[비즈니스포스트] 부모님이 농지를 자경하다가 돌아가시는 경우가 있다. 또는 부모님이 돌아가셨는데, 잘 알지 못했던 ‘농지’가 상속재산 조회에서 발견되는 경우가 있다. 정말 농사를 짓고 싶어 농지를 매수하는 경우도 있지만, 많은 경우가 상속으로 인해서 뜻하지 않게 농지의 소유자가 된다. 

사실 농사를 안 짓는 사람에게 상속받은 농지는 애물단지가 될 가능성이 크다. 더구나 우리나라는 농지의 경우 영농활동의 유무에 따라 관련 세금이나 공과금이 달라진다. 이런 이유로 농지 상속을 둘러싼 고민을 호소하는 사람들이 늘고 있다. 특히 상속받은 농지를 처분할 때 양도소득세 감면을 받지 못해 낭패를 보는 사례가 빈번하게 발생한다.

예로 든 사례는 국세청에서 발표한 실제 사례이다. 

A씨는 2019년 7월, 아버지가 8년 이상 자경해 온 농지를 상속받았다. 아버지는 이 농지를 2002년 1월 3억 원에 취득해 직접 농사를 지어왔다. A씨는 상속 후 별다른 조치 없이 농지를 보유하다가 2024년 6월, 11억 원에 매각했다. 

문제는 여기서 발생했다. A씨는 부친이 8년 이상 자경했던 농지이므로 당연히 양도소득세 감면을 받을 수 있을 것으로 생각했다. 양도세 감면을 받는다면, 대략 9천 8백만 원의 세금을 절감할 수 있었다. 하지만 현실은 달랐다. A씨가 예상했던 세금의 감면은 이루어지지 않았고, 전액 과세 처분을 받았다.

왜 A씨는 양도소득세의 감면을 받지 못했을까? 이러한 불상사가 발생한 근본적인 이유는 자경농지 감면요건을 제대로 이해하지 못했기 때문이다. 상속받은 자경농지의 세금 감면을 받기 위해서는 크게 두 가지 길이 있다. 

첫째, 상속인이 직접 해당 농지를 1년 이상 자경하는 경우
둘째, 영농 승계가 어려운 경우 상속개시일로부터 3년 이내에 양도하는 경우

A씨의 경우 이 두 가지 요건을 모두 충족하지 못했다. 상속 후 단 한 번도 농사를 짓지 않았고, 상속개시일로부터 3년이 지난 시점(2024년 6월)에 양도했기 때문이다.

조세특례제한법에 규정된 자경농지 감면제도의 핵심 내용을 더 자세히 살펴보자. 감면의 기본 요건은 다음과 같다. 

- 거주자가 농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 직접 경작한 농지여야 한다.
- 양도일 현재 농지 상태를 유지하고 있어야 한다.
- 농지 소유자의 거주지는 농지가 위치한 시·군·구 지역이나 이와 연접한 시·군·구, 또는 농지로부터 직선거리 30km 이내 지역이어야 한다.
- 양도일 현재 거주자이어야 한다. 다만, 비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자도 포함된다.

여기서 '자경'의 의미가 중요하다. 농작업에 상시 종사하거나, 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 경작해야 한다. 실제 경작 여부는 농지원부, 농약·비료 구매내역, 농산물 출하내역 등 객관적 증빙이 필요하다. 

기타 실무에서 중요한 포인트를 몇 가지 알아보자. 

첫째, 근로소득 총급여액, 사업소득 금액, 총수입금액이 일정 액수가 넘는 경우, 해당 기간은 경작 기간에서 제외될 수 있다. 따라서 다른 직업이 있는 경우 소득금액 기준에 주의해야 한다.

둘째, 실제 거주 및 경작 여부에 대한 증명책임은 납세자에게 있다. 실제 영농활동 없이 형식적 요건만 갖추었으면 감면이 부인될 수 있다. 단순히 서류상으로만 요건을 갖추려 하거나, 형식적인 영농활동만으로는 감면 혜택을 받기 어렵다. 실질적인 영농활동이 필요하며, 객관적으로 입증할 수 있어야 한다. 따라서 이를 증명할 수 있는 서류를 준비해야 한다. 예를 들어 농지원부 등록, 농작물 재배 및 수확 증빙, 농산물 판매 증빙, 농자재 구매 증빙 등의 자료이다. 

그런데 이 사안과 같이 농지를 상속받은 경우라면, 위의 요건을 갖추기 어렵다. 그래서 우리 법은 상속을 받은 농지의 경우 다음과 같은 특례를 규정하고 있다. 

- 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 자경하는 경우에는 피상속인의 경작 기간을 상속인의 경작 기간으로 통산한다.
- 상속인이 농지 경작이 어려운 경우에는 상속개시일부터 3년 이내 양도 시 피상속인의 경작 기간을 통산한다.
- 상속개시일부터 3년이 지난 후 양도할 때는 피상속인의 경작 기간은 통산하지 않는다.

결론적으로 농지 상속에 따른 세금 문제는 더 이상 피할 수 없는 현실이다. 실무적으로 이 제도를 활용하려면 상속 직후부터 철저한 계획이 필요하다. 철저한 사전 준비와 정확한 요건 이해만이 예기치 않은 과세를 피하는 길이다. 

상속받은 농지의 처리 방안을 결정할 때는 세 가지를 반드시 점검해야 한다. 첫째, 실제 영농 가능성을 냉철하게 판단해야 하고, 영농활동 여부를 조기에 결정해야 한다. 둘째, 직접 농사를 지을 의향이 없다면 3년 내 매각이라는 대안을 적극적으로 검토해야 한다. 셋째, 자경을 선택했다면 농지원부 등록부터 시작해 농작물 재배, 수확, 판매에 이르는 모든 과정의 증빙자료를 꼼꼼히 준비해야 한다. 고윤기 상속전문변호사