[비즈니스포스트] 신탁 방식 정비사업을 두고 잡음이 끊이질 않고 있다. 높은 수수료에도 불구하고 빠른 사업추진 속도와 전문성을 믿고 신탁 방식 정비사업을 추진하는 주민들이 고심하고 있다. 

사업이 답보상태를 보이는 곳에서 신탁사가 해결사 역할을 하는 사례가 없지 않았다. 하지만 신탁 방식 사업에서 계속 문제가 발생하면서 정부도 신탁사의 책임을 더욱 강화하는 쪽으로 제도를 매만지고 있다. 
 

3일 도시정비업계에 따르면 최근 목동과 여의도에서 신탁 방식 정비사업이 활발히 추진되는 가운데 진통을 겪는 단지들도 나타나고 있다. 신탁방식 정비사업을 재점검할 필요성이 떠오르는 대목이다.

목동아파트재건축준비위원회연합회(목재련)은 지난 11월22일 목동7단지 정비사업추진준비위원회(정추위)와 코람코자산신탁사의 예비신탁사 업무협약을 규탄하는 성명서를 발표했다. 

목동7단지는 1986년 준공된 2550세대 아파트 단지로 4500세대로 탈바꿈하는 정비사업 계획이 추진되고 있다. 정추위는 앞서 10월24일 정비사업 예비신탁사로 코람코자산신탁을 지정했다.

그러나 목재련은 일부 입주자대표들이 관리사무소 명의로 재건축 사업방식 설문조사를 진행하는 과정에서 중대한 절차상 문제가 있었고 투표 결과를 아파트 소유자들에게 공표하지 않은 채 코람코신탁과 업무협약을 맺었다고 지적했다. 

목재련은 이러한 사태 재발을 방지하기 위해 신탁사, 시공사, 정비업체 등의 불공정행위가 있는지 적극 감시하고 제도 개선을 요구한다는 방침을 정했다.

목동은 여의도와 함께 신탁 방식 정비사업이 펼쳐지는 대표지로 꼽힌다. 여의도에서 재건축사업을 추진하는 16개 단지 가운데 7곳, 목동 14개 단지에서 6곳이 신탁 방식으로 재건축사업을 추진하고 있다. 

특히 최근 신속통합기획과 신탁 방식을 결합하는 방식으로 시너지를 내 사업에 속도를 올리려는 사업지가 많았다. 신속통합기획은 기부채납 등으로 공공성을 확보하는 대신 정비사업 모든 과정을 공공이 지원해 심의기간을 절반으로 단축하는 사업방식이다.

신속통합기획과 신탁 방식을 함께 적용한다면 5년가량 사업기간을 단축할 수 있는 것으로 파악된다.

신탁 방식 도시정비사업은 부동산신탁사가 주민들으로부터 업무를 위임받아 재건축·재개발사업을 추진하는 사업이다. 사업비 2~4%에 해당하는 높은 수수료가 발생하지만 그 만큼 장점도 존재한다.

일반적으로 도시정비사업은 조합 방식으로 추진된다. 하지만 신탁 방식을 선택하면 추진위·조합설립 단계를 건너뛰고 신탁사에서 직접 업무를 진행해 도시정비사업 사업기간을 1~2년 줄일 수 있다. 

여기에 신탁사가 사업비를 조달해 금융비용 등 사업비를 절감할 수 있고 금융당국의 관리·감독을 받아 사업 과정에서 투명성도 높다. 이미 조합이 설립된 경우에도 신탁사의 전문성을 바탕으로 사업을 빠르게 추진할 수 있다. 

하지만 여의도 재건축1호로 꼽히던 여의도 한양아파트 재건축사업의 시공사 선정이 밀리면서 신탁 방식 정비사업에 물음표가 커졌다. 한양아파트 재건축사업 지연이 사업시행자인 KB부동산신탁의 미숙한 사업 운영 때문이 아니냐는 지적이 나온다.

KB부동산신탁이 시공사 선정 입찰공고를 내면서 동의를 받지 못한 상가(롯데슈퍼)를 구역에 포함시켰기 때문이다. 이에 서울시가 위법소지가 있다고 보고 시정조치를 내렸고 지난 10월20일 시공사 선정을 겸한 토지등소유자 전체회의 소집취소 공고가 나왔다. 

지난 11월25일 GS건설을 시공사에서 해지한 상계주공5단지도 사업속도가 크게 떨어질 것으로 보인다. 더욱이 GS건설이 법적대응을 예고하고 있어 갈등의 골이 깊어졌다. 

상계주공5단지 주민들은 지난 2018년 7월 한국자산신탁을 예비신탁사로 선정한 뒤 재건축사업을 추진해왔다. 신탁 방식이 조합방식보다 투명하고 주민들에게 더 많은 이익이 돌아갈 것이란 이유였다. 

올해 1월 3.3㎡당 공사비 650만 원을 제시한 GS건설이 시공사로 선정됐으나 공사비 상승 등에 따른 부담금 증가 문제가 떠오르면서 시공사 해지까지 이뤄졌다. 신탁 방식이 사업속도가 빠르다는 장점이 사라지면서 신탁사의 전문성에 의구심이 제기되는 사례가 됐다.

여의도·목동 주요 단지에서 잡음이 발생하면서 목동 다른 단지에서도 신탁 방식에 대한 반대 기류가 퍼지고 있다. 목동6단지는 조합 방식으로 가닥을 잡았으며, 8단지와 12단지도 조합 방식에 의견이 쏠리고 있다. 4단지도 두 방식을 놓고 고민하고 있는 것으로 알려졌다. 
 

다만 신탁사들이 정비사업에서 해결사 역할을 하는 사례도 여전히 없지 않은 것으로 파악된다.

한국토지신탁이 금정역 역세권 재개발 수주 과정에서 시공사(현대엔지니어링·DL이앤씨)의 공사비 증액 가능성에 제동을 건 것이 대표적이다. 시공사가 계약 과정에서 공사비 증액 가능성을 열어두자 사업시행자인 한국토지신탁은 공식적으로 문제를 제기했다.

한국토지신탁은 지난 2일 시공사가 제출한 트리펠리체 금정 사업제안서가 입찰지침을 위반했다고 소명 회신 통지를 보냈다. 이와 함께 홍보활동을 일체 금지하고 위반이 확인되면 즉시 군포시에 신고하겠다고 강조했다. 

이후 시공사는 한국토지신탁에 공문을 보내 입찰지침을 수용하겠다는 뜻을 밝혔다. 공사비 증액 관련 갈등이 높아지는 상황에서 신탁사가 주민들의 이익을 지켜낸 사례로 꼽힌다.

신탁 방식을 채택해 사업이 급물살을 탄 사례도 있다. 신길10구역 재개발사업은 2004년 추진위원회 설립 이후 13년 동안 조합조차 설립하지 못했는데 2018년 한국토지신탁이 사업을 맡은 뒤 3개월 만에 대우건설을 시공사로 확보했다. 현재 하이엔드 브랜드 ‘푸르지오 써밋’을 적용해 사업이 진행되고 있다.

신탁 방식 정비사업에서 잡음이 나오면서 정부는 신탁사에게 힘을 보태던 태도를 바꿔 책임을 강화하는 쪽으로 제도를 손보기로 했다.

정부는 2022년 8월16일 내놓은 부동산 대책에서 도시정비 조합의 전문성 부족에 사업이 장기화되는 사례가 빈발하자 신탁업체의 역할을 늘리는 방안으로 신탁사를 활용할 수 있도록 규제완화와 장려책을 확대하겠다고 밝혔다. 

그러나 11월28일 국토부는 공정한 계약체결과 주민 권익보호를 목적으로 정비사업 신탁사 역할과 책임을 강화한다는 내용을 발표했다. 사업관리를 신탁사가 직접 수행하도록 하고 초기사업비는 신탁사가 직접 조달하도록 규정했다. 신탁사 관련 잡음이 일어나자 국토교통부에서 칼을 뺐다는 분석이 나온다. 류수재 기자