역세권 '시프트' 재개발 정비구역에 왜 관심을 쏟아야 할까?

초기 투자금액이 적은 사람은 서울의 완공된 아파트보다는 저렴한 재개발구역의 매물을 구입하는 것이 현명하다. 

하지만 일반 주택정비형 재개발 정비구역은 많이 알려져 있어 프리미엄이 비싸기 때문에 큰 돈을 벌기 힘들다. 또 기존의 정비구역 외에는 신규로 지정받기에 쉽지 않다. 

따라서 역세권 '시프트'(장기 전세주택으로 주변 전세시세 80%이하 최장 20년 거주, 주택개념을 소유에서 주거로 '바꾼다'는 의미) 재개발 정비구역에 관심을 두는 것이 좋다.

서울시가 역세권 시프트 재개발과 가로주택정비사업을 적극적으로 지원하고 있다.

역세권 시프트 재개발은 1차 역세권(반경 250m)과 2차 역세권(500m)을 대상으로 용적률을 상향 조정(400~500%)해주는 대신 증가된 용적률의 절반 만큼을 장기 전세주택(시프트)으로 내놓는 사업이다. 

조합측에서는 사업성이 높아지는 한편 서울시는 임대주택을 확보할 수 있기 때문에 서로 윈윈할 수 있다. 

또 역세권 시프트는 일반재개발과 비교해 사업이 진행되는 속도가 상당히 빠른 편이다. 주민 제안이 이뤄진 뒤 약 1년 만에 정비구역 지정이 될 수 있으며 2년이 지나면 조합 설립도 가능하기 때문에 사업이 원활히 진행되면 빠르면 5~7년이면 입주할 수 있다.

일반 재개발과 비교해 투자 금액도 낮다. 역세권 시프트 재개발은 일반인들에게 잘 알려져 있지 않아 프리미엄이 비싸지 않다. 이런 매물을 정비구역 지정되기 전에 투자하면 수익을 극대화할 수 있다. 

하지만 정비구역이 지정되기 전에 이러한 정보를 입수하기 어렵고 리스크를 고려한다면 조합 설립이 인가되기 전에 투자해도 좋다. 

역세권 시프트 재개발이 가능한 지역을 찾는 방법은 다음과 같다. 

◆ 역세권 반경 500m 안에서 노후불량 건축물이 밀집된 지역을 찾는다

큰 도로가 아닌 이면 골목에는 자동차가 들어갈 수 없는데 이러한 지역은 거의 확실하게 시프트 재개발이 될 수 있다.

또 지역주택조합이나 역세권 시프트, 일반 재개발 등 준비위원회가 많은 곳이면 수요가 높기 때문에 개발할 수 있는 여지가 높다.

추진하는 사람이 많으면 싸우거나 추진이 어려울 수 있다고 우려할 수 있지만 그만큼 수요가 많기 때문에 추진이 확실하게 될 것이라고 보면 된다. 

◆ 서울시나 구청 홈페이지 도시계획 공람공고를 자주 살핀다

역세권 시프트 재개발이 추진되는 절차는 주민 제안→주민설명회→공람공고→도시계획위원회 심의→정비구역 지정→추진위원회 승인→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→이주→철거→착공→입주로 진행된다.

주민동의를 확보한 상태에서 주민제안을 하는 것이 일반적이기 때문에 공람공고에 올라왔다면 사업이 원활히 추진된다고 볼 수 있다. 

◆ 주민들의 찬반 여론을 청취한다

월세를 받는 다가구주택, 근린생활시설, 상가, 시장, 종교시설 등은 반대가 많다.

정비구역으로 지정된 뒤 추진위원회는 토지 등 소유자의 동의를 50% 이상 얻어야 승인받을 수 있다.

조합 설립은 토지 등 소유자의 75% 및 면적의 50% 이상으로부터 동의를 얻어야 인가가 난다. 

◆ 주민제안을 추진하는 지주 혹은 전문가를 찾아라

역세권 시프트 재개발을 추진할 때는 컨설팅업체에 타당성을 의뢰한 뒤 타당성이 인정되면 우호세력을 확보해 매물을 수집하는 것이 일반적이다.

이러한 과정은 은밀하게 진행되는 편이다. 왜냐하면 개발계획이 공개되면 매물이 자취를 감추고 가격이 급상승하기 때문이다. 어느 정도 주민동의율을 확보하게 되면 발표하고 구청 등에 주민제안을 하게 된다. 

발표가 나면 가격이 상승하고 매물이 귀해지기 때문에 중개업자보다는 추진위원회나 재개발 추진 전문가를 통해 미리 정보를 입수한 뒤 투자하는 것이 가장 유리하다.

하지만 이런 방식에 위험이 크다고 생각하는 사람은 조합 설립 인가 직전에 매입하는 것도 좋다. 다만 이런 방식은 초기 투자비용이 클 수 있다는 점을 감안해야 한다.  

가격이 많이 저렴한 반지하를 매입하는 것도 수익성을 높일 수 있는 방법이다. 현재 반지하인 것과는 상관이 없고 소유주 몫으로 할당된 토지에서 가치가 나온다는 점을 명심해야 한다.   

아파트 입주권은 주택(특정 무허가 건축물 포함), 총 90㎡이상 토지, 권리가액이 조합원 최소분양금액 이상인 부동산 등에 주어진다.

분양자격이 없는 부동산을 구입하면 낭패를 당할 수 있기 때문에 구입하기 전에 분양자격 여부를 꼼꼼하게 따져봐야 한다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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