[비즈니스포스트] "상속받은 주택은 주택 수에서 제외되니 세금 걱정 없이 팔 수 있다." 많은 사람들이 이렇게 오해하고 있다. 하지만 현실은 그렇게 단순하지 않다. 

김씨는 2017년 1월 부친(1주택자)의 사망으로 A주택을 상속받았다. 이후 2020년 1월에 B주택을 7억 원에 취득하고, 2023년 7월에 B주택을 11억 원에 양도했다.

김씨는 상속주택이 주택 수에서 제외되는 것으로 알고 B주택을 양도한 후 비과세로 신고했다. 하지만 세무당국은 1억 원이 넘는 양도소득세를 부과했다. 왜 이런 결과가 나왔을까?

부모님이 돌아가시고나서, 주택을 상속받아 2주택자가 되는 일이 있다. 이런 상황에서는 적절한 시기에 하나의 주택을 양도하면, 양도소득세를 내지 않아도 된다. 이 내용은 많이 알려져 있다. 하지만, 고려해야 할 점이 몇가지 있다. 

상속주택 특례의 핵심, '취득 순서'가 결정한다

상속주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제2항)의 핵심은 '취득 순서'이다. 상속개시 당시 이미 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 주택을 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우에만 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다. 즉, 상속개시일 전에 보유한 주택을 양도할 때만 특례가 적용되고, 상속 주택보다 나중에 취득한 주택은 해당되지 않는다.

김씨의 경우, 상속개시 이후 취득한 B주택을 양도했기 때문에 상속주택 특례를 적용받을 수 없었다. 만약 그가 상속 전에 B주택을 취득했더라면 결과는 달라졌을 것이다. 이처럼 취득 시점의 순서가 세금 부담을 크게 좌우한다.

주택 양도 시 세금 계획을 세울 때는 반드시 취득 순서를 먼저 확인해야 한다. 상속으로 인한 취득 시점은 피상속인(사망한 사람)의 사망일, 즉 상속개시일이 기준이다. 많은 사람들이 등기일을 기준으로 오해하는 경우가 많으니 주의해야 한다.

공동상속주택, 누구의 주택으로 계산될까?

상속주택 관련 또 하나의 중요한 특례는 공동상속주택 특례(소득세법 시행령 제155조 제3항)이다. 여러 명이 공동으로 상속받은 주택은 모든 상속인의 주택으로 산입되지 않고, 특정 순서에 따라 한 명의 상속인에게만 주택 수로 계산된다.

그 순서는 △상속 지분이 가장 큰 상속인 △해당 주택에 거주하는 자 △최연장자 순서이다. 즉, 상속지분이 적은 상속인은 공동상속주택이 본인의 주택 수에 포함되지 않아 다른 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그래서 상속 과정에서 지분 배분을 전략적으로 해야할 필요성이 있다. 예를 들어, 형제 중 한 명은 이미 주택을 소유하고 있고 향후 해당 주택을 팔 계획이 있다면, 그에게는 상속주택의 지분을 적게 배분하는 것이 세금 측면에서 유리할 수 있다.

다만 주의할 점은, 피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 소유했다면 모든 주택에 공동상속주택 특례가 적용되지 않는다. 이 경우 상속주택 특례에서 정한 판정 순서(소유기간, 거주기간, 거주여부, 기준시가 등)에 따른 1주택만 공동상속주택 특례가 적용되고, 나머지 주택은 소수지분을 상속받더라도 주택 수에 포함된다.

상속주택 관련 세금 함정을 피하기 위해서는 다음 사항을 명심해야 한다.

첫째, 상속 전 계획이 중요하다. 주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우, 상속인 간 상속재산 분할협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 소수지분만 상속받는 방안을 고려한다.

둘째, 공동상속의 지분 배분에 주의한다. 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택 수에 포함되므로, 이미 주택을 보유한 상속인에게는 지분을 적게 배분하는 것이 유리할 수 있다.

상속과 부동산 양도는 많은 사람들이 인생에서 몇 번 경험하지 않는 중요한 재산 거래이다. 세금 함정에 빠지지 않기 위해서는 사전에 전문가의 조언을 구하고, 자신의 상황에 맞는 최적의 전략을 수립하는 것이 필요하다. 한 번의 실수가 수천만 원의 세금 차이를 만들 수 있다. 고윤기 상속전문변호사