[비즈니스포스트] 이재명 정부가 부동산 시장 안정을 위해 전세대출 규제를 놓고 고심하고 있다.

전세대출은 ‘갭투자’를 유발해 부동산 시세 상승을 부추기는 원인으로 지목되지만 실제 규제 여부를 놓고는 무주택자의 실거주 수요를 고려해 규제 신중론에 무게가 실려 왔다.
 

이재명 정부 출범 이후 6·27과 9·7대책을 내놓았음에도 부동산 시세 상승이 이어지자 시장 안정을 향한 정부의 의지를 강조하려는 의도로 보인다.

13일 더불어민주당에 따르면 이재명정부는 출범 이후 세 번째 부동산 대책을 이번 주 중에 내놓는다.

여당과 정부, 대통령실은 전날 고위당정협의회에서 추가 부동산 대책을 논의했고 오는 15일 즈음 발표될 것으로 예상된다.

추가 부동산 대책에 담길 내용으로는 집값 상승세가 가팔랐던 서울 마포구와 성동구 등의 규제 확대와 수도권 주택담보대출 한도 제한 등 여러 수요 억제책이 거론된다. 

시장에서는 현재 거론되는 수요 억제책 가운데 전세대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 여부에 촉각을 곤두세우고 있다.

전세대출은 정책대출과 함께 DSR에는 포함되지 않아 그동안 대출을 끼고 집을 사들이는 이른바 ‘갭투자’를 유발한다는 지적을 받았다. 전세대출과 연계된 갭투자는 부동산 시세 상승의 주요 원인으로 꼽힌다.

정부와 여당은 부동산 시세 상승을 막기 위해 전세대출의 DSR 포함 가능성을 시사해 왔다.

이억원 금융위원장은 9월17일 취임 뒤 첫 대정부 질문에서 "DSR에 빠져 있는 자금이 많아 단계적으로 강화하겠다"고 말했다. 민주당 물가대책 태스크포스(TF)는 앞서 9월 초 전세대출의 DSR 적용이 필요하다는 의견을 금융당국에 전달한 것으로도 전해진다.

전세대출을 DSR에 포함하려는 취지를 놓고는 적절하다는 의견도 나온다.

이은형 건설정책연구원 연구위원은 “지난 사례들을 살펴보면 규제나 수요억제 중심의 규제는 오히려 시장에 악영향을 끼칠 수 있어 적정선을 찾는 것이 필요하다”며 “다만 전세대출은 그동안 많이 규제에서 벗어난 측면도 있어 규제 대상에 오를 필요도 있다”고 바라봤다.

정부가 그동안 크게 손대지 않은 전세대출까지 규제대상으로 고려하는 배경에는 출범 이후 두 번에 걸쳐 내놓은 부동산 대책의 효과가 크지 않았다는 판단이 깔린 것으로 보인다.

이재명 정부의 첫 부동산 대책이었던 6·27대책은 거래량 급감 등 시장에 큰 영향을 끼쳤지만 서울 아파트값 상승세를 꺾지는 못했다. 잠재적으로 위험 요인도 남아 있는 것으로 평가된다.

한국은행은 9월 통화신용정책보고서를 통해 “(6·27대책은) 단기적으로 의도한 효과를 나타내고 있지만 향후 주택시장과 가계부채 흐름 관련 불안요인은 여전히 잠재돼 있다”며 “시간이 지나면서 지역 사이 전이효과와 과거 부동산 대책 학습효과로 6·27대책 효과가 점차 약해질 가능성도 배제하기 어렵다”고 바라봤다.

그러면서 “주택시장은 과거 부동산 대책 발표 뒤 통상 몇 달 정도 둔화세를 보이다 실효성 있는 추가 대책이 적기에 마련되지 않으면서 재차 반등하는 양상을 나타냈는데 이같은 경험을 토대로 소위 ‘버티기’ 수요(관망층)도 상당할 것으로 추정된다”고 덧붙였다.

정부의 두 번째 방안이었던 9·7대책은 공급책이었던만큼 단기적으로 시세에 영향을 끼치기는 어려웠던 것으로 여겨진다. 주택 공급 기준을 인·허가에서 ‘착공’으로 바꾸며 가시성은 높이고 불확실성은 줄였지만 당장의 공급으로 이어지지 않았기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트매매가격지수는 9·7대책 이후인 9월 다섯째주 0.27% 오르며 4주 연속 상승폭을 키웠다. 광진구는 역대 최고폭(0.65%)으로 오른 가운데 성동구와 마포구도 상승폭을 키웠다. 
 

이재명 대통령이 지속적으로 부동산 안정에 강한 의지를 보여 왔다는 점을 고려하면 이제는 실효성을 기대할만한 강력한 추가대책을 고려해야 할 상황에 놓인 셈이다. 

이 대통령은 9월 취임 뒤 100일 기자회견에서 “(부동산 문제는) 끊임없이 반복적으로 대책을 내놓을 수밖에 없다”며 “단 한 번, 두 번의 대책으로 이 문제가 해결될 가능성은 거의 없는 것으로 보인다”고 말했다.

다만 정부는 전세대출 대상이 집에 거주하려는 실수요자에 가까운 만큼 서민 주거 ‘사다리 걷어차기’와 같은 부담도 고려해 규제 수위를 결정할 가능성이 크다.

금융위가 지난해 초 업무계획에서 전세대출의 DSR 적용을 검토한다고 밝혔지만 이후 김병환 전 금융위원장이 전세대출 차주가 실수요자에 가깝고 상당수가 무주택자인만큼 섬세히 접근해야 한다는 의견을 내는 등 정부 안팎에서 전세대출 규제를 놓고는 신중론도 만만치 않은 상황이다

정부로서는 전세대출 규제가 연말 이사철을 앞두고 전세 시장을 위축시킬 수 있다는 점도 고려할 것으로 보인다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세수급지수는 9월 다섯째 주 103.2로 5주 연속 상승했다. 전세수급지수는 100을 기준으로 이를 넘기면 수요가 공급보다 많다는 것을 의미한다.

김윤덕 국토교통부 장관은 이날 국정감사에 출석해 전세대출의 DSR적용여부를 두고 “주무 부처가 아니어서 추가 대책에 포함되는지를 언급하기 난감하다”며 “현재 추가 대책을 준비하고 고민하고 있으며 관계부처 협의를 거치고 있다”고 말했다. 김환 기자