[비즈니스포스트 채널Who] 저번 시간에 이어 이번 시간에도 서울 중랑구 면목동 일대 재개발 추진 구역을 살펴보도록 하겠다.

면목동 일대 재개발은 아직 초기 단계이기 때문에 수익이 나는데 시간이 좀 걸릴 수는 있지만 소액투자가 가능한 곳이다. 

또한 최근 부동산 경기가 침체돼 있기 때문에 사려고 하는 사람보다는 팔려고 하는 사람이 많아 투자비가 작은 매물들이 많이 나오고 있다. 

2022년 이후 면목동 일대에는 모아타운, 신속통합기획 대상지로 지정된 곳 이외에도 재개발 추진 움직임을 보이는 곳이 많이 생겼다. 그러면서 그동안 서울에서 가장 저평가된 지역 가운데 하나였던 이 지역의 집값도 많이 상승했다. 

하지만 2022년 하반기 이후 조금씩 집값이 떨어지고 있다.

◆ 면목역 사거리 투자 포인트와 유의사항

면목역 사거리의 상황을 보면 동쪽은 모아타운, 신속통합기획 대상지로 선정됐고 서쪽은 면목역세권 재개발, 모아타운 등이 추진되고 있다. 

면목역 사거리의 재개발이 적극적으로 추진되기 시작한 배경을 살펴보자. 

2022년 이후 면목역 사거리의 모아타운, 신속통합기획 대상지로 선정된 지역들이 주변에 영향을 주기 시작했으며 경전철 면목선 신설이 2021년 하반기에 국토교통부의 승인을 받고 확정되면서 주민들의 기대감을 높이기도 했다. 

현지 부동산에 따르면 면목선 개통 예정 시기가 신축단지 입주 시점과 비슷하다는 점도 대형 호재 가운데 하나다. 

경전철 면목선은 중랑구 신내역에서 동대문구 청량리역까지 가는 노선으로 2030년 개통을 목표로 두고 있다.

단 이 지역에 투자할 때 재개발 구역의 경계에 가까운 매물은 재개발이 될 수도 있고 안 될 수도 있기 때문에 매수할 때 주의해야 한다. 

또한 구역 정보가 공개되지 않은 지역도 있기 때문에 반드시 현장 분위기를 파악하고 판단할 필요가 있다. 

또 상가 건물이 많은 곳은 재개발 반대가 심할 수 있기 때문에 매수를 주의해야하며 반드시 장기 투자를 염두에 두고 투자해야 한다. 권리산정 기준일도 꼭 확인해야 한다.

◆ 면목역과 사가정역 주변의 재개발 추진 구역 살펴보기

면목역 역세권 도시정비형 재개발 구역을 살펴보도록 하겠다. 면목동 549-6번지 일대다.

면적은 6만5127㎡, 토지 등 소유자는 약 940명이며 2022년 7월에 서울시 사전타당성 조사 승인을 받았고 현재 구역지정 신청 서류를 준비하고 있다. 2023년 3월 기준 동의율은 약 64%다. 

40층 이상 2344세대가 공급될 것으로 보인다.

네이버에서 살펴보면 현재 매물이 단독 주택과 빌라가 각각 1개씩 있다. 그 가운데 빌라는 실투자금이 약 1억8천만 원 정도이기 때문에 투자를 고려해 볼 만 하다. 

면목역 주변 현지 부동산들은 모아타운 시범사업지보다는 역세권 재개발을 추천하고 있다. 

사가정역 역세권 도시정비형 재개발 지역을 살펴보도록 하겠다.

역세권 도시정비형 재개발은 용적률을 500% 가까이 받을 수 있기 때문에 사업 수익이 높은 편이다. 

면목동 573-34 일원의 토지로 면적은 6만3765㎡, 토지 등 소유자는 약 725명이다.

2022년 7월 사업타당성 조사를 통과했으며 2023년 안으로 정비구역 지정 및 조합설립 인가를 받을 수 있을 것으로 보인다. 2024년 6월 사업시행인가를 받고 2025년 12월에 착공하는 것이 목표다. 

용적률 466.79%, 지하 4층~지상 35층, 2606세대 공급이 예상된다. 이 가운데 1053세대는 임대다. 

네이버 부동산을 살펴보면 매물이 두 개 있다.

실투자금액이 약 1억6300만 원 정도인 빌라가 하나 있고, 단독주택 투자 매물도 있다.

단독주택은 평단가는 싸지만 초기 투자비용이 많이 든다. 돈이 많은 사람들 가운데는 단독주택 투자를 선호하는 사람들도 있지만 돈이 많아도 추진 속도가 느린 곳에 돈을 많이 넣고 오래 기다리는 것은 바람직하지 않은 투자가 될 수 있다.

추진위원회 관계자에 따르면 원래 35층 2600세대로 계획했는데 49층까지 가능해져서 구역 지정 신청이 늦어졌지만 2023년 안으로 구역 지정이 될 것으로 예상된다. 

현지 부동산에 따르면 사가정역 역세권에는 꾸준히 투자자가 오고 있기 때문에 매입하려면 2023년 하반기에는 늦을 수 있다. 

사가정역 동쪽에 있는 사가정역 모아타운 추진 구역도 살펴보도록 하겠다. 

면목동 433-1번지 일대의 토지로 면적은 9만5천㎡다. 2021년 이후 가로주택정비사업으로 추진되고 있다. 

네이버 부동산에 나와있는 매물은 두 개다. 

매가 5억3천만 원에 보증금 4억9천만 원 걸려있는 매물이면 실투자 금액은 4천만 원 정도인데, 이 정도면 나쁘지 않은 투자라고 본다. 단독주택 매물의 매가는 5억 원이다. 

현지 부동산에 따르면 2023년 초에 추진위가 생겼다. 동의서는 가로주택정비사업을 추진하면서 꾸준하게 걷어왔고 2023년 안으로 모아타운 공모를 신청할 계획을 세우고 있다.

매우 초기 단계라 매가 역시 후보지로 이미 지정된 곳보다 싸며 갭투자금 1억 원 미만의 매물도 있다. 

면목동 172번지 일대 신속통합기획 추진 구역도 살펴보겠다.

면적은 4만7천㎡, 토지 등 소유자는 670명이다. 2021년 이후 신속통합기획, 공공재개발에서 떨어지고 2024년 1월까지 토지거래허가구역으로 묶였기 때문에 실거주 할 사람이 아니라면 사기가 힘들다. 

구역 남서쪽에 면목선 면서역 개통이 예정돼 있다. 

현지 부동산에 따르면 실거주 조건이 걸려있기 때문에 거래는 뜸한 편이지만 주민들의 재개발 의지는 높다. 

◆ 면목동과 용마산역 부근에서 추진되는 가로주택정비사업

면목동 가로주택정비사업 2-1, 2, 3, 4, 5 구역도 살펴보도록 하겠다.

면목역에서 도보로 6분 걸리는 가까운 거리에 있으며 2021년 이후 가로주택정비사업을 추진하기 시작했다.

면목동 일대 모아타운 사업지들은 가로주택정비사업으로 동의서 징구를 시작해서 모아타운 공모에 나서 선정되는 방식으로 진행되는 곳이 많다. 면목동 86-3, 63-1, 152-1번지의 대상지들이 모두 그런 방식으로 진행됐다.

네이버 부동산에 올라와 있는 매물은 두 개다. 

매가 2억3천만 원에 보증금 1억4천만 원, 그리고 매가가 3억7천만 원에 보증금 2억4천만 원인 빌라가 각각 하나씩 있다. 

용마산역 부근에도 가로주택정비사업을 추진하고 있는 일명 ‘용마 구역’이 있다. 

용마구역은 10개 구역으로 나뉘어 있으며 이 가운데 일부 구역이 동의서를 받고 있다. 구역 경계는 변동 가능성이 있기 때문에 일부러 언급하지 않았다.

단독주택이 60% 이상으로 단독주택 비율이 높은 곳이며 노후도도 80% 이상으로 매우 높다. 

면목동 399-28번지 일대는 서울시 2차 공공재개발에서 탈락해 이미 토지거래허가 구역으로 묶여있다. 기한은 2022년 8월31일부터 1년 동안이다.

네이버 지도에 올라와 있는 매물은 매가 3억7500만 원의 빌라, 매가 9억 원의 다가구주택이다. 

현지 부동산에 따르면 이 구역의 PM(프로젝트 매니저)은 2023년 안으로 모아타운 후보지 선정에 신청할 계획을 세우고 있다. 

면목동은 서울 도심에서 멀지 않은 곳이고 교통도 좋은데도 불구하고 오래된 빌라, 단독주택, 다가구주택이 많아 노후된 곳이었다. 

이런 곳이 모아타운, 신속통합기획 등 재개발이 진행되고 있기 때문에 앞으로 대형 신흥 주거단지로 변모할 가능성이 있다. 

2023년 들어와서 부동산 경기가 상당히 침체돼있다. 이럴 때는 보통 투자심리가 꺾이기 때문에 부동산은 이제 돈이 안 된다고 생각하는 사람들이 많은데, 부동산 경기는 상승과 하락을 반복하기 때문에 오히려 하락기가 투자의 기회가 될 수 있다. 장인석 착한부동산투자연구소 대표 

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