[비즈니스포스트] 부모로부터 주택을 상속받는 일은 많은 가정에서 일어나는 보편적 일이다.

하지만 상속받은 주택을 양도할 때 세법상 '보유기간' 계산법을 혼동해 수천만 원의 세금을 추가로 납부하는 안타까운 사례가 빈번하게 발생하고 있다.

특히 부모님과 오랜 기간 한 세대에서 함께 거주한 경우 많은 사람이 착각에 빠지기 쉽다.

바로 '1세대 1주택 비과세' 요건을 따질 때의 기간 계산법과 고가주택(12억 원 초과) 양도 시 적용되는 '장기보유특별공제(장특공제)'의 기간 계산법이 완전히 다르다는 사실을 간과한다는 점이다. 국세청이 공개한 한 사례를 토대로 이를 살펴본다. 

◆ 동일 세대 상속의 함정 – 김길동 씨(가명) 사례

김 씨의 사례를 시간 순서대로 자세히 들여다보자.

2013년 10월, 김 씨의 아버지가 A 주택을 취득했다. 당시만 해도 평범한 주택이었지만 10년 사이 서울 부동산 가격이 폭등하면서 고가주택(12억 원 초과)이 됐다.

그 뒤 2020년 4월 갑작스럽게 아버지가 돌아가셨다.

김 씨는 동일 세대원으로서 15억 원으로 평가된 A 주택을 상속받았다. 아버지는 이 집에서 6년 6개월간 거주했다. 김 씨는 상속 후에도 계속 이 집에서 살았다.

2023년 10월 자녀 교육 문제로 이사를 결정한 김 씨는 A 주택을 20억 원에 매도했다. 김 씨가 직접 보유·거주한 기간은 3년 6개월이었다.

여기서 김 씨의 계산이 시작됐다.

"나는 아버지와 평생 같은 집에서 살았다. 아버지가 보유·거주한 6년 6개월과 내가 상속받아 보유·거주한 3년 6개월을 더하면 우리 가족은 이 집에서 총 10년을 채운 것이다."

이 판단에 따라 김 씨는 1세대 1주택 고가주택의 10년 이상 보유 및 거주 시 적용되는 최대 공제율 80%(보유기간 10년 40% + 거주 기간 10년 40%)를 적용했다. 그 결과 산출된 양도소득세는 400만 원이었고 김 씨는 이를 성실히 신고·납부했다.

하지만 얼마 뒤, 김 씨는 세무서로부터 3600만 원의 양도소득세를 납부하라는 고지서를 받았다. 김 씨가 신고한 400만 원을 제외하고도 3200만 원이라는 세금이 추가로 부과된 것이다.

◆ '비과세'와 '장기보유특별공제'의 결정적 차이

김 씨가 놓친 핵심은 이것이다. 세법은 '1세대 1주택 비과세 판정'과 '장기보유특별공제율 계산'을 완전히 다른 기준으로 본다.

김 씨는 동일 세대원으로서 아버지가 보유·거주한 6년 6개월을 합쳐 총 10년으로 계산할 수 있다.

만약 이 주택이 고가주택이 아니었다면 2년 이상 보유·거주 요건을 충족해 비과세를 받을 수 있었을 것이다.

하지만 장기보유특별공제율 계산은 다르다.

동일 세대원이든 별도 세대원이든 관계없이 무조건 상속개시일(2020년 4월)부터 계산한다.

김 씨의 경우 3년 6개월만 인정받는다. 이 차이를 표로 정리하면 이렇게 된다. 

김 씨의 사례는 '비과세 요건'을 충족하기 위해 사용했던 '합산 기간(10년)'을 '장기보유특별공제율' 계산에까지 잘못 끌어와 적용했기 때문에 발생한 전형적 실수이다.

김 씨의 사례에서 더욱 안타까운 점이 있다.

만약 김 씨가 6개월만 더 기다려 2024년 4월 이후에 양도했다면 어땠을까.

보유기간 4년 달성으로 공제율 32%가 된다. 단 6개월의 차이로 추가 절세할 수 있었을 것이다. 

이 사례는 상속 주택 양도 시 세금 계산이 얼마나 복잡하고 엄격한지를 보여준다. 동일 세대원이었던 부모님과 수십 년을 함께 살았더라도, 1세대 1주택 장기보유특별공제율 계산에 있어서는 '상속'이라는 사건을 통해 모든 보유·거주 기간이 원위치된다.

상속 주택 양도 시 절세를 위한 팁은 명확하다. 1세대 1주택 장기보유특별공제의 높은 공제율(최대 80%) 혜택을 받고자 한다면 다른 방법은 없다.

상속인 본인이 '상속개시일'로부터 장기간(최대 10년) 해당 주택을 보유하고 직접 거주하는 것이 유일한 방법이다.

김 씨가 만약 이 주택을 6년 6개월 더 보유하고 거주하다가 총 10년을 채운 뒤 양도했다면 그때는 합법적으로 80%의 공제율을 적용받아 400만 원의 세금을 낼 수 있었을 것이다.

상속주택은 1년 단위로 1세대 1주택 장기보유특별공제율이 크게 뛴다.

특히 1년이 지날 때마다 8%의 공제율이 상승하기 때문에 시간이 지날수록 절세 효과가 크다. 

따라서 상속받은 주택을 양도할 계획이 있다면 본인의 상황이 '비과세 요건'과 '장기특별공제율 계산' 중 어디에 해당하는지 그리고 나의 정확한 보유·거주 기간이 며칠인지 반드시 세무 전문가와 상담하여 확인하는 절차가 필요하다.

'10년이면 80%'라는 막연한 기대로 신고했다가 김 씨의 사례처럼 수천만 원의 세금을 추징당하는 일은 없어야 한다. 고윤기 상속전문변호사