[비즈니스포스트] 한국토지주택공사(LH)가 글로벌 금융위기 이후 15년 만에 지방 악성 미분양(준공후 미분양) 아파트 3천 호를 매입하기로 했다. LH로서는 정부 시책에 따라 울며 겨자먹기를 해야 하는 상황에 놓인 것이다.

올해 임기 마지막을 맞이한 이한준 토지주택공사 사장은 이번 악성 미분양 매입을 원활히 수행해 공기업 경영평가를 높이는 계기로 삼고자 총력을 다할 것으로 보인다.
 

20일 건설업계의 말을 종합하면 LH가 정부에서 관계부처 합동으로 내놓은 ‘지역 건설경기 회복방안’에 대응해 지방 악성 미분양 3천 호를 매입하는 과정에서 애초 예산보다 부담이 커질 수 있다는 관측이 나온다.

국토교통부는 토지주택공사의 기존 기축매입임대 예산 5천억 원 가운데 일단 3천억 원 정도를 악성 미분양 아파트 매입에 활용하기로 했다.

정부는 악성 재고라도 분양가보다 낮은 가격으로 매입하기 때문에 건설사 의중이 중요한 만큼 종합적으로 협의하겠다는 방침을 가지고 있다.

악성 미분양 아파트 3천 호를 3천억 원에 매입한다면 단순 계산으로 LH가 건설사들로부터 아파트 한 채당 1억 원에 구입해야 하는 셈이다. 

다만 건설사와 매입가격에 대한 협의 결과에 따라 예산이 늘어나면 2026년 LH의 경영평가 가운데 '재무성과관리' 항목에 악영향을 줄 가능성이 있다.

지난해 8월 부동산R114가 전국 아파트를 표본으로 조사한 결과 수도권을 제외한 지방 전체 아파트의 평균가격은 3억5천460만 원에서 형성됐다.

LH는 글로벌 금융위기 당시 2010년까지 지방 미분양 7058호를 매입하기 위해 8500억 원 규모의 재원을 사용한 것으로 추정된다. 

LH가 15년 전에도 호당 평균가격 1억2천 원 정도로 구입한 셈이다. 건설사로서는 악성 재고를 털 수 있지만 지나치게 낮은 가격으로 파는 부분에 부담을 느낄 수 있다. 

국토부가 협상의 여지를 열어둔 만큼 LH로서는 기축매입임대 예산에서 져야 할 부담이 늘어날 가능성을 배제할 수 없다. 이에 따라 기존 기축매입임대 물량이 줄어들 여지도 있다.

정부는 악성 미분양 물량을 주변 시세보다 싸게 공급하는 LH의 '든든전세주택'으로 활용하겠다는 방침을 세웠다. 

다만 악성 미분양 아파트 물량이 입지, 교통 등에서 경쟁력이 높다고 볼 수 없는 만큼 든든전세에 수요가 몰릴 지 불확실하다는 시각도 많다.

LH로서는 악성 미분양 물량을 매입한 뒤 이를 정작 임대사업에 제대로 활용하지 못할 공산도 있는 셈이다.

든든전세주택은 주택 세입자가 시세의 80~90% 수준으로 교통과 입지가 뛰어난 곳의 주택을 전세로 거주하는 정책이다. 악성 미분양 물량이 이런 사업 목적과 맞지 않을 수 있다는 지방 부동산업계의 목소리도 많다.

지방 미분양의 경우 애초에 수요가 부족했던 점이 근본적 원인이 있었던 만큼 든든전세가 인기를 얻을 수 있을지가 의문스럽다는 것이다.

배상영 대신증권 연구원도 "인구소멸 우려지역을 살펴보면 대부분의 지역이 비수도권이다"며  "장기적으로 지방 부동산 시장이 강세를 보이기는 어렵다"고 말했다.

LH는 재무 측면에서의 개선이 절실하다. 이한준 사장은 이번 미분양 악성 매입이 장기적으로 재무에 영향을 미치지 않도록 관리에 신경을 써야 할 필요성이 크다.

LH는 2022년부터는 부채비율이 200% 를 넘어서며 기획재정부로부터 재무위험기관으로 지정됐다. 

지난해 발표된 공기업 경영평가를 살펴보면 토지주택공사는 2023사업연도 재무성과관리 요소에서 비계량 및 계량 평가 모두 아쉬운 성적을 얻었다. LH로서는 악성 미분양 매입이 재무 평가 항목과 관련에 신경이 쓰일 수밖에 없는 과제인 것이다.  
 

다만 이한준 사장으로서는 이번 지방 악성 미분양 아파트 매입 과제가 향후 경영평가에서 전체 100점 만점 가운데 14점이 부여되는 주거복지사업에서 긍정적 요소로 작용하는데 주력할 것으로 보인다.

주거복지사업은 주거취약계층 지원 노력, 유지보수서비스 개선노력, 글로벌 수준의 공가율 관리 등을 평가 요소로 포함된다..

주거취약계층 지원 노력은 국토교통부의 공급계획을 목표로 정부의 매입임대 및 전세임대 사업을 통해 취약계층 주거안정 정책 이행실적을 평가한다.

LH가 정부 시책에 맞춰 악성 미분양 아파트를 매입해 든든전세로 활용하는 것은 해당 평가요소에 상당히 긍정적 요소로 작용할 것으로 파악된다.

다만 유지보수서비스 개선노력과 글로벌 수준의 공가율 관리에 있어서는 향후 LH가 매입한 뒤 관리 성과에 따라 평가가 달라질 것으로 예상된다.

유지보수서비스 개선노력은 LH가 관리하는 임대주택의 유지보수 서비스 관련 입주자 만족도 제고를 평가요소에 포함된다. 공가율 관리는 임대주택의 공가 관리 노력을 글로벌 수준에서 평가한다.

이 사장은 2022년 11월 취임했다. 2024년에 2023사업연도를 대상으로 공공기관 경영평가 성적표를 사실상 처음 받았다.

이 사장은 정부 시책을 충실히 수행해 'C'등급을 받아들며 LH는 4년 만에 D등급을 벗어나는 성과를 거뒀다.

이전까지 LH는 높은 부채비율 등을 이유로 꾸준히 재정건전화 요구에 직면해왔다.

LH는 주택공급 확대와 건설경기 침체 극복 등 정부 정책의 수행기관으로서 역할이 부각돼 재무 관련 항목에서 우려와 비교해 양호한 평가를 받았을 것으로 파악된다.

정부는 공공기관 경영실적을 평가하는데 정부 정책에 따른 부채증가 등의 경영부담을 조정해 평가한다.

이 사장은 남은 임기까지 재무부담을 적절히 감당하더라도 정부 시책에 적극 대응하는 경영전략을 펼칠 것으로 예상된다. 이 사장은 지난해 2월 기자간담회에서도 "부채비율에 연연하지 않고 공기업으로 소임을 다하겠다”고 말했다.

LH 관계자는 악성 미분양 매입과 관련한 건설업계의 각종 우려에 대해 "이번 지방 준공후미분양 매입에는 조직 및 인력, 예산이 원래 있던 것을 전환해 활용하는 것이어서 추가적 부담이 되지 않을 것"이라며 "든든전세로 공급되는 만큼 공가율 문제도 크지 않을 것이라 예상한다"고 말했다. 김인애 기자