[비즈니스포스트] “2008년 금융위기 당시 기업구조조정리츠(미분양주택리츠)는 공공기관과 시공사가 주도해 미분양주택 완화를 위한 대책으로 시행돼 효과를 냈다. 당시 부족했던 점을 정책적으로 보완하고 정책적 지원 방향을 논의해야 한다.” (박정하 국민의힘 의원)

미분양 물량이 정부 통계보다 많은 10만 호에 이른다는 분석이 나오면서 미분양 해소를 위해 기업구조조정리츠가 해법으로 떠올랐다.

5일 박정하 국민의힘 의원은 서울 여의도 국회의사당 국회도서관에서 주택산업연구원(주산연)과 함께 ‘주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안’ 세미나를 열고 비수도권 미분양 문제가 심각하다는 점을 강조했다. 

이날 행사는 원희룡 국토부 장관, 정원주 주택산업연구원 이사장(대우건설 회장)이 축사와 인사말을 전하며 시작됐다. 이후 최덕철 주택산업연구원 부연구위원이 ‘주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화방안’을 주제로 발표를 진행했다.

이후 한만희 서울시립대학교 명예교수가 좌장 역할을 맡아 김용진 대한토지신탁 리츠팀장, 남영우 국토교통부 토지정책관, 이용만 한성대학교 교수, 정기섭 대한주택건설협회 부회장, 조준현 한국리츠협회 본부장, 차학봉 조선일보 부동산전문기자의 토론 시간이 이어졌다. 

박 의원과 주산연은 비수도권 미분양 적체를 해소하기 위해 2008년 금융위기 때 활성화대책을 추가해 시행된 사례가 있는 기업구조조정리츠를 적극 활용해야 한다고 주장했다.

기업구조조정리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 구조조정 대상기업의 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하고 그 수익을 투자자들한테 배당의 형태로 배분하는 회사형 부동산투자신탁을 말한다. 

국민들에게 대규모 부동산에 대한 투자기회를 제공하고 기업의 구조조정을 지원하며 시중 부동자금을 제도권으로 흡수하는 기능 등을 수행한다. 

구체적으로 리츠를 통해 조달한 자금으로 미분양아파트를 매입한 뒤 일반인에게 임대하는 방식이다. 임대수익을 바탕으로 매각차익을 올리면서 리츠가 해산된다.

원희룡 장관은 영상 축사를 통해 “기업구조조정리츠는 2008년 금융위기 이후 민간자금을 활용해 미분양주택을 줄이는 데 기여했다”며 “리츠 도입은 미분양주택 해소와 부도안 안정화에 다시 한번 도움이 될 것으로 기대된다”고 긍정적으로 평가했다. 

정원주 주산연 이사장도 “전국 주택시장은 공사원가 상승, 시장침체, 자금 경색 등 다양한 악재를 겪고 있다”며 “미분양주택 문제는 장기적체 가능성이 높아져 선제적 대응책 모색이 시급하다”며 리츠 도입이 미분양 주택 문제 해결에 도움이 될 것이라 바라봤다. 

주산연은 주택시장 활성기에 폐지된 구조조정리츠에 관한 신용보강과 세제·금융지원 등 정부지원대책을 하루빨리 복원해야 한다고 바라봤다. 

실제 2008년 금융위기 직후 9개 리츠가 3404세대 미분양주택을 매입해 운용했고 참여자들이 손실을 축소하거나 이익을 본 것으로 조사됐다. 

시공사는 리츠 실행 이전 최소 30% 이상 손실상황에 놓였으나 10% 안팎으로 손실액을 줄였고 투자자는 5% 내외의 수익을 거둔 것으로 나타났다. 또한 대출금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했고 임차인들은 주변보다 저렴한 임대료로 거주한 것으로 파악됐다. 최덕철 연구부위원은 “리츠는 투자자들의 원금을 보장하고 위험분산을 위해 지원을 선순위와 후순위로 구조화한다”며 “금융위기 당시 공공기관 매입확약도 없이 참여자가 모두 윈윈(WinWin)했다”고 설명했다.

매입확약은 리츠 운용이 종료될 때까지 판매되지 않은 미분양 주택을 할인한 가격에 공공기관에서 매입하기로 약속한 것을 뜻한다.

최 연구부위원은 기업구조조정리츠를 되살리고 정부지원이 나와야 한다고 봤다. 구체적으로는 공공기관 매입약정에 따른 신용보강, 미분양주택 양도소득세 한시 인하 등의 혜택, 취득세 감면, 재산세 감면 등이다. 

이와 별도로 주산연은 미분양 문제가 심각하다는 점을 강조했다. 최근 서울 및 수도권 위주로 부동산 시장에 온기가 돌고 있으나 비수도권 주택 시장은 여전히 어렵다는 분석을 내놨다. 

수요가 크지 않은 비수도권 지역을 중심으로 주택시장 조정국면이 길어질 수 있고 미분양도 장기화할 수 있다며 비수도권 경제와 제2금융권 안정을 위해 대책이 필요하다는 의견을 제시했다.

주산연은 실질적 미분양 물량이 10만 세대가 넘어 미분양 물량이 국토부에서 파악한 물량보다 훨씬 많을 것으로 추정했다. 주택경기 침체기에는 실제 청약 및 계약기준 미분양보다 30~50% 수준 적게 응답하는 경향이 있기 때문이다.  국토부 5월 주택통계를 보면 5월 기준 전국 미분양 물량은 6만8865세대로 전월(7만1365세대)과 비교해 3.5%(2500세대) 줄었다. 

미분양을 지역별로 살펴보면 수도권 1만799세대, 비수도권은 5만8066세대로 집계됐다. 수도권은 전월(1만1609세대)보다 7.0%(810세대) 감소했고 비수도권은 전월(5만9756세대)과 비교해 2.8%(1690세대) 감소했다. 

서종대 주택산업연구원 대표는 “실제 미분양물량은 10만 세대 이상으로 추정되고 비수도권 미분양주택 장기 적체가 우려되지만 공공매입은 정당성 문제 등으로 쉽지 않다”며 “이날 발표와 토론과정에서 나온 리츠 관련 아이디어를 정리해 정부 정책에 반영될 수 있도록 건의하겠다”고 말했다. 류수재 기자