[비즈니스포스트] 정부와 지자체가 노후한 도시를 탈바꿈하기 위한 정책을 추진하고 있으나 높은 수준의 공공기여를 요구해 주민들의 불만을 사고 있다.

정부는 노후특별계획도시 특별법을 만들어 1기 신도시 재건축사업을 추진하고 있고 서울시는 신속통합기획을 도입하고 조례 개정을 통해 시공사 선정 시점을 앞당길 수 있도록 했다. 하지만 용적률 등 혜택을 주는 대신 공공기여율을 높게 설정해 사업성이 떨어진다는 주장이 나온다.
 

23일 국회 교통위원회 등에 따르면 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(1기 신도시 특별법)과 관련해 13개 법안의 병합심사가 진행되고 있다. 

해당 법안의 뼈대는 특별정비구역으로 지정되면 최대 용적률 450%를 적용하되 초과용적률의 70%를 공공기여로 환수해 공공성을 확보하겠다는 것이다. 

높은 용적률을 통해 사업성을 확보할 수 있도록 유도하는 대신 환수비율도 높게 설정해 공공주택, 공원 등 공공 인프라를 구축하겠다는 뜻이 담긴 것으로 풀이된다. 

이에 재건축사업을 추진하고 있는 단지에서 반발이 심화할 조짐을 보이고 있다. 일부 주민들은 집단 대응까지 예고하고 있는 상황이다.

정부는 종상향 등을 통해 용적률을 완화해 주면 일반분양 물량이 늘어 사업성이 높아지는 만큼 기부채납을 통해 공공성을 살리려 한다. 기부채납이란 재건축·재개발사업을 진행할 때 일정 부분의 토지를 공공시설 부지로 사용할 수 있도록 지자체에 무상으로 제공하는 것을 말한다. 

다만 기부채납을 얼마나 해야하는지 정해진 것은 없다. 주택업계는 과도한 기부채납을 막기 위해 법제화를 요구했지만 사실상 무산됐다. 

지난 6월16일 개정된 도시·주거환경 정비계획수립 지침을 보면 ‘용적률 인센티브 없는 기반 시설 기부채납은 지양해야 한다’는 조항만 신설됐다. 

정비사업 기부채납은 법적 구속력이 있는 기준이 없다 보니 일선 지자체별로 제각각 적용하고 있다.

서울 마포구 공덕1구역 부담률이 12.5%, 동대문 휘경3구역 24.3%, 광명시 철산주공8·9단지 27.3% 등이다.

민간 정비사업의 경우 전체사업 부지의 8%, 용적률 증가분의 10% 이상을 기부채납하고 있고 공공 정비사업의 경우 늘어난 용적률의 50~70% 수준의 기부채납이 이뤄지고 있는 것으로 파악된다. 

기부채납의 명확한 법적 근거가 없는 상황에서 노후계획도시 특별법안에 초과용적률의 70%를 환수하겠다는 계획이 담기면서 1기 신도시 주민들은 정부·국회 등 서한을 보내는 등 입법 과정에 적극 대응하려는 태도를 보인다.

이들은 공공기여율 70%은 재건축사업을 막겠다는 것으로 해석할 수밖에 없다며 1기 신도시 재정비를 위한 기반시설을 주민들에게 전가하는 것이라 반발하고 있다. 

최우식 범재건축연합회장은 최근 언론 인터뷰를 통해 “9월 전에 5개 신도시 주민들을 모아 대규모 반대 집회를 열어 주민들의 목소리를 정부와 정치권에 전달하겠다”고 말했다. 

리모델링사업도 마찬가지 불만이 나온다. 주택법에 따르면 기존 세대수의 15%를 기부채납 없이 늘릴 수 있지만 정부는 특별법에 따라 리모델링을 하면 기존 세대수를 21%까지 늘릴 수 있도록 추진하고 있다. 

이 과정에서 공공시설 설치, 기반시설 확충 등 공공성을 충족할 때만 적용할 수 있다는 조건을 내걸었다. 재건축과 비교해 리모델링사업 지원책이 열악한 상황에서 사업을 가로막고 있다는 볼멘 소리가 흘러나온다.
 

서울시에서 추진하고 있는 신속통합기획을 두고도 비슷한 불만이 나오고 있다. 신속통합기획은 민간이 주도하는 정비사업 모든 과정을 공공이 지원해 심의시간을 절반으로 단축하는 방식을 말한다. 그 대신 기부채납, 임대주택 등으로 공공성을 확보한다. 

다만 신속통합기획도 기부채납에 관한 구체적 가이드라인이 없어 실익을 따지기 어렵다는 말이 나온다. 

신속기획 1호 사업으로 선정됐던 오금현대아파트 재건축사업은 높은 임대아파트 비율(20.6%)에 반발해 사업에 제동이 걸렸다. 서울시가 수정된 계획안을 제시했지만 결국 신속통합기획 참여를 철회했다. 

서울시는 용적률 상향을 통해 자연스럽게 공공기여분이 늘어나는 것이지 신통기획이라고 더 많은 공공기여를 부담해야 하는 것은 아니라는 해명을 내놓았지만 참여를 고민하는 단지들이 늘고 있는 것으로 보인다. 

신반포4차 조합도 신통기획을 철회하고 자체 재건축 사업으로 선회했다. 지난해 5월 주민들에게 신통기획 철회 관련 설문조사를 실시했는데 전체조합원 1380명의 절반이 넘는 707명이 참여한 투표에서 86%(608명)가 넘는 조합원이 신통기획 대신 자체사업으로 진행하자고 응답했다.

이에 주변 사업지이자 지난해 6월 신속통합기획 대상지로 선정된 신반포2차 주민들도 영향을 받아 사업에 진통이 따랐다. 올해 3월 신통기획안을 확정하고도 조합원 3분의 2 이상 동의서를 확보하는데 한동안 애를 먹었다.

서울시가 정비사업 활성화를 유도하기 위해 시공사 선정을 기존 사업시행인가 뒤에서 조합설립인가 뒤로 앞당기기로 한 정책도 되레 혼선만 키우고 있다는 지적이 떠오른다. 

시공사 선정 요건을 조합원 과반수 동의로 강화했지만 관련 세부 가이드라인이 마련되지 않았기 때문이다. 기존 시공사 선정은 총회에서 조합수 과반이 참석해 가장 많은 표를 얻은 시공사가 선정되는 방식이었다.

서울시의 경쟁수주를 유도하려는 의도가 깔린 것으로 보이지만 오히려 시공사들이 경쟁입찰을 더욱 꺼릴 것이란 관측에 무게가 쏠리고 있다. 여러 건설사가 경쟁을 벌일수록 표가 분산돼 과반 확보가 어려워지기 때문이다.

이와 별도로 재건축부담금을 완화하기 위한 법 개정안도 국회 문턱을 넘지 못하고 있다. 정부여당과 야당이 입장 차이를 좁히지 못하고 있다. 

정부·여당안은 조합원 1인당 재건축부담금 부과 면제 기준을 기존 3천만 원에서 1억 원으로 올리고 부담금을 매기는 초과이익 구간을 2천만 원에서 7천만 원으로 넓혀 부담금을 줄이는 것이 뼈대다. 

도시정비업계 관계자는 “정부가 정비사업 활성화 대책을 꾸준히 내놓고 있지만 법 개정 사항들이 국회 통과가 어려운 상황에서 세부안도 혼란을 가중시킬만한 요소가 많다”며 “시공권 포기와 해제가 빈번한 상황에서 정비사업 추진이 쉽지 않아 보인다”고 말했다. 류수재 기자