[비즈니스포스트] 진교훈 강서구청장이 ‘강서 신경제축’ 육성을 강조하면서 현대건설의 CJ가양부지 개발에 속도가 날 것으로 기대된다. 

CJ가양부지 사업은 현대건설 핵심 개발사업 중 하나다. 현대건설은 강남 르메르디앙호텔과 이태원 크라운호텔 개발사업을 위한 프로젝트파이낸싱(PF)에도 성공한 만큼 2024년부터 본격 개발이 시작될 것으로 보인다.
 
12일 진교훈 구청장은 전날 열린 보궐선거 당선을 확정한 후 소감에서 “1분1초라도 아껴가며 강서 구정을 정상화시키겠다”며 “구민들 눈높이에서 일하는 진짜 일꾼이 되겠다”고 말했다. 

중앙선거관리위원회에 따르면 강서구청장 보궐선거에 민주당 후보로 출마한 진 구청장은 13만7065표(56.52%)를 득표해 9만5492표(39.37%)를 얻은 김태우 국민의힘 후보를 꺾고 당선됐다.

진 구청장은 김태우 전 구청장의 직 상실에 따라 5개월 동안 이어진 구정공백을 해소하기 위해 노력할 것으로 전망된다. 우선 김포공항 고도제한 완화를 시작으로 CJ가양부지 개발사업도 본 궤도에 올려놓을 것으로 전망된다.

진 구청장은 민생·지역경제 활성화 방안으로 ‘강서 신경제축 육성’을 강조하고 있다. 이는 김포공항~마곡마이스 복합단지~서울식물원~LG아트센터~CJ가양부지로 이어지는 신경제축을 마련해 서울 서남권 마이스산업을 육성하는 내용이다. 
 

진 구청장은 선거기간 동안 CJ가양부지 개발사업이 중단된 일을 두고 "김태우 후보의 상당한 행정이해 부족을 드러낸 사례”라고 재추진 의지를 나타내기도 했다. 

강서구 가양동 CJ부지 개발사업은 시행사 인창개발과 현대건설이 추진하고 있는 4조 원 규모의 대형 프로젝트다. 인창개발은 삼성동 코엑스의 1.7배 규모인 연면적 77만1586㎡ 부지에 지하 7층~지상 14층 규모의 문화, 쇼핑, 오피스 복합단지 개발을 추진하고 있다. 

사업은 2021년 7월 서울시 도시·건축공동위원회 승인을 얻었고 2022년 8월 강서구로부터 건축협정 인가를 받았다. 하지만 김태우 전 구청장이 올해 2월 행정처분을 통해 인가를 취소하며 CJ부지 개발사업에 제동을 걸었다. 

다만 김 전 구청장은 2018년 12월부터 2019년 2월까지 공무상 알게 된 비밀을 알린 혐의로 올해 5월 대법원에서 징역 1년 집행유예 2년 판결이 확정돼 직을 상실했다. 3개월 만에 광복절 사면을 받고 이번 보궐선거에 재출마했지만 낙선했다.

CJ부지 개발사업에 의지를 내보인 진 구청장이 구청장으로 임기를 시작하게 된 만큼 사업이 다시 궤도에 올라설 것으로 예상된다. 이미 건축관련 심의가 6월 통과된 만큼 사업이 순조롭게 진행되면 올해 하반기 착공이 이뤄질 것으로 보인다. 

현대건설은 CJ부지 개발사업이 착공하면 프로젝트파이낸싱(PF) 부담도 한층 덜어질 것으로 보인다. 현대건설은 이 사업에서 1조3550억 원의 프로젝트파이낸싱 보증을 서고 있다. 

브릿지론은 본 프로젝트파이낸싱 이전에 시행사가 제2금융권으로부터 토지를 매입하기 위해 일으키는 대출이다. 인허가를 받고 시공사가 선정되면 본 프로젝트파이낸싱이 진행된다. 

프로젝트파이낸싱은 착공이 이뤄지거나 분양이 끝나면 규모가 크게 감소하는 특성을 지니고 있어 CJ부지 착공이 이뤄진다면 현대건설의 프로젝트파이낸싱 보증 규모도 큰 폭으로 감소할 것으로 예상된다. 

신용평가업계에 따르면 올해 상반기 기준 현대건설의 프로젝트파이낸싱 보증 규모는 8조4천억 원 수준이다. 구체적으로는 정비사업 3조2천억 원, 도급사업 5조2천억 원 등이다. 

현대건설은 2024년부터 본격적으로 개발사업을 진행해 이익을 끌어올린다는 계획을 추진하고 있다. 

현대건설은 CJ부지뿐 아니라 용산 이태원 크라운호텔, 역삼 로메르디앙호텔, 서울역 힐튼호텔 등에서 개발사업을 진행하고 있다. 

현대건설은 2021년 12월 용산구 이태원동에 위치한 크라운호텔 부지(7011㎡)를 2500억 원을 들여 매입했다. 이곳은 수도권 광역급행철도(GTX) A·B선 개통 및 신분당선 연장사업 등이 예정돼 있어 최고의 입지로 꼽힌다.

계획된 일정을 보면 2024년 3분기 건축심의를 접수하고 2025년 상반기 착공이 목표다. 

용산 크라운호텔 시행사 케이스퀘어용산FPV는 지난 9월 945억 원 규모의 프로젝트파이낸싱 대출연장(리파이낸싱)에 성공하며 사업에 속도가 붙고 있다.

케이스퀘어용산PFV는 현대건설 49.5%, 알비디케이 25%, 코람코자산운용 19.5%, 한국투자부동산신탁 6% 등이 지분을 지니고 있다. 현대건설 지분이 많아 크라운호텔 개발사업의 주도권을 갖고 있는 것으로 여겨진다.

현대건설이 참여하는 르메르디앙 부지개발사업도 8800억 원 규모의 프로젝트파이낸싱 자금조달을 최근 완료됐다. 사업자인 마스턴116호강남프리미어프로젝트금융투자(마스턴116호)는 메리츠투자증권을 주관사로 8800억 원의 한도대출을 받았다. 
 

현대건설은 2021년 1월 부동산개발회사 웰스어드바이저스와 함께 강남 한복판에 위치한 르메르디앙호텔을 7천억 원에 인수했다. 부지 규모만 1만362.5㎡으로 서울에서는 보기 힘든 큰 규모다. 

마스턴116호는 르메르디앙호텔 부지 개발사업을 위해 설립된 프로젝트목적회사로 시행사인 웨스어드바이저(55%), 현대건설(30%), 마스턴투자운용(5%), 메리츠증권(4%), 메리츠화재(3%), 메리츠캐피탈(3%) 등이 지분을 나눠 가지고 있다. 

르메르디앙호텔 부지는 서울시 사전협상 대상지로 이론적으로 용적률이 910%까지 높아질 수 있어 사업성이 더욱 높아질 것으로 기대되고 있다. 

사전협상제도는 민간사업자가 5천㎡ 이상 부지를 개발할 때 도시계획 변경의 타당성과 개발의 공공성·합리성을 확보하기 위해 민간과 공공이 사전에 협의하는 제도다. 

용도지역 상향 등을 통해 민간사업자의 사업성을 높이고 개발이익 일부를 공공기여로 확보해 민간 개발사업 활성화와 도시균형발전을 동시에 촉진하는 것을 목표로 삼는다. 

르메르디앙호텔 개발사업은 서울시 인허가를 거쳐 2025년 4월 착공, 2029년 준공을 목표로 추진되고 있다. 류수재 기자