[비즈니스포스트] '부동산 악몽' 재현 우려에 이재명 정부가 집값 급등세를 잡기 위한 대응책 마련에 고심하고 있다. 

다음 달부터 시행되는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 대출 문턱이 높아지면서 주택 수요 위축 가능성이 커지는 가운데 정부는 세금 강화 대신 공급 확대를 중심으로 대응하려 한다. 그러나 신도시 개발 자제 방침 등 공급 수단이 마땅치 않아 정부의 정책 고민이 깊어지고 있다.
 

27일 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부 등 정부 관계 부처가 발표한 가계부채 관리 방안에는 수도권 및 규제 지역에서 주택을 구입할 때 6억 원이 넘는 주택담보대출(주담대)을 금지하는 내용이 담겼다.

다주택자 주담대를 막고, 이를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과하는 등 '갭투자'를 어렵게 하는 안도 포함됐다. 필요시 규제 지역 추가 지정 등도 적극 검토하는 입장도 밝혔다. 다만 대통령실은 이는 정부 부처 차원에서 부동산 시장의 추이를 면밀히 모니터링하면서 필요한 대책을 내놓은 것일 뿐 대통령실이 주도적으로 부동산 규제 드라이브를 건 것은 아니라는 입장을 밝혔다.

이른바 '영끌'을 통한 고가 주택 구매를 사실상 원천 봉쇄하고 실수요 목적이 아닌 주택 구입에 금융권 자금이 동원되지 않도록 하는 고강도 대출 규제 대책을 내놓은 것이다.

이는 서울 강남권에서 시작된 아파트 가격 상승세가 '마용성'(마포·용산·성동)을 넘어 서울 전역으로 확산될 조짐을 보이기 때문인 것으로 분석된다.

한국부동산원이 26일 발표한 '6월 넷째 주(23일 기준) 아파트 가격 동향'을 보면 이번 주 서울 아파트 매매가격은 0.43% 올라 21주 연속 상승이자 문재인 정부 이후 6년 9개월 만에 최대치를 기록했다.

성동구(0.99%)와 마포구(0.98%), 용산구(0.74%) 등 강북에서는 이른바 '마용성'과 강남에서는 송파구(0.88%)와 강남구(0.84%), 서초구(0.77%) '강남 3구' 위주로 가파른 상승폭을 보였다. 광진구(0.59%) 상승률 역시 최대폭으로 뛰었다.

특히 이른바 한강벨트에 있는 성동, 마포, 광진구는 통계 작성 이래 12년 5개월 만에 최고 상승 폭을 기록해 문재인 정부 때 상승폭을 뛰어넘었다.

성동구와 마포구의 상승률은 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 가장 높으며 강남, 서초, 송파구 아파트 값은 2018년 1월 넷째 주 이후 7년 5개월 만에 상승률이 가장 높았다.

강남권에서 시작된 상승세가 성동·마포·강동 등 주변 지역을 넘어 서울 전역을 퍼져나가는 가운데 '강남 3구' 상승률도 꺾이지 않고 있는 것이다.

당초 국토부는 20일 국정기획위원회에 업무보고를 할 때까지만 해도 최근 아파트값 상승세가 다음 달 3단계 스트레스 DSR 시행 전 '막차 수요'가 몰린 효과로 보고 DSR 강화 효과를 지켜본 후 추가 대책을 마련할 계획이었지만 서울 지역 아파트 가격 상승세가 심상치 않자 '핀셋' 대책 발표를 서두르고 있는 것으로 풀이된다.

스트레스 DSR은 DSR을 계산할 때 실제 금리에다가 가산 금리(스트레스 금리)를 적용해 원리금 상환액을 산출하도록 하는 제도다. DSR은 차주의 상환능력 대비 원리금 상환 부담을 나타내는 지표로서, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 산출된다. 

실제 금리보다 높은 금리로 DSR을 계산하는 이유는 향후 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 높아지더라도 차주가 버틸 수 있는지를 미리 평가해 대출 건전성을 높이려는 차원이다. 스트레스 DSR을 적용하면 기존에 DSR을 계산할 때보다 금리가 높게 책정되는 만큼 원리금 상환액도 크게 산출된다. 이에 대출 한도는 줄어든다. 

다음 달 1일부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR은 사실상 모든 가계대출에 적용하며 스트레스 금리는 1.50%다. 다만 최근 지방 주담대가 가계부채 증가세에 미치는 영향 등을 감안해 서울·경기·인천 지역을 제외한 지방 주담대에 대해서는 2단계 스트레스 금리인 0.75%를 오는 12월 말까지 적용한다.

국토부는 다음 달부터 시작되는 3단계 스트레스 DSR 시행 이후 집값 흐름에 어떤 변화가 생길지 촉각을 곤두세우고 있다. 3단계 DSR 규제 이후에도 집값 급등세가 가라앉지 않는다면 그때는 그야말로 발등에 불이 떨어지게 되기 때문이다.

특히 정부가 가계부채 관리 강화를 위해 DSR 적용 대상을 전세대출로 확대하는 방안을 검토하면서 서민들의 전세자금 마련이 더욱 어려워질 가능성이 높다.
 

금융위원회는 18일 국정기획위 업무보고에서 전세대출과 정책대출을 DSR 규제에 포함하는 방안을 검토하겠다고 보고했다. 전세대출이 DSR 규제에 포함돼 시행되면 전세대출 총량이 줄어들고 이 경우 전세대출 의존도가 높은 세입자들은 월세를 선택할 수밖에 없다.

아울러 강화된 대출 규제로 내 집 마련 문턱이 높아지는 만큼 주택 구매 수요가 감소해 부동산 시장이 위축될 수 있다는 예측도 나온다.

주택산업연구원이 17일 발표한 '6월 주택사업경기전망지수'에 따르면 이달 수도권 지수는 98.3으로 지난달 104.4 대비 6.1포인트 하락했다. 

전국 주택 사업자를 대상으로 조사해 집계하는 '주택사업경기전망지수'는 기준치인 100을 넘으면 앞으로 주택사업 경기가 좋아질 것으로 보는 업체 비율이 높다는 것을, 100 미만이면 그 반대를 의미한다. 

주택산업연구원은 "다음 달부터 수도권 지역에서 시행되는 3단계 스트레스 DSR 규제로 주택 수요가 위축되리라는 우려가 커진 데다가 과천과 분당 등 일부 핵심 지역 외에는 뚜렷한 회복세가 나타나지 않고 있기 때문"이라고 밝혔다. 

이에 이재명 정부는 여러 정책을 검토하며 신중하게 다음 카드를 고심하고 있다.

하지만 정부의 선택지는 많지 않다. 이재명 대통령이 대선 후보 시절부터 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"고 여러 차례 공언했기 때문이다.

이는 문재인 정부의 전철을 밟지 않겠다는 뜻으로 풀이된다. 문재인 정부는 집값 하락을 목표로 했지만 보유세를 충분히 강화하지 않은 상태에서 거래의 걸림돌이 되는 다주택자 양도세를 오히려 강화해 매물이 줄고 가격은 더 올랐다. 

더불어민주당은 '공급 확대'에 중점을 두겠다고 밝혔다.

진성준 더불어민주당 정책위원회 의장은 24일 원내대책회의에서 "살기 좋은 공공주택의 공급 확대에 정책적 주안점을 두되 서울과 지방의 부동산 시장 상황이 정반대로 양극화된 현실에도 유의해서 맞춤형 대책을 마련해 갈 것"이라고 말했다.

하지만 공급 수단이 마땅치 않다.

사실상 대통령직인수위원회의 역할을 대신하는 국정기획위원회는 20일 국토부 업무보고에서 "부동산 가격을 잡겠다고 수도권 주위에 신도시를 만드는 대책은 안 만들었으면 좋겠다"는 방향을 국토부에 요구했다.

아울러 신축 매입임대주택 사업은 빠르게 공급 물량을 늘릴 수 있는 수단이지만 이미 올해까지 2년간 11만 가구를 공급해 추가 확대가 어렵다. 

이 사업에서 매입임대 가구당 정부의 지원단가 비중은 약 70% 수준이고 나머지 30%는 한국토지주택공사(LH)가 메우는 구조다. 매입임대 한 채에 2억 원씩만 잡아도 총 매입 비용은 20조 원이 훌쩍 넘어간다. LH가 감당해야 할 금액은 단순 계산으로 봐도 6조 원 이상이 된다.

그러나 LH가 이를 감당하기 버거운 상황이다. 이미 임대주택 운영을 통해 해마다 2조 원가량의 운영 손실이 나고 있어 현실적으로 지금 물량을 초과해 공급하는 것은 무리다.

이에 정부가 어떤 대응을 통해 부동산 문제를 해결할지 관심이 쏠리고 있다. 이 대통령의 공약을 담은 주택 공급 확대 방안은 이르면 내달 말이나 8월 중에 발표될 것으로 전해졌다. 조성근 기자