 추진되지 못하면 기존 지구단위계획(5층, 20m이하)로 환원되도록 정해져 있었다.

용산구청은 후암동 특별계획구역 연장을 위한 재정비용역에 착수했으며 개발행위허가 제한 지역으로 지정·고시했다. 개발행위허가 제한 지역으로 지정하지 않으면 신축빌라 지분 쪼개기가 극성을 부릴 수 있기 때문이다.

용산구청은 2021년 말 용역이 완료되면 서울시에 이 사항을 전달한 뒤 도시건축공동위원회에서 재정비계획을 확정할 계획을 세우고 있다. 이런 상황을 살피면 용산구청과 서울시가 후암동 특별계획구역을 어떤 형태로든 개발하겠다는 의지는 있다고 볼 수 있다.

특별계획구역 1구역은 동자동의 7만3천㎡로 1, 2획지가 여기에 포함된다. 2구역은 후암동 17만1130㎡로 3, 4, 5획지가 해당하고 3구역은 갈월동 7만9852㎡로 6, 7 획지를 말한다.  

후암동 특별계획구역은 공동개발만 추진할 수 있도록 돼 있다. 또 남산 조망 때문에 층수가 제한돼 있다. 

통경축을 확보해야 한다는 조건도 포함돼 수익성이 낮다. 통경축이란 조망을 확보할 수 있도록 시각적으로 열린 공간을 말한다. 남산 주변 개발은 외부 5곳에서 남산이 보일 수 있도록 시야가 열려있어야 한다는 조건을 충족해야만 한다.  

현재 추진위원회가 설치돼 있는 곳은 특별계획구역 2구역뿐인다. 2구역 추진위원회에서 2019년에 정비구역 변경 신청서를 제출했지만 아직까지 답이 없다.

특별계획구역 1구역은 2019년에 정비구역 지정을 위한 주민설명회를 개최했으며 그 이후로는 뚜렷한 움직임이 없다. 

현재 후암동 특별기획구역에서 후암 제1구역(특별계획구역 2구역)을 제외하면 모두 예정구역 단계에 머물러 있다.

구역 지정, 추진위 승인, 조합설립 인가, 사업시행 인가, 관리처분계획 인가 등 아직 갈 길이 멀다는 뜻이다. 정상적으로 추진이 된다고 해도 10~15년이 걸리는 일이다. 

결국 용산 마스터플랜과 앞에서 말한 용산구청의 재정비용역 결과가 나와야 구체적 움직임이 일어날 수 있다. 또한 특별계획구역 인근 협소주택·신축 다세대 밀집 지역은 재개발과는 무관하다는 것을 명심해야 한다. 

◆ 노후불량지역, 동후암 1구역

동후암 1구역은 후암동과 남산 사이에 있는 구역으로 후암동 438번지 일대 노후불량지역(노후도 69%)을 말한다. 이 구역을 저층 위주의 타운하우스로 조성하는 주택 재개발사업을 진행하려는 주민들의 움직임이 있는 곳이다.

2018년부터 주민들이 자체 모임을 열고 정비구역 지정 사전타당성 검토를 위한 주민 동의서를 받고 있다. 사업을 추진하고 있는 주민들은 7층 이하로 지으면 임대주택 조성 의무가 면제되기 때문에 층수가 낮아도 사업성이 확보될 수 있다고 주장하고 있다. 

주민 동의율 66%를 확보하는 것이 관건인데 아직 그 단계에 이르지는 못한 것으로 파악된다. 서울시는 용산구청으로부터 정비계획안이나 정비구역 지정 신청 등이 공식적으로 들어온다면 검토할 수 있다는 입장을 보이고 있다. 

물론 이 구역 역시 용산 마스터플랜이 나온 후에도 기본계획 수립이 돼야하기 때문에 아직 할 일이 많다.  

◆ 후암동에 투자하려면 재개발과 재건축부터 명확하게 따져야

지금까지 살펴본 후암동 특별계획구역과 동후암 1구역에 투자할 때는 용적률, 층수 제한 등 사업성 걸림돌을 해결하기 위한 과제가 산적해 있다는 것을 명심해야 한다. 

또 현재 추진위도 설립되지 않은 상황에서 평당 땅값이 8천만 원 이상으로 매우 높게 형성돼 있다는 점을 주의해야 한다. 잘못하면 기회비용 상실 등으로 오히려 손실을 보는 투자가 될 수도 있다.

따라서 이 지역에 투자하기 위해서는 월세가 나오는 다가구주택 등 프리미엄이 높지 않은 매물을 구해 장기적 관점에서 투자해야 한다.   

이 지역은 재개발인지 재건축인지조차 분명히 결정되지 않은 지역이다.

재개발은 주택 또는 토지 소유자에게 조합원 자격이 있지만 재건축은 토지와 주택을 모두 소유하고 있는 사람에게만 조합원 자격이 주어진다.

그렇기 때문에 투자하기 전에 분양자격을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 또한 재개발인지 재건축인지에 따라서 권리 산정기준일이 다르다는 것도 명심해야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen