문재인 정부가 부동산정책 내놓는 데 상당히 신중한 모습을 보이는 이유로 과거 노무현 정부 때의 쓰라린 경험이 작용하고 있다는 분석도 나온다.

문재인 대통령은 노무현 정부를 계승하고 있는데 부동산정책을 놓고 과거의 실패를 답습하지 않아야 한다는 주문을 받고 있다.

노무현 정부는 집값을 안정하기 위해 여러 정책을 쏟아냈지만 결과적으로 집값이 크게 올라 부동산정책에서 실패했다는 평가를 받고 있다.

◆ 문재인 정부, 부동산정책의 ‘트라우마’ 깊나

11일 정치권에 따르면 문재인 정부가 부동산정책을 놓고 심사숙고할 것으로 보이는 이유 가운데 하나로 과거 노무현 정부의 실패가 일종의 ‘트라우마’로 작용할 것이라는 분석이 제기된다.

노무현 대통령은 참여정부 출범 초기부터 ‘부동산만은 꼭 잡겠다’는 의지를 보였다. 김대중 대통령이 IMF위기를 극복하기 위한 방법으로 건설경기를 활성화하기 위해 부동산 부양책을 쏟아냈던 만큼 부동산시장이 과열되고 있던 시기였기 때문이다.

노 대통령이 ‘부동산 투기와 전쟁’이란 말을 6번이나 쏟아낸 것도 집값 상승을 억제하겠다는 강한 의지를 엿볼 수 있는 대목이다.

노 대통령은 집권 석달 만인 2003년 5월에 부동산 과다보유자 5만~10만 명에 대해 중과세하겠다는 내용을 뼈대로 하는 ‘5·23 주택가격 안정대책’을 발표했다. 같은 해 10월에는 ‘부동산 보유세 개편방안’에 따라 종합부동산세 법안을 마련한 뒤 2005년 1월부터 시행했다.

주택시장이 한창 과열됐던 2005년에는 거의 매 분기마다 부동산대책을 마련해 발표하기도 했다. 양도소득세 중과세, 재건축 초과이익환수제, 분양가 상한제, 실거래가 공개 등 강도높은 부동산시장 규제책도 모두 참여정부가 도입했던 대표적인 부동산정책이다.

하지만 결과만 놓고 볼 때 참여정부는 집값을 안정화하는 데 실패한 것으로 평가받고 있다.

참여정부 5년 동안 서울의 아파트 매매가격은 평균 55.5% 상승했다. 주거의 양극화 문제도 초래했다. 참여정부 5년 동안 강남지역의 아파트가격은 평균 67.5% 상승한 반면 강북지역은 38.3% 상승하는데 그쳤다.

노무현 대통령도 자서전에서 “강력한 유동성 규제는 다른 부작용이 있어 다른 수단으로 관리하려다 낭패를 봤다”고 부동산정책의 실패를 인정했다.

참여정부 부동산정책의 이런 쓰라린 기억이 문재인 정부에서 부동산정책의 방향을 잡는 데 어려움을 가중할 수 있다는 말이 나온다. 부동산시장에 직·간접적으로 충격을 줄 수 있는 가능한 모든 수단을 동원해봤으나 실패만 거듭했던 경험 탓에 정책수립에 더욱 고심할 수밖에 없다는 것이다.

◆ 문재인, 참여정부 정책에서 무엇을 얻고 무엇을 버릴 것인가

문재인 정부가 노무현 정부의 부동산정책에서 배워야 할 것은 무엇일까?

노무현 정부는 부동산 규제정책을 실행하는 과정에서 2004년 말부터 경기가 급랭할 가능성이 있다는 비판을 숱하게 받았다. 종합부동산세와 같은 강력한 규제책을 도입하면서도 ‘기업도시’ ‘혁신도시’와 같은 건설경기 부양책을 동시에 추진하는 악수를 둘 수밖에 없었던 이유다.

선대인 선대인연구소장은 언론과 인터뷰에서 “참여정부가 건설경기 부양대책을 내놓자 ‘이제 부동산 경기를 푸는구나’라는 시그널을 시장에 줘 2006년에 (부동산시장이) 폭등한 것”이라고 말했다.

문재인 정부가 이를 교훈으로 삼는다면 부동산정책의 일관성만은 유지하려고 할 공산이 크다. 부동산시장을 안정화하려는 의지를 꾸준히 내보내지 않으면 과거의 실패가 반복될 수 있다.

시민단체들도 문재인 정부에 “여론에 휘둘려 흔들리고 말았던 참여정부의 실책을 되풀이하지 않으려면 부동산시장 안정화라는 목표를 굳게 세우고 관련 대책을 조속히 마련해야 한다”고 요구하고 있다.

참여정부를 계승하는 입장에서 더욱 발전할 수 있는 부동산정책도 있다. 참여정부가 도입했던 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등의 금융규제는 미흡한 부분들을 보완해 더욱 효과적인 정책으로 다듬을 것으로 보인다.

LTV·DTI 규제가 가계부채 폭증을 방지하고 부동산시장에 거품이 끼는 현상을 방지하는 효과가 있다는 사실을 감안할 때 관련규제를 강화하는 것만으로도 부동산시장 안정화에 효력을 발휘할 수 있는 주장들이 많다.

문재인 정부는 박근혜 정부가 대폭 완화했던 LTV·DTI 규제를 노무현 정부 수준으로 되돌리는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 이 밖에도 LTV·DTI를 보완한 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입하는 방안도 논의되고 있다.

총부채원리금상환비율은 DTI와 비슷한 대출규제 정책이지만 대출을 받으려는 사람의 부채상환액에 원금과 이자를 모두 포함하는 내용을 뼈대로 하고 있다. 주택을 구입하려고 무리하게 대출받는 관행을 바로잡는데 효과적으로 기여할 수 있는 정책으로 평가받는다. [비즈니스포스트 남희헌 기자]