[비즈니스포스트] 윤석열 정부가 내놓은 분양가상한제 개편안을 두고 시장의 반응이 뜨뜻미지근하다.

건설사들은 주거이전비 등 정비사업 추진 과정에서 발생하는 필수적 비용들을 반영할 수 있게 제도를 개선한 점은 반기고 있다. 
 

다만 민간 아파트 분양가에서 큰 비중을 차지하는 택지비 부분에 관한 실질적 개선 내용은 빠지면서 여전히 주택시장 현실과 괴리감을 좁히기엔 역부족이라는 시선이 나온다.

21일 국토교통부 발표에 따르면 이번 분양가상한제 개편으로 재개발 단지의 일반 분양가는 1.5~4% 상승할 것으로 예측됐다.

정부 추정치로 볼 때 재건축 사업장은 이보다 상승 폭이 낮을 것으로 전망된다.

재개발 사업장은 명도소송비나 주거이전비·이사비, 영업손실보상비와 같은 법적 비용의 추가 지출이 더 많다는 점이 반영돼 최대 분양가 4% 상승이라는 계산이 나온 것이기 때문이다.

한국부동산원의 정비사업 분양가 영향 시뮬레이션 결과를 보면 현재 3.3㎡당 분양가가 2580만 원인 A재건축 사업장은 철근·레미콘 가격이 15% 상승했을 때 기본형건축비를 기존보다 9만 원 높게 책정할 수 있게 된다. 

여기에 명도소송이 필요하면 또 그 비용을 산정해 분양가가 9만 원 올라간다. 

이 밖에 이주비, 조합총회운영비 등 필수비용을 종합적으로 산정하면 A재건축 사업장에 새로운 분양가상한제가 적용되면 분양가가 2.3% 상승한다.

분양가를 기존 6억5672만 원에서 6억7200만 원으로 1528만 원 높게 책정할 수 있게 된다는 계산이 나온다. 

아파트와 같이 단위규모가 억 원대인 자산시장에서 2%, 4%도 적은 금액은 아니다.

다만 건설업계에서는 이번 개편안도 분양가 ‘합리화’ 측면보다는 집값 ‘안정화’에 무게가 실렸다는 반응이다.

분양가상한제가 적용되고 있는 서울, 수도권지역 아파트 분양가에서 핵심이라 할 수 있는 택지비 관련 부분에서는 여전히 규제의 불확실성이 크다는 것이다.

정부의 개편안 상세내용을 들여다보면 정비사업 추진에 소요되는 필수비용과 자재값 상승분을 분양가에 반영하는 것이 주요 개선사항이다.

다만 택지비 부분은 새로운 위원회를 신설해 검증의 객관성, 공정성을 제고하겠다는 절차적 개선만 포함하고 있다.

지금은 민간택지 택지비 산정 때 한국부동산원이 비공개로 감정을 진행하고 있는데 향후 부동산원 외 평가사와 전문가로 구성한 위원회에서 더욱 구체적 평가기준으로 감정하겠다는 것이다.

이를 두고 건설업계 일각에서는 택지비 현실화와 관련해 실질적 개선 없이 오히려 산정 절차만 더 복잡해질 수 있다고 우려한다.

건설업계에 따르면 서울 민간 아파트 분양가에서 택지비가 차지하는 비중은 60~70% 수준인 것으로 파악된다.

강남 등 공시지가가 높은 지역의 경우에는 택지비 비중이 70% 이상으로 올라간다.

업계의 한 관계자는 “분상제 개편으로 자재비 반영 등이 가능해진 점은 긍정적이지만 택지비 인상에 관한 현실적 개선이 빠져 분양가가 획기적으로 개선된다고는 보기는 어렵다”며 “이런 요소들을 고려할 때 이번 제도 개편안이 시장에 미치는 효과는 미미할 것으로 보인다”고 말했다.

업계의 다른 관계자도 “중요한 것은 개편의 목적인데 이번 개편안은 결국 전체적으로 규제를 다 풀어낸 게 아니라 제도 자체를 유지하는 것”이라며 “정부가 시장에 개입할 가능성을 열어둔다는 것을 계속 보여줌으로써 주택가격 변동성을 줄이는 데 초점을 두고 있다”고 바라봤다.

한국주택협회와 대한주택건설협회도 이날 공동입장문을 통해 “경직적이었던 제도 개선을 통해 주택공급 촉진 효과가 있을 것으로 기대한다”면서도 “분양가 개선 폭이 기대에 미치지 못하는 아쉬움이 있다”고 밝혔다.

실제 국토부는 21일 분양가상한제 개편 관련 질의응답 자료를 통해 이번 제도 개선은 최근 급등하고 있는 원자재 가격과 건축비 사이 연동을 강화하는 것으로 자재수급이 안정되면 건축비 조정도 정상화돼 분양가에 미치는 영향이 일시적일 것이라고 전망했다.

또 이번 제도 개편안은 현장에서 제기한 애로사항 가운데 합리적으로 반영 가능한 사항을 최대한 반영한 것으로 추가 개선은 추진하지 않을 계획이라고 밝히기도 했다.

결국 건설사들이 '분양가 합리화'와 관련해 오랫동안 요구해왔던 택지비 상향조정은 앞으로도 쉽지 않을 것으로 전망된다.

다만 그럼에도 이번 개편안으로 당장 일반분양 일정을 앞두고 있는 재건축, 재개발 단지들은 일단 숨통이 트일 것으로 기대된다.

최근 철근과 콘크리트는 물론 각종 건설 마감재 가격이 20~30%씩 폭등하고 있는 상황에서 자재비를 분양가에 반영할 수 있게 된 것은 희소식이기 때문이다.

대형 건설사의 한 관계자는 “어쨌든 분양가가 기존보다 높아진다는 것 자체가 중요하다”며 “일반분양을 통한 분양수익이 늘어난다는 것은 조합의 재원이 늘어난다는 것으로 조합이 이전보다 조속하게 사업을 추진할 수 있고 건설사 입장에서도 공사 부담이 줄어드는 부분이 있을 것이다”고 말했다.

서울 등 수도권에서는 현재 정부의 분상제 개편안을 기다리면서 아파트 분양일정을 하반기 이후로 연기한 사업장이 많다.

전체 3069세대 가운데 일반분양 물량이 900세대를 넘는 서울 동대문구 이문1구역은 올해 5월로 계획했던 분양 일정을 하반기로 미뤘다. 서울 은평구 대조1구역, 서대문구 홍은13구역, 서초구 방배5구역, 중랑구 중화1구역 등도 마찬가지다.

분양가상한제 적용을 받는 경기 지역의 재개발 단지들도 상황이 같다. 3344세대에 일반분양 물량이 726세대인 경기 광명2구역은 지난해 11월이었던 분양일정을 올해 하반기로 조정했다. 박혜린 기자