[비즈니스포스트] 상속에 따라 2주택자가 겪게 되는 가장 큰 고민은 양도소득세다. 최근 국세청에서 언급했던 실무 사례를 통해 '선순위 상속주택' 개념이 양도소득세 과세에 얼마나 중요한 영향을 미치는지 상세히 살펴보고자 한다.

A씨는 2017년 1월에 8억 원에 주택을 구입해 실거주하고 있다. 2020년 6월 부친 사망으로 상속이 발생했다. 상속인으로는 A씨와 형이 있었는데 A씨는 형과 협의해 형은 B 주택을, A씨는 C 주택을 상속받았다. A씨의 부친은 사망 당시 B 주택을 15년 보유하고 있었고 C 주택을 8년 동안 보유하고 있었다. 

이후 A씨는 2024년 8월 애초 매입했던 주택을 11억 원에 양도하면서 1가구 1주택 비과세를 적용받으려 했으나 7700만 원의 예상치 못한 양도소득세를 부과받게 되었다. A씨가 관할 세무서에 알아보니 A씨가 상속받은 주택은 ‘선순위 상속주택’이 아니기 때문에 양도소득세를 내야 한다고 한다.

그럼 선순위 상속주택이란 무엇인가?

◆ 선순위 상속주택의 법적 개념

우리나라는 1가구 2주택일 때 세금이 가중된다. 다만 1세대가 상속으로 주택을 추가로 취득하게 된 때는 비과세 혜택을 받을 수 있는 규정이 있다. 

소득세법 시행령 제155조 제2항에 따르면 상속주택과 일반주택을 함께 보유한 1세대가 일반주택을 양도할 때 비과세를 적용받으려면 해당 상속주택이 '선순위 상속주택'이어야 한다. 

여기서 말하는 선순위 상속주택은 다음과 같은 엄격한 우선순위에 따라 결정된다.

제1순위: 피상속인의 보유기간이 가장 긴 1주택
제2순위: 보유기간이 같은 경우, 거주기간이 가장 긴 1주택
제3순위: 보유기간과 거주기간이 같을 경우, 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
제4순위: 피상속인이 거주하지 않고 보유기간이 같을 경우, 기준시가가 가장 높은 1주택

위의 사례에서 A씨는 부친이 소유하고 있던 2주택 가운데 보유기간이 더 짧은 C 주택을 상속받았다. 그래서 상속주택 특례 적용 대상에 해당하지 않는다. 반면 부친이 더 오랜 기간 보유하고 있던 B 주택을 상속받은 형에게는 상속주택 특례가 적용 가능하다. 

만약 A씨가 “나는 이런 규정을 몰랐다”고 이의를 제기하더라도 받아들여지지 않는다. 결국 본인이 책임져야 할 문제이다. 

상속으로 2주택이 될 때 유의점을 간단히 정리해 보았다. 

1. 사전 준비단계
   - 피상속인의 각 주택별 등기부등본 확인
   - 주민등록표 초본상 거주 이력 조사
   - 재산세 과세자료 등 거주사실 입증자료 수집
   - 각 주택의 기준시가 산정자료 확보

2. 상속 진행단계
   - 상속인들 간 보유기간 검토 및 협의
   - 향후 양도계획을 고려한 주택 선택
   - 선순위 판정에 필요한 증빙서류 구비
   - 필요시 과세 관청 사전해석 신청 검토

3. 양도 계획단계
   - 비과세 요건 충족 여부 재확인
   - 선순위 상속주택 여부 최종 점검
   - 필요시 전문가 검토의견 수렴
   - 과세 위험 사전 분석

위의 사례가 주는 가장 큰 시사점은 상속 과정에서 단순히 주택의 가치나 입지만을 고려해서는 안 된다는 점이다. A씨가 상속 당시 선순위 주택 여부를 고려했다면 형과 협의를 통해 다른 선택을 할 수 있었을 것이다.

또한 주목할 점은 선순위 판정 기준이 매우 객관적이고 명확하다는 것이다. 상속인들의 임의적 합의나 선택으로 선순위 주택을 결정할 수 없으며 법령이 정한 순위 기준을 엄격히 따라야 한다.

향후 주택 양도 계획이 있는 경우 상속 단계에서부터 선순위 상속주택 여부를 자세히 검토해 불필요한 세 부담을 피할 수 있도록 해야 할 것이다. 이는 가족 간의 원만한 상속과 효율적인 자산관리를 위해 반드시 거쳐야 할 과정이라 할 수 있다. 고윤기 상속전문변호사