[비즈니스포스트] 국내 상장리츠들이 금리와 부동산시장 불확실성에 대응해 재무구조를 손질하고 배당 안정성을 높이는 데 힘을 싣는다.

NH올원리츠는 자산 매각을 통해 부채를 축소했으며 신한글로벌액티브리츠는 차입금을 모두 갚고 환헤지 부담을 줄인 뒤 추가 유상증자에 나선다. 삼성FN리츠도 자산 매입 과정에서 늘어난 단기차입을 유상증자로 상환해 부채비율을 낮추기로 했다.

1일 오후 서울 여의도 한국리츠협회에서는 10월 상장리츠간담회가 열렸다.

간담회에서는 NH프라임리츠와 NH올원리츠, 신한글로벌액티브리츠, 삼성FN리츠가 각각 운용 현황과 배당 계획 등을 설명했다.

이승상 NH농협리츠운용 리츠사업본부 팀장은 NH프라임리츠에서는 기존 자산 매각대금 재투자를 마무리해 배당을 높이고, NH올원리츠에서는 A1타워 당산 매각으로 부채를 줄이고 특별배당한 뒤 2027년부터 다시 외형 확대에 나설 계획이라고 설명했다. 

NH프라임리츠는 수익증권과 종류주를 통해 여러 프라임급 오피스에 간접 투자하는 재간접형 리츠이며 NH올원리츠는 오피스·물류·리테일 등 다양한 부동산에 직접 투자하는 멀티섹터 리츠다.

NH프라임리츠는 상장 당시 편입했던 4개 자산을 모두 매각했고 현재 아크플레이스, 판교테크원, 시그니처타워, 센터포인트광화문과 올해 새로 투자한 하나금융그룹 강남사옥, 파인에비뉴 A동 등 모두 6개 자산을 운용하고 있다.

2027년부터 반기 주당 130원 이상의 배당을 목표로 제시했다. 이는 기존 120원보다 높아진 수준이다. 2029년부터는 세 번째 투자·회수 사이클을 준비한다.

NH올원리츠는 A1타워 당산 매각대금으로 주식담보대출 400억 원을 상환해 주택담보대출비율(LTV)을 63.4%에서 60.4%로 낮출 계획을 세웠다. 매각차익은 특별배당 재원으로 활용해 2026년 12월 기준 특별배당을 포함한 주당 배당금 약 240원을 예상하고 있다. 지급 시점은 2027년 3월이다.

NH올원리츠는 2027년부터는 신용평가를 받아 회사채와 전자단기사채 발행 등으로 자금조달 수단을 넓혀 금융비용을 낮출 계획도 세웠다.

신한글로벌액티브리츠는 해외 부동산 리스크를 줄이고 국내 우량 부동산 우선주를 편입해 포트폴리오 안정성을 높이는 데 초점을 맞춘다.

윤영진 신한리츠운용 이사는 “운용 안정성을 높이는 작업을 진행했다”며 “투자한 해외 부동산 펀드에는 대출이 존재하지만 신한글로벌액티브리츠 자체에는 대출이 없는 상태”라고 설명했다.

환헤지 비율도 순자산가치(NAV)의 100%에서 50%로 낮췄다. 환헤지 정산금에 따른 유동성 부담을 줄이면서 추가 환율 하락에도 대응하기 위해서다.

신한글로벌액티브리츠는 연내 추진할 350억 원 규모의 2차 유상증자를 통해 국내 우량 부동산 우선주에 투자한다. 미국 부동산 중심의 기존 포트폴리오에서 자산 구성을 다변화하고 변동성을 낮추겠다는 것이다. 

삼성FN리츠는 자산 확대 과정에서 늘어난 차입금을 유상증자 자금으로 상환해 재무구조를 개선할 계획을 밝혔다. 

현재 삼성FN리츠 자산 규모는 약 1조2천억 원이다. A1타워 당산 매입 과정에서 발행한 전자단기사채 1700억 원 가운데 900억 원은 담보대출로 대환했고 남은 800억 원은 현재 진행 중인 유상증자 자금으로 상환한다.

김형진 삼성SRA자산운용 팀장은 "유상증자와 차입구조 재편이 끝나면 한때 200%를 웃돌았던 부채비율이 11월 이후 결산시점에서는 150~160% 수준이 될 것"이라며 "배당은 연 5.5% 지급할 수 있도록 하겠다"고 말했다. 

리츠협회는 상장리츠 활성화를 위한 제도 개선에도 힘을 싣는다.

정병윤 리츠협회 회장은 이날 간담회에서 "금리 상승으로 리츠의 차입금 상환 부담이 커질 수 있는 만큼 자산 매각이익 일부를 내부에 유보할 수 있도록 제도 개선을 추진하고 있다"고 말했다. 

이어 리츠가 지속적으로 성장하려면 회사채 등 차입에 의존하기보다 유상증자를 통한 자본 확충이 필요하다며 증자 절차 간소화 일정 기간 증자 한도를 주주총회에서 미리 승인받는 방식 등을 관계부처에 건의할 계획이라고 덧붙였다. 김민정 기자