[비즈니스포스트] GS건설이 주택사업의 중요도가 높아지는 상황에서 비우호적 부동산 정책을 마주하게 됐다.

허윤홍 GS건설 대표이사 사장은 핵심 신사업인 GS이니마 매각으로 ‘주택 집중’ 사업구조가 강해지는 만큼 향후 사업 전략을 수립하는 데 고민이 깊어질 것으로 예상된다.
 

17일 신용평가업계에 따르면 과거보다 강도 높은 부동산 수요 억제책이 나오면서 건설사의 사업 기반이 약화할 것이라는 전망이 나오고 있다.

특히 서울·수도권 도시정비사업을 주력으로 하는 대형건설사에 큰 영향이 미칠 것으로 분석된다.

조합원 주택 수 및 지위양도 제한, 대출 제한과 실거주 의무(2년) 부여 등 규제 정책으로 서울과 수도권 일부 지역의 도시정비사업 추진 동력이 약화할 것으로 예상된다. 

이런 상황에서 주택가격 상승세가 꺾이거나 하락까지 한다면 공사비 상승으로 사업성 문제에 직면한 재개발·재건축사업의 진행이 지연될 것이라는 시각에 무게가 실린다.

최근 불확실한 건설경기 속에서 대형건설사는 지금까지 쌓아온 영업력과 브랜드 경쟁력을 토대로 안정성이 높은 수도권 재개발·재건축 수주에 더욱 집중해왔는데 적지 않은 애로사항이 생기는 셈이다.

전지훈 한국신용평가 연구위원은 10·15 주택시장 안정화 대책을 두고 “지방 분양경기 부진과 수도권 외곽 미분양 확대 속에 주요 건설사들은 서울 및 수도권 핵심지 정비사업 의존도를 높여 왔다”며 “수도권 재개발과 재건축을 중심으로 사업을 전개하고 있는 상위권 대형건설사들의 수주 및 매출 기반이 위축될 수 있다”고 내다봤다.

다만 당장의 재무와 신용도에 부담으로 작용할 여지가 있는 분양 리스크가 크지 않은 점은 정부의 대규모 규제정책에도 완충 역할을 할 것이라는 관측이 나온다.

부동산 안정화 대책의 배경에 분양가 상승보다는 매매가격 급등이 자리하고 있고 정부에서도 주택공급에도 방점을 찍고 있기 때문이다. 서울과 수도권에서 대형건설사 브랜드 단지는 여전히 높은 청약경쟁률을 기록하고 있다.

대형건설사 가운데 도시정비사업 지형 변화에 가장 민감하게 반응할 만한 기업으로 GS건설이 꼽히는 만큼 허윤홍 사장의 어깨가 가볍지 않을 것으로 보인다.

허 사장은 주택, 토목, 플랜트 등 건설업 본연 사업에 집중하는 경영전략을 펴왔다는 평가를 받는다. 특히 도시정비사업을 필두로 한 주택사업의 비중을 크게 두고 있다.

GS건설은 지난해 연결기준 매출 8조~15조 원 규모의 국토부 시공능력평가 3~7위 대형건설사 가운데 올해 상반기 건축주택사업 매출 비중이 66.4%로 가장 높다. 가장 낮은 DL이앤씨(52.6%)보다 14%포인트가량 높다.

올해 상반기 말 기준 GS건설 연결기준 수주잔고 62조4284억 원 가운데 주택사업은 절반이 넘는 31조7797억 원으로 집계됐다.

특히 재건축·재개발 등 도시정비사업 일감은 24조1305억 원으로 주택사업 가운데 75.9%를 차지하고 있다. 사업시행인가 및 사업계획 승인 전 시공권 확보 물량(약정잔고)을 더하면 그 규모는 더 늘어난다.

GS건설은 도시정비사업 공사비 문제, 분양 호조 등 최근의 주택사업 흐름을 고스란히 경험하고 있기도 하다.

공사비 상승에 따른 조합과 갈등은 대다수 건설사가 경험하고 있는 일이다. 다만 그 가운데서도 GS건설은 서울 서초구 신반포4지구 재건축(메이플자이), 서울 성북구 장위4구역 재개발(장위자이레디언트), 경기 광명시 철산주공8·9단지 재건축(철산자이 더 헤리티지) 등 조합과 공사비를 놓고 이견을 보였다.

반면 분양에서는 1순위 평균경쟁률 기준 메이플자이 442대 1, 마포자이힐스테이트 라첼스 164대 1, 프레스티어자이 59대 1, 철산역자이 38대 1 등을 기록하며 우수한 청약 성적을 나타내고 있다.

허 사장으로서는 1년 반 넘게 추진해 온 신사업 핵심 계열사 매각이 마무리 단계에 접어드는 상황에서 부동산 시장이 강력한 규제에 직면한 상황을 놓고 고민이 더욱 커질 것으로 예상된다.

지난해 말 기준으로 수주잔고가 16조 원 이상인 수처리 자회사 GS이니마를 정리한 뒤 주택사업의 비중이 더욱 커질 공산이 크기 때문이다.

GS건설은 지난 8월 아랍에미리트(UAE) 아부다비 국영 에너지회사인 타카(TAQA)에 GS이니마 지분 100%를 매각하는 주식매매계약을 맺었다.

GS이니마 지분 100%를 1조6770억 원가량에 처분하는 거래로 각국 사업장 관련 규제기관의 승인 등을 거쳐 내년 하반기 매각을 완료한다는 계획을 세우고 있다.
 

조정현 IBK투자증권 연구원은 “GS건설은 GS이니마 매각으로 ‘순수 주택주’ 색채가 강화될 것”이라며 “주택·분양 경기에 더 긴밀하게 연동돼 민감하게 반응하는 구도가 될 것으로 보인다”고 바라봤다.

허 사장에게 GS건설이 최근 영업이익을 큰 폭으로 개선하며 2023년 연간 영업적자 이후 수익성 회복에 성공한 점, 주택사업 무게를 덜 플랜트 부문 수주잔고를 크게 늘려둔 점은 긍정적 요소로 평가된다.

GS건설은 2023년 연결기준 영업손실 3879억 원을 본 뒤 지난해 2860억 원, 올해 상반기 2325억 원으로 영업이익을 늘렸다. 올해 3분기에도 지난해 같은 기간과 비교해 50%가량 증가한 영업이익 1200억 원 안팎을 올렸을 것이라는 추산이 나오고 있다.

GS건설 플랜트 수주잔고는 2023년 말 4980억 원까지 축소됐다 올해 상반기 말 4조3507억 원까지 확대됐다.

GS건설은 허 사장 체제에서 지난해 상반기 수주한 1조7천억 원 규모의 사우디아라비아 파딜리 가스 증설 프로젝트 등 플랜트 일감을 대거 수주곳간에 추가하는 데 성공했다.

GS건설 관계자는 “최근 부동산 관련 정책으로 주택사업 환경이 우호적이지 않다는 우려가 나오고 있다”며 “이런 상황을 예의주시하며 내년 사업계획 등을 수립할 것”이라고 말했다. 장상유 기자