[비즈니스포스트] 새 정권이 들어설 때마다 적지 않은 혼란을 가져온 부동산 정책을 놓고 차기 정부의 방향성에 시장이 촉각을 곤두세우고 있다.

주택공급 확대, 세제개편 등 핵심 부동산 정책이 어느 정도 변할지 주목되는 가운데 여전히 해소되지 않은 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 관련 위험 해소 역시 차기 정부의 주요 과제로 꼽힌다.
 

15일 건설·부동산업계 안팎에 따르면 조기대선 국면에 돌입하면서 새롭게 짜일 부동산 정책을 놓고 기대와 함께 우려가 공존하고 있다.

정권 교체와 함께 급변하는 정책 탓에 부동산 시장이 관망세를 보이고 있는데 뚜렷한 방향성을 현재로선 잡기 어렵다는 목소리도 많다.

올해 들어 분양 시장이 급격히 얼어붙은 것도 비슷한 맥락으로 읽힌다.

우리은행 WM영업전략부에 따르면 1분기 수도권 아파트 분양 물량은 6225가구로 지난해 1분기 2만594가구와 비교하면 70% 가까이 줄었다. 특히 1분기 서울의 분양 물량은 1년 전보다 4분의 1가량인 1097가구에 그쳤다.

아직 조기대선 초입 단계라 부동산 정책을 놓고 정치권에서 구체화한 방안이 제시되지 않은 상황이지만 시장에서 이전 정부와 빗대 연속성을 지니면서도 업황을 개선할 방향으로 정책이 설정될 지를 놓고 주목하는 모양새다.

앞서 윤석열 정부의 부동산 시장 정책의 큰 줄기는 주택공급 활성화와 세제 완화로 요약해볼 수 있다.

윤석열 정부는 이전 정부의 부동산 정책을 비판하면서 주택공급에 집중하는 대규모 발표들을 쏟아냈다. 특히 정부 출범 첫 해인 2022년 8월에는 수도권 158만 호를 포함해 270만 호의 주택을 공급하겠다는 정책을 내놨다.

이후에도 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 택지 공급 함께 재건축 안전진단(재건축진단) 기준 완화, 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(노후계획도시 특별법) 제정, 재건축 초과이익환 환수제 폐지, 재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법(재건축 특례법) 등 정비사업 활성화를 통한 주택공급 확대 정책에 열을 올렸다.

세제개편으로는 보유 기간 2년 이상의 다주택자 양도소득제 중과세 한시적 배제, 종합부동산세 중과세 완화, 다주택자의 취득세 인하 추진 등에 집중했다.
 

다만 윤석열 정부도 주택공급 선행지표나 천정부지로 치솟은 서울 집값 등을 보면 시장 침체 상황을 고려하더라도 부동산 정책 실패 비판에서 자유롭지 않다는 평가가 나온다.

지난해 주택 인허가 물량은 42만8천 호로 2021~2022년 53만 호 안팎 수준을 회복하지 못했다. 지난해 주택 착공 물량도 30만5천 호로 2021년 58만4천 호는 물론 22년의 38만3천 호에 미치지 못했다.

차기 정부에서도 주택공급은 종합적으로 확대 기조를 보일 것이라는 관측이 나온다. 

서울과 지방의 양극화, 2026년부터 예상되는 입주 물량 감소에 대비하기 위해 서울 집값을 높이지 않으면서 전반적으로 공급을 늘리는 정책 방향이 최우선이 될 것이라는 분석이다.

이날 국민의힘은 윤석열 정부가 지역별 특성을 제대로 반영하지 못했다는 점을 인정하면서도 용적률·건폐율 상향 조정, 재건축 초과이익 환수제 대안 마련 등 기존 부동산 정책의 결을 잇는 대선 부동산 공약 방향을 발표했다.

더불어민주당 유력 대선후보인 이재명 대통령 선거 예비후보와 민주당 지도부는 아직 구체적 공약을 내놓지 않았다. 다만 이 후보의 과 기본주택 등의 정책 방향을 볼 때 실수요자 중심의 공급 확대로 향해있는 것으로 분석된다.

다만 재건축 초과이익 환수제 폐지, 재건축 특별법 등 법 제·개정이 필요한 이전 윤석열 정부의 정책은 현실화하기 어렵다는 전망이 많다. 정권이 유지되더라도 여전히 여소야대 정국이 지속하는 만큼 비상계엄 이후 국회 문턱을 넘어서기 어렵다는 것이다.

분당, 일산 등 1기 신도시 재건축사업은 이미 시행된 노후계획도시 특별법에 맞춰 선도지구 선정 등이 이뤄진 만큼 계획대로 진행될 공산이 크다. 다만 윤석열 대통령의 파면으로 정책 동력이 떨어진 만큼 사업이 차질없이 순항할 것이란 데는 우려가 적지 않은 것으로 파악된다.

배세호 iM증권 연구원은 “현재 부동산 상황을 고려했을 때 대선 주자 모두 ‘주택공급 확대’를 핵심 공약으로 발표할 가능성이 높다”며 “3기 신도시 조기공급, 역세권 고밀 개발 등을 공통으로 추진할 것으로 보이는 가운데 정비사업에서는 재건축 초과이익 환수제, 재건축 특별법과 관련한 양 당의 이견이 지속하고 있다”고 분석했다.

세제개편과 관련해서는 현재의 정책 기조가 유지될 가능성도 제기되고 있다.

국민의힘이 이날 다주택자 세제 중과, 일률적 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 등 과도하다고 판단되는 규제를 합리화하겠다는 방향을 내놓으며 세제완화 기조를 확실히 했다.
 

과거 부동산 세제의 규제적 성격을 강조해 온 이 후보도 최근 경제유튜브 방송 '삼프로 TV'에 출연해 다주택자에 적용되는 세제와 관련해 “부동산 정책은 가급적 손대지 않는 것이 좋다고 보는데 손댈 때마다 문제가 되기 때문이다”며 기존보다 완화한 태도를 보였다.

시장에서는 차기 정부의 부동산 PF 우려 해소책에도 적지 않은 기대를 걸고 있다. 건설·부동산 업계 위기의 근본적 원인으로 PF 부실이 첫 손에 꼽히기 때문이다.

부동산 PF 구조조정과 정상 사업장을 향한 자금지원 유도 등이 이어지는 가운데 지난해 11월에는 부동산 PF 산업 구조를 선진화하기 위한 큰 틀의 개선방안이 발표됐다.

차기 정부에서는 부동산 PF 부실을 막기 위한 규제와 지원을 놓고 세심한 정책설정이 필요하다는 업계의 목소리가 많다.

오는 6월에는 부동산 PF 산업구조 선진화를 위한 개선 방안 가운데 사전에 부실 사업장을 거르기 위한 ‘금융 건전성 규제체계 합리화’ 방안이 확정된다.

이 방안은 금융업권별 위험가중치 및 충당금 규제를 정비하고 부동산 노출에 관한 한도 규제를 정비하는 내용을 포함한다. 

다만 건설업계에서는 부동산 시장 상황을 고려해 규제 시행에 앞서 충분한 유예기간이 필요하다는 입장을 보이고 있다.

건설업계 한 관계자는 “장기적 관점에서 PF 구조 자체를 개선하는데 앞서 부실 사업장 정리나 우량 사업장을 향한 지원이 제대로 이뤄져야 할 것”이라며 “부동산 PF 부실 문제가 해소되지 않으면 원천적으로 자금 융통이 쉽지 않아 시장이 나아진다고 보기 힘들 것”이라고 바라봤다. 장상유 기자