[비즈니스포스트] 도시정비조합이 시공사와 소송에서 잇따라 패소하고 있다. 

갈등을 해결하기 위한 협상이 제대로 이뤄지지 않은 상태에서 시공사를 해지한 조합에게 법원이 손해배상금을 지급하라는 판결을 내리고 있다. 시공사 선정도 어려운 상황에서 조합의 협상력이 더욱 약화하고 있다는 분석이 나온다.
 

13일 도시정비업계에 따르면 최근 조합과 시공사 소송에서 시공사가 승소하는 판결이 연달아 나와 조합들이 새로운 시공사를 찾기보다 기존 시공사와의 협상이나 중재신청을 하는 사례가 늘어날 것이란 관측이 떠오른다. 

지난 12일 대법원은 프리미엄사업단(GS건설·포스코이앤씨·롯데건설)이 낸 서울 서초구 방배5구역 재건축사업 2077억 원 규모의 시공자지위확인소송 상고심에서 프리미엄사업단의 손을 들어줬다. 

대법원은 조합이 프리미엄사업단을 상대로 낸 50억 원 규모의 반소(맞소송)는 파기환송하고 서울고등법원으로 돌려보냈다.  조합의 귀책사유를 인정해 배상금을 다시 산정하라는 취지로 풀이된다.

2019년 8월 열린 1심에서는 조합이 프리미엄 사업단에 426억 원을 지급하라는 판결이 나왔다. 2020년 5월 2심에서 조합이 낼 배상금이 50억 원으로 줄었다. 2심 재판부는 “시공계약 해제는 프리미엄 사업단의 계약이행 지체가 아니라 조합의 계약 이행거절이 원인이다”고 설명했다. 

방배5구역 재건축사업은 애초 2014년 프리미업 사업단이 시공사로 선정됐다. 하지만 조합이 자금집행 연기, 도급제 사업추진 방식 미수용 등의 이유를 들어 시공권을 박탈했고 2017년 현대건설이 사업을 수주했다. 

현재 디에이치방배로 사업이 진행되고 있으며 이미 철거가 끝나 2024년 1분기 일반분양이 진행될 것으로 예상된다. 

법원이 시공사 해지를 두고 조합에 귀책사유가 있다며 손해배상금을 지급하라는 판결을 내린 곳은 방배5구역뿐이 아니다.

최근 서울 서초구 반포아파트3주구 재건축 조합과 제주 이도주공2·3단지 재건축 조합도 시공자 해지에 따른 손해배상금을 지급하라는 판결을 받았다. 손해배상금은 각각 160억 원, 60억 원 규모다. 

소송의 핵심은 본 계약 과정에서 협의가 이뤄지지 않았다는 이유로 시공사를 해지할 수 있는지 여부다. 

반포3주구와 이도주공2·3단지 조합은 시공사가 제시한 사업조건을 이행하지 않아 시공권 해지의 귀책사유가 시공사에게 있다고 주장했다. 반면 시공사는 협상에 적극적으로 나섰지만 일방적으로 계약을 해지당했다고 반론을 펼쳤다. 

반포3주구 조합은 애초 2018년 7월 HDC현대산업개발을 우선협상대상자로 선정했다. 그러나 특화설계와 공사비 갈등에 본 계약은 미뤄졌고 같은 해 10월 선출된 새 조합장이 삼성물산을 새 시공사로 맞이했다. 

이에 HDC현대산업개발은 본 계약을 체결할 의무를 조합이 제대로 이행하지 않았다고 주장해 이번 판결까지 이어졌다. 조합은 항소를 준비하고 있는 것으로 전해졌다. 

이도2·3단지 조합은 2017년 비전사업단(HDC현대산업개발, 한화 건설부문)을 시공사로 선정했고 2018년 가계약을 체결했다. 하지만 본 계약 체결을 앞둔 2020년 6월 조합은 공사비 갈등을 이유로 들어 현대건설을 시공사로 다시 선정했고 비전사업단이 손해배상소송을 제기했다.

재판부는 조합이 비전사업단에 무리한 계약조건 변경을 요구한 것이 핵심적 원인이 됐다는 점을 들어 조합의 본 계약 체결의무 불이행으로 인한 손해를 배상해야 한다고 판단했다. 

조합이 시공사와 갈등 해결에 적극적 모습을 보이지 않았다면 귀책사유가 조합에게 있다고 보고 손해배상금을 지급하라는 판결이 이어지고 있는 셈이다. 

최근 건설자재값 상승에 따라 공사비가 가파르게 오르고 있어 조합과 시공사 사이 마찰을 빚는 사례가 잦아졌다. 다만 시공사들이 보수적으로 도시정비 수주에 나서 조합들이 새 시공사를 찾기 어려운 상황이다. 

실제 지난 9월 서울 북아현2구역 재개발 조합은 시공사업단(삼성물산, DL이앤씨)과 계약 해지를 철회하기도 했다. 시공사업단이 제안했던 3.3㎡당 공사비 859만 원에서 3.3㎡당 748만 원에 조합이 동의하면서 갈등이 봉합됐다. 

이런 상황에서 공사대금 중재 신청이 크게 늘어난 것으로도 조사됐다. 한국부동산원은 조합원 5분의 1 이상이 요청하거나 공사비 증액 비율이 10% 이상인 경우 공사비를 검증하게 된다. 

부동산원 공사비 검증 의뢰건수는 2020년 13건, 2021년 22건, 2022년 32건, 2023년 8월 말 기준 21건으로 꾸준히 늘어나고 있다. 다만 결과에 법적 구속력은 없다. 

이에 중재안의 법적 효력을 지니고 있는 대한상사중재원에 공사비 검증을 요청하는 사례도 늘고 있는 것으로 파악된다. 대한상사중재원은 국내 유일의 국제중재기관으로 국내외 중재사건을 처리하는 준사법기관으로 기능한다.

대한상사중재원에 따르면 올해 9월까지 공사대금 갈등으로 건설중재를 요청한 건수는 21건으로 전년 같은 기간과 비교해 30%으로 늘었다.
 

이런 상황에도 불구하고 공사비 갈등으로 인해 시 시공사를 찾으려는 조합이 여전히 없지는 않다. 

창원 회원2구역 재개발 조합은 9월23일 조합원 임시총회를 열고 현대컨소시엄(현대건설, 현대엔지니어링)과 계약해지를 의결했다.

현대컨소시엄은 3.3㎡당 공사비를 642만 원 인상안을 제시했지만 조합은 3.3㎡당 550만 원이 적정하다고 보면서 평행선을 달려 합의에 이르지 못했다. 조합은 14일 새 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최한다. 

도시정비업계 관계자는 “공사비 급증에 따라 시공사와 조합 사이 법적 분쟁이 심화해 최후의 수단인 소송에 들어가는 사례가 종종 나오고 있다”며 “소송에 따른 비용과 사업지연에 따른 금융비용 등을 고려하면 중재신청 등을 통한 기존 시공사와 적극적 협상이 필요하다”고 바라봤다. 류수재 기자