[비즈니스포스트] 건설사와 조합이 공사비를 놓고 눈높이를 맞추는 데 어려움을 겪고 있는 도시정비사업이 끊이지 않고 있다.

건설업계에선 들어가는 비용이 늘어난 만큼 추가 공사비를 청구할 수밖에 없다는 입장인 반면 조합에선 크게 불어난 분담금을 받아들이기 힘들다고 팽팽히 맞서는 것이다. 하지만 제도적으로 분쟁을 해결할 수단이 마땅치 않은 만큼 양측의 접점을 찾기는 쉽지 않을 것으로 예상된다.
 

16일 GS건설에 따르면 신반포4지구 재건축사업을 통해 들어서는 ‘메이플자이’ 입주에 차질이 없도록 조합과 공사비 협의에 최선을 다하겠다는 태도를 보이고 있다.

신반포4지구 재건축사업은 서울 서초구 잠원동 60-3번지 일대를 재건축해 지하 4층~지상 최고 35층, 29개 동으로 모두 3307세대를 조성하는 사업이다. 입주 예정시기는 올해 6월이다.

GS건설과 신반포4지구 재건축조합은 공사비 인상을 놓고 줄다리기를 벌이고 있다.

GS건설은 지난해 12월 조합에 4859억 원 규모의 공사비 증액을 요청했지만 합의에 이르지 못했다. 금융비용 등에 따른 2571억 원은 공사대금 청구소송을 제기했고 설계변경 및 특화로 더해진 추가 공사비 2288억 원은 한국부동산원에 검증을 요청했다.

GS건설은 지난해 서울 성북구 장위동 장위4구역 재개발사업(장위자이 레디언트)에서, 올해 초에는 경기 광명시 철산동 철산주공 8·9단지 재건축사업(철산자이 더 헤리티지)에서도 조합과 공사비 이견을 보였다.

여기에 최근 완공을 앞두고 입주권(전용면적 124㎡)이 57억 원을 넘는 신고가를 기록하면서 주목받은 신반포4지구의 공사비 갈등까지 알려지면서 시장의 입방아에 오르내리고 있다.

다만 재건축·재개발사업에서 공사비를 놓고 시공사인 건설사와 조합 사이 나타나는 대립은 GS건설만의 문제는 아니라는 시각도 많다.

건설사와 조합 사이 공사비 갈등은 ‘단군 이래 최대 재건축’으로 불린 서울 강동구 둔촌동 ‘둔촌주공 재건축사업(올림픽파크포레온)’을 시작으로 건설사 규모 및 사업장을 가리지 않고 꾸준히 이어졌다. 

최근에도 사업 시점을 가리지 않고 여러 사업장에서 마찰이 지속하고 있다.

서울 강서구 방화동 방화6구역 재건축사업에서는 이주·철거를 마무리한 상황에서 조합과 시공사인 HDC현대산업개발이 지난해 10월 계약을 해지했다.

둔촌주공 재건축사업에서는 지난해 10월 입주를 1개월 앞둔 시점에서 막바지 주변 도로 확장, 조경 시공사들과 공사비 갈등 탓에 재차 공사가 멈췄다. 올해 초에는 삼성물산 건설부문과 HDC현대산업개발이 공동으로 시공하는 잠실진주 재건축사업(잠실 래미안아이파크)은 세 번째 공사비 증액이 확정되기도 했다.

건설업계에서는 공사비 증액 요청이 불가피한 상황이라고 하소연하는 모양새다. 원자재 가격 및 인건비 등이 급증한 상황에서 공사를 진행하며 늘어난 비용을 정상적으로 청구하는 것이라는 설명이다.

과거에는 일정 수준의 공사비 변동분을 건설사들이 감내했지만 최근 공사비 급등기에는 최소한의 수익성을 보전하기 위해 공사비 증액을 요청할 수밖에 없다는 것이다.

한국건설기술연구원에 따르면 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등의 직접공사비를 대상으로 가격변동을 나타내는 건설공사비지수(2020년=100)는 지난해 12월 기준 130.18로 집계됐다.

기준연도인 2020년과 비교해 지금까지 30% 이상의 공사비가 늘어난 것이다. 건설공사비지수는 2022년 2월 처음으로 120을 넘었고 지난해 2월 130을 돌파한 뒤 현재 수준을 유지하고 있다.

부동산 가치를 높이기 위해 경쟁적으로 커뮤니티 시설 등의 고급화를 요구하는 단지가 늘어나는 점도 최근 공사비 상승의 원인으로 여겨진다.

신반포4지구 재건축사업에서도 부동산원 검증분인 2288억 원에는 특화설계 등에 따른 추가 공사비가 포함된 것으로 파악된다.

잠실진주 재건축사업의 공사비 증액에서도 조경 및 커뮤티니시설의 고급화에 쓰인 비용이 반영된 것으로 전해졌다.

건설업계 한 관계자는 “정비사업 공사가 시작되면 시공사의 상대적 입김이 더 강해지는 측면이 있기는 하지만 시공사가 무턱대고 공사비를 올려달라는 것은 아니다”며 “회사나 브랜드 신뢰도를 고려해 실제로 입주가 미뤄지는 상황까지는 가지 않는 경우가 대부분이기도 하다”고 말했다.

다만 조합원 입장에서는 입주시점이 밀릴 수 있다는 불안감 자체를 넘어서 예기치 못한 추가 비용에 부담만 커지는 모양새다.

입주시기가 불확실해 거주계획을 세우기 어려울뿐 아니라 공사비 증액에 따라서 조합원당 많게는 ‘억 단위’로 분담금이 늘어나는 단지도 적지 않은 것으로 파악된다.

해당 지역에 오랫동안 살면서 실소유를 꿈꾸는 거주자나 입주권을 투자자산으로 인식한 투자자들 모두에게 부담이 되는 셈이다.

부동산업계에 따르면 신반포4지구에서도 공사비 증액이 현실화하면 조합원 1인당 최대 1억5천만 원까지 추가 분담금을 부담해야 하는 상황인 것으로 전해졌다.
 

서울의 한 재개발 조합원은 “입지가 우수하고 1군 브랜드가 확정적인 사업장들은 상당수 조합원이 투자 목적인 경우가 많다”며 “시공사를 선정할 때 미래 가치가 단연 중요하지만 최근에는 추후에 시공사가 공사비를 올릴 가능성이 있는지도 꽤 중요한 고려 사항이 됐다”고 말했다.

건설업계에서는 현장에 제대로 적용될 수 있는 제도 정비가 이뤄져야 한다는 지적이 나온다.

부동산원의 공사비 검증 제도나 분쟁 조정을 목적으로 하는 서울시의 코디네이터 제도가 운영되고 있지만 구속력이 없어 실제로 갈등을 해결하기에는 부족하다는 것이다.

부동산원에 따르면 지난해 공사비 검증 건수는 모두 36건으로 2020년의 13건과 비교하면 3배 증가하기도 했다.

최근 정부는 건설사 입찰 제안 단계에서부터 공사비 변동 기준을 명시해야 하는 제도 개선을 추진하고 있다.

국토부는 지난 11일 ‘정비사업 계약업무 처리기준’ 개정안을 행정예고했다. 이 개정안에 따르면 건설사는 사업 참여제안서에 시공자의 재무상태 및 시공능력, 사업개요, 마감자재의 규격 및 성능 등과 함께 물가변동 등에 따른 공사비 변동 기준에 관한 사항을 포함해야 한다.
 
건설업계 다른 관계자는 “조합원들의 입장을 이해하지 못하는 것은 아니지만 건설사도 나름 적정 수준에서 공사비 증액 협의를 위해 노력하고 있는 분위기”라며 “사업 초기부터 제대로 된 공사비가 책정되거나 추후 분쟁과 관련한 구속력 있는 제도가 마련돼야 할 것”이라고 말했다. 장상유 기자