[비즈니스포스트] 재건축·재개발사업의 분담금이 껑충 뛰면서 조합원들이 고민이 깊어지고 있다.

최근 재건축·재개발 분담금 통지를 받은 조합원들 가운데 당혹감에 휩싸인 이들이 적지 않은 것으로 알려졌다. 급증한 공사비로 예상보다 큰 금액의 분담금이 나오면서 현금청산을 하거나 입주권을 매도할지 조합원들이 계산기를 두드리고 있다. 
 

15일 도시정비업계에 따르면 최근 부산 재건축 남천동에 위치한 삼익비치타운 재건축 조합원들의 추정 분담금이 8억 원으로 추정되는 등 고액 분담금 사례가 빈번하게 나타나고 있다.

삼익비치타운 재건축사업은 1980년 준공된 3060세대 공동주택을 3325세대, 최고 60층 아파트로 탈바꿈시키는 것이다. 

삼익비치타운 재건축 조합은 얼마 전 ‘분양신청 안내문’에서 조합원분양가를 3.3㎡당 4500만 원으로 통보했다. 일반분양 가격은 3.3㎡당 4900만 원 수준이다. 

이에 따라 전용면적 84㎡의 조합원분양가는 17억935만 원 수준으로 추정된다. 전용면적 84㎡을 보유한 조합원이 같은 면적의 분양을 받기 위해서 6억8200만 원가량을, 전용면적 74㎡을 지닌 조합원은 전용면적 84㎡을 받기 위해 8억3천만 원을 분담해야 한다.

삼익비치타운뿐 아니라 서울 강남구 개포한신 조합원들도 3.3㎡당 조합원분양가가 6천만 원을 넘어 예상치를 넘는 분담금을 통보 받았다. 조합원들은 분담금 3~4억 원을 추가로 지불해야 하는 것으로 전해졌다.

조합원분담금이란 새 아파트에 들어가기 위해 들어가기 위해 실제로 내야 하는 금액이라 볼 수 있다. 조합원의 개인별 분담금은 조합원분양가에서 조합원 권리가액을 뺀 금액이다. 

권리가액은 종전감정평가금액에 비례율을 곱해서 산출된 것으로 종전감정평가금액은 감정평가사들이 현재 부동산 가치를 평가한 금액이고 비례율은 재개발·재건축사업의 사업성을 나타낸다.  

비례율은 총분양수입에서 총사업비를 뺀 금액에서 종전감정평가금액으로 나누고 100을 곱한 것이다. 100% 이상이면 사업성이 있다고 판단하고 100% 미만이면 사업성이 떨어진다고 해석된다.

즉 조합원이 새 아파트를 받을 때 조합원분양가를 모두 부담하는 것이 아니라 권리가액을 차감한 금액만큼 분담금을 내게 된다. 조합원분양가는 낮고 권리가액이 높아야 분담금이 적어져 조합원에게 유리하다.

하지만 지난해부터 공사비가 급등한 영향으로 분양가가 높게 산정되면서 분담금이 늘어나고 있는 것으로 파악된다. 

삼익비치타운 재건축 조합은 3일부터 4월3일까지 조합원 분양신청을 받을 예정이라 조합원들이 어떤 선택을 할지 결정해야하는 날이 얼마 남지 않았다. 조합원들은 분담금을 내고 입주권을 받든지 현금청산을 할지 선택해야 한다.

현금청산은 조합원이 신규 아파트 입주권을 포기했을 때 현금으로 보상하는 제도를 말한다. 조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간 안에 분양신청을 철회하면 현금청산 대상자가 된다. 

주택 가격이 떨어지고 있는 상황에서 높은 분담금을 감당하기 위해 대출이자를 감당하며 완공된 주택의 미래가치를 기대하기 보다는 현금청산을 선택하는 것이 낫다는 말이 조합원 사이 도는 것으로 전해졌다.

다만 현금청산을 할 때 가격은 사업시행자인 조합과 조합원이 협의해 산정해야 해 갈등이 발생할 소지가 있다. 이 때 시장·군수가 추천하는 2명 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균 내 협의할 수 있지만 간극이 크면 합의에 이르기 어렵기 때문이다. 

실제 울산 지역 최대 재개발사업으로 꼽히는 B-04구역 재개발사업에서 현금청산을 둘러싼 갈등이 이어져 오다가 이날 법원이 조합의 손을 들어주면서 갈등이 일단락 되기도 했다. 

현금청산 대상자들은 2018년 조합과 울산시에서 선정한 감정평가법인이 실시한 자산평가액에 불만을 표시해 이를 바꾸려 강력히 반발해왔다. 조합원 1500여 명 가운데 500여 명이 현금청산을 선택했고 350명이 종전자산평가 재감정을 주장하며 소송이 이어졌다. 

조합 입장에서는 현금청산이 부담이다. 

현금청산을 하기 위한 사업비가 늘어나 남은 조합원들의 부담이 늘어나고 현금청산을 선택한 조합원 수만큼 일반분양 물량이 증가해 분양경기가 어려운 상황에서 사업 불확실성으로 작용하기 때문이다.  

하지만 조합원들은 실리를 챙기려 더욱 깐깐히 계산에 나설 것으로 보인다. 현금청산을 하지 않고 조합원분양을 받아 확보한 입주권을 처분하려는 움직임도 감지된다.

입주권이란 재개발·재건축으로 짓는 새 아파트에 입주할 수 있는 권리로 조합원들이 지니고 있다. 조합원 물량이 아닌 일반분양에서 당첨돼 얻은 분양권과 구분된다. 

조합원들은 우선적으로 아파트 단지 내 좋은 동·호수를 배정받을 수 있고 시공사로부터 옵션등을 제공받기 때문에 입주권은 일반분양으로 얻을 수 있는 분양권보다 상품성이 더 높다.

하지만 입주권이 일반분양가보다 낮게 거래되고 있는 사례가 포착되고 있다는 점이 조합원들을 고민스럽게 하는 것도 사실이다. 입주권 '덤핑'에 대해 부동산업계는 조합원이 분담금과 잔금 대출 등을 고려해 이익을 실현하려는 것으로 본다.

2월 말 입주를 앞둔 경기 부천일루미네이트의 입주권은 올해 거래가 80건 이뤄졌다. 전용면적 84㎡은 1월 말 4억2700만 원에 직거래되며 분양가 5억4220만 원보다 1억 원 이상 떨어졌고 전용면적 59㎡도 분양가보다 최소 1천만 원 이상 내린 가격에 거래됐다. 

도시정비업계 관계자는 “조합원들이 지분을 포기하는 현금청산이 늘면 분양성과를 장담할 수 없는 일반분양 물량이 늘어 사업진행에 차질이 생길 수 있다”며 “주택시장이 어려운 상황이 이어지면 분양가를 밑도는 입주권 매물이 더 많아질 가능성이 높다”고 바라봤다. 류수재 기자