서울 효창공원역 더블역세권에 허름한 3층짜리 구옥(오래된 집)이 하나 나왔다. 대지가 89m²에 방 2개짜리 투룸 세 개를 9억5천만 원에 부르니 사려는 사람이 선뜻 나서지 않았다.

전세가 4억 원도 들어 있지 않아서 실투자금이 6억 원 가까이 됐고 대지도 크지 않아 활용가치가 크지 않다고 판단한 것이었다. 매물이 있는 지역에 아파트 공사가 한창이어서 매우 어수선했다. 
 

하지만 필자는 이 물건을 상당히 좋게 봤다.

아파트 공사가 마무리되면 오히려 주변이 정비가 될 것이고 효창공원역에서 아파트 단지 옆으로 길이 새로 나게 돼 이 집까지 도보로 3분 거리가 될 것을 알게 됐다. 전망이 좋고 초등학교가 바로 앞에 있어서 거주하기 매우 좋은 집이라는 판단이 들었다. 

필자는 이 집에 돈을 좀 들여 리모델링을 해서 게스트하우스나 쉐어하우스로 세를 주면 수익률이 10%가 넘을 것으로 계산했다.

원룸은 방마다 화장실과 부엌을 만들어야 해서 게스트하우스와 비교할 때 공간 사용이 제한적이고 전세를 선호하는 세상이어서 월세 전환율이 낮아 수익률이 떨어진다.

하지만 게스트하우스나 쉐어하우스는 거실과 화장실을 공동으로 사용할 수 있어서 공간 활용도가 높다. 요즘 젊은 사람들은 원룸보다는 거실과 부엌을 공유하는 쉐어하우스를 선호하는 경향이 높다. 

효창공원역 인근은 외국인을 대상으로 하는 게스트하우스로 적격이다.

한 정거장 거리인 공덕역까지 공항철도가 오는 데다 외국인들이 선호하는 이태원과 홍대입구가 효창공원역에서 직통으로 갈 수 있기 때문이다. 이 집은 전망이 좋고 동네가 깨끗해 외국인들에게 매력적일 수 있다. 

카페 회원들에게 쪽지와 메일로 이 건물을 안내했다. 관심을 보인 몇몇이 문의했지만 정작 와서 현장을 본 사람은 한 명뿐이었다. 하지만 이 한 명도 나와 같은 그림을 그리지 못했다. 안타까웠다.

보물을 보물이라 말해도 보물인지 모르는 사람들이 야속했다. 안목이 없는 건지 필자를 믿지 못하는 건지 알 수가 없었다. 안목을 키우려면 시간이 너무 많이 걸린다. 차라리 남을 믿을 수 있는 안목을 지니는 게 더 빠르다. 

하지만 보물 주인은 어딘가에 따로 있었다.

투자처를 찾고 있다며 필자를 만나러 온 지인에게 이 물건을 보여주었더니 관심을 보였다. 리모델링비용 1억5천만 원을 포함해 11억 원에 사도록 했다. 리모델링은 필자가 잘 아는 전문업자에게 맡겨 제대로 수리하도록 했다. 

이 손님은 아직 직장에 다니는 데다 자금이 넉넉하지 않아 일단 전세를 놓아 잔금을 맞추기로 했다. 전세 6억 원을 제외하니 실제 투자금은 5억5천만 원 정도에 불과했다. 

은퇴한 뒤 본인이 직접 게스트하우스를 운영하게 되면 한 달 매출액은 가동률을 60%로 잡더라도 972만 원이다(방 1개당 9만 원×6×30일×가동율 60%). 1년 매출액은 1억1164만 원이다. 세금과 경비를 제외하고 순수익으로 월 900만 원 정도를 벌 수 있다. 그렇게 되면 투자수익률은 9.7%나 된다. 대행업자에게 맡겨도 연 4% 이상의 수익은 올릴 수 있다. 

이 매물의 현재 가치는 13억 원 정도 되나 해가 지날수록 가격은 더욱 상승할 것으로 예상된다.

더블역세권에서 도보 거리, 전망 좋은 위치, 3층짜리 허름한 다가구주택, 개발 지역으로 지가 상승 가능 등이 이 물건이 투자포인트다. 앞으로 이런 물건을 만나면 놓치지 말아야 할 것이다. 

돈을 많이 들여서 리모델링을 해야만 부가가치가 높아지는 것은 아니다.

용문동에 자리 잡은 도시산장은 TV에도 자주 나오는 프라이빗 키친으로 이제 용산의 명소가 됐다. 도시산장은 60년 된 옛 집을 큰 돈 들이지 않고 리모델링해 개조했다.

그 전에는 다 쓰러져가는 단독주택이 대지 82m²로 작은데다 대로변 뒤 이면골목에 숨어 있어 아무도 거들떠보지 않는 매물이어서 팔려고 내놓은 지 꽤 오랫동안 임자를 만날 수 없었다. 

하지만 도시산장 주인장은 허름한 옛 집 속에 감춰진 그림을 볼 수 있었다. 그는 이 옛 집을 아주 싸게(현재의 값에 비하면) 매입해 유명 설계사에 의뢰해 외부는 한옥의 모습을 유지하면서 내부를 현대식으로 개조했다.

도시산장은 그 자체의 땅값을 올렸을 뿐 아니라 이 동네의 땅값도 견인한 주역이 됐다. 

도시산장 옆에 위치한 카페도 리모델링으로 부가가치를 올린 케이스다. 152m²짜리 옛 집을 매입한 땅 주인은 큰돈 들이지 않고 이 땅을 활용할 방안을 강구했다.

이 지역은 꾸준히 땅값이 상승하는 지역이라 오래 보유할수록 이득이겠지만 옛 집만으로는 전세나 월세 활용도가 낮아 투자금이 너무 많이 잠기게 된다. 

이 옛 집은 4차선 도로에 연접해 있어 카페나 음식점으로 활용할 수 있었다. 한 카페업자가 이 옛 집을 임차해 빈티지 스타일로 카페를 꾸몄다. 큰 돈 들이지 않았어도 분위기 있는 카페로 입소문이 나서 찾아오는 손님들이 차츰 늘어나고 있다. 땅값도 함께 상승한 것은 말할 것도 없다.

오래된 옛 집을 투자해 보유하는 슬기로운 방법이다.

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