[비즈니스포스트] “국가나 공공기관이 생활형 숙박시설(생숙) 건물을 매입해 공공임대주택 등으로 활용하는 방안을 생각해볼 수 있습니다." 

법무법인 지평의 부동산그룹장인 송한사 변호사와 부그룹장인 백종현 변호사는 "분산되어 있는 생숙의 소유권이 단일화되면 운영 주체 문제도 해결되고 위법 상태에서 벗어날 수 있다"며 이같이 말했다.

이들은 주거용으로도 숙박용으로도 사용하지 못하고 전국 각지에 방치돼 있는 생숙 문제를 해결하기가 쉽지는 않을 것이라고 바라봤다.

송 변호사와 백 변호사는 “생숙과 관련한 문제의 정책 대상이 일반 개인들이라는 점을 고려할 필요가 있다”며 "불확실한 상황 속에서 적체된 수많은 개인 소유자들의 문제를 어떻게 풀어내느냐에 달려 있다"고 짚었다.

이에 두 사람들은 명확하게 파악되지 않은 전국 생숙의 실태부터 먼저 조사해야 한다고 바라봤다.

송 변호사와 백 변호사는 "가장 먼저 개별 생숙 소유자들의 현황 파악이 필요하다"며 "생숙 소유자들이 일종의 조합이나 입주자 대표 회의와 같은 형태로 모여 집단적 의사 결정을 할 수 있는 곳이 얼마나 되는지 등 기초 정보를 수집해야 한다"고 지적했다.

비즈니스포스트는 지난 7월24일 두 사람을 서울 중구 세종대로 법무법인 지평 본사에서 만나 전국에 방치돼 있는 생숙의 주거용 오피스텔 전환을 비롯한 해결 방안에 대해 물어봤다. 다음은 두 사람과 일문일답이다.

- 정부와 국회가 입법을 통해 생숙의 주거용 오피스텔 전환을 포함해 문제 해결에 나서고 있다. 생숙 문제 해결에 가장 큰 걸림돌로 작용한다고 생각하는 지점은.

“(송한사 변호사, 이하 송 변호사) 정부가 2021년 생숙의 주거용도 사용을 막는 규제를 내놓기 전까지 생숙은 주거용인지 숙박용인지 명확하지 않은 상태에 놓여있었다. 이 시기 계약자들은 대부분 일반 개인 투자자였다.

현재 생숙 문제는 이처럼 불확실한 상황 속에서 적체된 수많은 개인 소유자들의 문제를 어떻게 풀어내느냐에 달려 있다.

생숙이 호텔을 비롯한 다른 숙박용 건물과 달리 ‘개별 소유’ 구조라는 점도 문제점으로 꼽힌다. 생숙은 개별 호실 각각의 소유자가 달라 숙박업 전환이나 오피스텔로의 용도 변경에 필요한 의사 결정을 이끌어낼 주체가 부재하다는 점이 문제 해결을 어렵게 만들고 있다.”

- 생숙 문제 해결의 최우선 과제는 무엇이라 생각하는지.

“(송 변호사)가장 먼저 개별 생숙 소유자들의 현황 파악이 필요하다. 현재 주거용으로 사용되며 이행 강제금이 부과되고 있는 사례는 어느 정도인지, 생숙 소유자들이 일종의 조합이나 입주자 대표 회의와 같은 형태로 모여 집단적 의사 결정을 할 수 있는 곳이 얼마나 되는지 등 기초 정보를 수집해야 한다.

결국 생숙 문제는 숙박업으로 신고를 하거나 오피스텔로 용도를 변경하는 방안으로 나아가야 하는데 이를 위해서는 개별 소유자들의 동의가 필수적이다. 어떤 대상지가 정부에서 제시한 동의율을 맞출 수 있는지 먼저 가늠하는 것이 문제 해결의 출발점으로 볼 수 있다."

생숙은 취사가 가능한 숙박시설로 2012년 도입됐다. 2020~2021년 부동산 호황기에 청약통장이 필요하지 않은 데다 전매가 가능하고 완화된 건축기준이 적용된다는 것 등이 장점으로 꼽혀 전국적으로 큰 인기를 끌었다.

그러나 2021년 정부는 생숙이 주거시설로 투기의 대상이 되고 있다고 보고 각종 규제에 나섰다. 수분양자들은 입주 시점에 전입을 할 수 없었고 자금 마련에도 어려움을 겪었다.

이에 정부는 2024년 10월 기존 생숙의 오피스텔 용도 변경 및 숙박업 신고와 관련한 요건을 완화하고 신규 생숙의 주거 전용 가능성을 차단하는 방안을 제시했다.

국회 국토교통위원회도 지난 7월21일 전체회의에서 생숙의 분양계약이 숙박업 신고 기준(30실 이상 등)에 적합한 경우만 사용 승인을 할 수 있도록 규정하는 건축법 개정안을 처리했다.

이와 관련해 두 변호사는 이런 정책과 법안들이 근본적 해결책으로 작용하기 어려울 수 있다고 바라봤다.

- 용도 전환 기준 완화 정책과 최근의 법안 개정 움직임이 지금 생숙 문제에 어떤 변화를 야기할 것이라 보는지.

“(송 변호사) 기존에 요구되던 동의율 100%가 80%로 완화되면서 동의율이 크게 낮아진 것으로 보일 수 있다. 그러나 실무적으로는 이번 개정안이 용도 변경에 실질적으로 기여하기는 쉽지 않아 보인다. 

이미 생숙을 주거용으로 활용하는 개인들의 경우 ‘그 중 누가 나서서 동의를 취합할 것인지’조차 불확실해 여전히 현실과 동떨어진 해결책이 될 가능성이 크다.

오히려 준공 전 모든 수분양자의 정보를 확보하고 있는 시행사가 나서는 편이 현실적으로 용도 전환 가능성을 더 높일 수 있다. 다만 시행사 입장에서는 이미 분양을 마친 상황에서 다시 수분양자들의 의견을 모아 숙박업 운영 주체를 선정하는 등 절차를 진행할 유인이 부족할 수밖에 없다.” 
  - 국가가 생숙을 공공임대주택 용도로 매입하는 방법도 거론되는데.

“(송 변호사) 국가나 공공기관이 생숙 건물을 매입해 공공임대주택 등으로 활용하는 방안도 생각해볼 수 있다. 소유권이 단일화되면 운영 주체 문제도 해결되고 위법 상태에서 벗어날 수 있기 때문이다.

다만 현실적 한계도 분명하다. 공공이 매입하려 해도 생숙 소유자들과 개별 협의를 거쳐야 하며 소유자마다 매각 의사나 기대 가격이 달라 거래의 성사 자체가 쉽지 않다는 문제가 있다.

공공 매입을 추진한다면 이를 중재하고 실무적으로 실행할 수 있는 제3의 주체가 필요해 보인다.”

- 부동산 관련 소송 가운데 최근 생숙 관련 논란과 관련한 소송 비중은 어떻게 되는지.

“(백종현 변호사, 이하 백 변호사) 최근에는 생숙 관련 소송은 많지 않다. 과거에는 허위·과장 광고를 이유로 한 소송이 일부 있었지만 이제는 생숙을 엄격한 조건을 채우지 못하면 주거용으로 사용할 수 없다는 사실이 널리 알려져 법적 구제 가능성이 줄어들었다.”

- 부동산 경기가 생숙 문제에 끼친 영향도 있는지.

“(백 변호사) 물론 직접적 영향이 있다. 부동산 경기가 좋았던 시기에 분양을 받았다가 이후 경기 침체와 임대시장 위축이 겹치면서 계약 해지를 시도하는 경우가 많아졌다.

특히 2~3년 사이 체감할 수 있을 정도로 분양 계약의 취소를 요구하는 내용의 소송이 많아졌으며 개인을 넘어 집단 차원의 소송까지 제기되고 있다.”

- 생숙과 관련해 꼭 하고 싶은 말은.

“(송 변호사, 백 변호사) 결국 생숙은 단일한 주체가 아니라 여러 개인이 소유한 형태라 그 문제 역시 각 소유자의 책임으로 넘어가 있는 상황이라는 점이 중요하다. 해법을 찾기 쉽지 않겠지만 그럼에도 건설적 결론을 도출할 수 있기를 바란다.”

송한사 변호사는 2000년 서울대학교 사회과학대학 경제학부를 졸업하고 2001년 사법시험에 합격한 뒤 제33기로 사법연수원을 수료했다. 2004년 법무법인 지평에 입사한 뒤 건설부동산과 관련된 분쟁, 특히 건설부동산과 금융이 접목된 분야에서 활약해 왔다. 현재는 지평 건설·부동산그룹의 그룹장을 맡고 있다.

백종현 변호사는 2004년 서울대학교 법과대학을 졸업하고 2007년 사법시험에 합격한 뒤 제41기로 사법연수원을 수료했다. 2013년 법무법인 지평 건설부동산그룹에 합류해 주요 건설사 및 시행사를 대리해 다양한 건설 분쟁을 해결해 왔으며 현재는 지평 건설·부동산그룹의 부그룹장을 맡고 있다. 조경래 기자