신속통합기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 신속한 사업추진을 지원하는 공공지원계획이다.

재개발 절차를 간소화해 지구지정까지 통상 5년 이상 걸리던 것을 2년 이내로 단축해 준다는 뜻이다.

이번에 선정된 후보지는 2022년 초 정비계획 수립에 착수하고 2023년부터 순차적으로 구역지정을 진행한다.

오세훈 서울시장은 지난해 보궐선거에서 당선된 뒤 재개발과 관련해 △주거정비지수제 폐지 △공공기획을 통한 구역지정 기간단축 및 지원 △주민동의율 간소화·명확화 △재개발 해제구역 신규지정 활성화 △제2종(7층) 일반주거지역 규제완화 △매년 재개발구역 공모 추진 등 6가지를 발표했다.

신속통합기획 재개발은 그 구체적 실행방안인 셈이다.

신속통합기획 1차 후보지를 자치구와 구역명(가칭)별로 살펴보면 종로구 창신동23/숭인동56일대, 용산구 청파2구역, 성동구 마장동382일대, 동대문구 청량리동9일대, 중랑구 면목동69-14일대, 성북구 하월곡동70-1일대, 강북구 수유동170일대, 도봉구 쌍문동724 일대, 노원구 상계5동 일대, 은평구 불광동600 일대, 서대문구 홍은동8-400 일대 등이다.

이번에 발표된 후보지는 21곳이다. 2021년 9월23일~10월29일 공모 결과 102곳이 신청해서 이 가운데 25개 자치구가 선별한 59곳을 대상으로 심의해 최종 후보지가 결정됐다.

후보지들의 토지거래허가구역 지정 공고는 2021년 12월28일 이뤄졌다. 지정기간은 2022년 1월2일~2023년 1월1일이다. 토지거래허가구역이 되면 실수요자 이외에는 일정 규모 이상의 토지를 매입할 수 없다.

신속통합기획의 권리산정기준일은 반드시 확인할 필요가 있다.

권리산정기준일은 도시및주거환경정비법에 따라 정비사업 뒤 건축물을 분양받을 권리를 산정하는 기준이 된다.

서울시는 이번에 선정된 21곳의 권리산정기준일을 공모일인 2021년 9월23일, 이번에 신청했다가 떨어진 미선정구역의 권리산정기준일을 2022년 1월28일로 정해 발표했다.

서울시는 앞으로 서울에서 진행하는 모든 공공, 민간 재개발에 관해서도 일률적으로 2022년 1월28일을 권리산정기준일로 삼겠다고 밝혔다.

문재인 정부 들어 추진된 다양한 유형의 공공재개발 사업이 추진됐기 때문이 이에 관한 권리산정기준일을 확인하는 일이 중요하다.

2020년 5월6일 발표된 공공재개발(서울 도심에 7만 호 부지 추가확보 방안 가운데 3년 동안 4만 호 공급을 목표로 매년 후보지를 공모하는 재개발 사업)은 권리산정기준일이 후보지 공모일이다. 1차 후보지 선정지역은 2020년 9월21일, 2차 후보지 선정지역은 2021년 12월30일이다.

2021년 2월4일 발표된 3080+공공주도 도심공공주택복합사업(2025년까지 서울 32만 호 포함 전국 대도시에 약 83만 호 주택공급 부지를 확보한다는 공급방안)은 도시및주거환경정비법이 아닌 공공주택법에 기반해 토지수용방식이 가능하고 권리산정기준일은 공공주택법 개정안의 국회의결일인 2021년 6월29일이 된다.

다만 지분쪼개기 신축에 관한 경과조치로 공동주택의 건축허가를 2021년 2월4일 이전에 받아 후보지 선정일 이전까지 분양계약을 체결하고 지구지정까지 소유권 등기를 완료하면 우선분양권이 부여된다.

권리산정기준일은 앞으로 변경될 여지가 없지 않아 계속적으로 눈여겨 볼 필요가 있다. 정부가 주민 의견수렴 과정 없이 일방적으로 결정했기 때문에 반대여론이 높기 때문이다.

재개발 후보지로 선정되지 않은 곳까지 권리산정기준일을 적용하면 부동산 거래를 위축시킨다는 점, 어느 지역이 선정될지 알 수 없는 상황에서 현금청산을 강요하면 오히려 원활한 사업 추진이 어려워 질 수 있다는 점 등도 반대 논리다.

이번에 선정된 신속통합기획 후보지 가운데 앞서 방송을 통해 소개했던 곳들이 다수 포함됐다.

창신동 23/숭인동 56 일대는 2021년 7월23일 방송에서 창신역 주변 가로주택정비사업 추진 움직임이 있는 곳으로 소개했다. 이곳은 다세대, 빌라보다 단독, 다가구가 많은 지역 특성상 매매가가 큰 것이 대부분이다.

청량리동9 일대는 2021년 9월17일 방송에서 중장기적으로 투자가치 높은 곳으로 소개했다.

면목동 69-14 일대는 2021년 9월30일 방송에서 주민이 추진하는 재개발 초기단계에 있는 곳이다.

방화2구역은 2021년 5월14일 방송에서 정비구역 지정 추진 중인 구역으로 여전히 저평가돼 있다고 말한 바 있다.

부동산이 침체기로 들어선 지금도 기회는 있다. 그 기회를 잡으려면 꾸준한 노력이 필요하다. 부지런한 발품은 필수다.

프리미엄이 없거나 있어도 낮은 구역지정 전 단계의 가능성 높은 지역을 찾아다니는 노력이 필요하다. 이런 곳은 당장 구역지정이 안 되더라도 매매가가 꾸준히 오르거나 최소한 내리지는 않을 것이기 때문에 장기적으로 투자수익을 기대할 수 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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