[비즈니스포스트] 분양가 상승, 금리인상 등의 영향으로 분양시장이 얼어붙으면서 청약미달이 지역을 가리지 않고 나오고 있다. 

이에 무순위청약, 선착순분양 등 이른바 ‘줍줍’을 통해 분양물량을 소진하고 있지만 완판이 쉽지는 않다. 정부가 무순위청약 자격 요건을 완화하는 방안까지 고려하고 있으나 미분양물량은 더욱 늘어날 것으로 예상된다. 
 
1일 도시정비업계에 따르면 미분양·미계약 물량을 소화하지 못한 사업장이 많아지고 있어 할인분양이 본격화할 수 있다는 관측이 나온다.  

서울 성북구 ‘장위자이 레디언트’는 지난해 12월 청약 접수에서 4.69대 1의 경쟁률을 기록했지만 계약률이 59% 수준에 그치면서 올해 1월 무순위 청약을 진행했다. 무순위청약에도 완판되지 못해 선착순분양까지 진행한 끝에 간신히 잔여물량을 해소했다.

서울 마포 아현동 마포더클래시도 청약 이후 49%의 계약률을 보이자 무순위청약에 돌입해 계약률을 85%까지 끌어올린 것으로 알려졌다. 시행사는 선착순분양 시기를 조율하고 있는 것으로 전해졌다. 

서울 둔촌주공(올림픽파크포레온)도 계약률 80%를 넘기는 데 그쳐 3월에 무순위청약을 진행하기로 했다. 비수도권뿐 아니라 서울 지역에서도 분양완판이 쉽지 않은 상황이 펼쳐지고 있는 것이다.

그나마 서울 지역은 비교적 양호한 수요를 바탕으로 선착순분양을 진행하면서 계약률이 높아지고 있지만 수도권 지역으로 범위를 넓히면 무순위청약·선착순분양으로도 완판이 되지 않는 사례들이 나타나고 있다.

지난해 9월 분양해 계약률 43% 수준을 보였던 경기 인덕원자이SK뷰는 선착순분양 진행을 하고 있지만 완판소식이 들려오지 않고 있다. 또한 철산자이더헤리티지도 선착순분양을 통해 계약률 95%를 달성했지만 완판은 되지 않고 있는 상황이다.

더욱이 청약시장이 쉽게 온기를 찾기 힘들 것이란 관측이 우세하다.

부동산플랫폼 직방이 한국부동산원 자료를 분석한 결과 지난 1월 전국 1순위 청약경쟁률은 0.3대 1을 기록하며 전년 같은 기간(12.6대 1)과 비교할 수 없을 정도로 낮아졌다.

이에 따라 실제로 할인분양에 나선 곳도 등장했다. 

경기 평촌센텀퍼스트는 지난 1월 진행된 청약에서 경쟁률이 0.3대 1에 그치면서 시행자인 덕현지구 재개발조합이 지난달 3일 긴급총회를 열고 분양가를 기존보다 10% 낮추기로 결정했다. 곧바로 선착순분양을 시작하면서 발코니 확장, 시스템에어컨 등 품목도 무상으로 제공하기로 했다.

최근 분양을 위해 경품, 옵션을 제공하고 있는 사업장이 많은 상황에서 이런 장려책만으로는 분양완판이 힘들다는 판단이 서 할인분양까지 나선 것이란 풀이가 나온다. 

할인분양이란 말 그대로 시행사에서 아파트 분양가를 낮춰 파는 행위이다. 기존 가격으로 계약한 계약자 반발이 크고 안팔리는 집이란 꼬리표가 붙을 수 있는 만큼 분양을 위한 최후의 수단으로 여겨진다. 

도시정비업계 관계자는 “정비사업으로 나오는 분양물량은 조합원 부담이 늘어날 수 있어 할인분양 선택을 하기 쉽지 않은 구조다”면서도 “한편으론 분양을 끝내지 못하면 더 큰 손해를 볼 수 있어 할인분양을 선택하는 사업지가 많아질 수 있다”고 말했다. 

정부는 미분양 물량이 늘어나는 것을 막기 위해 청약제도 개편에 나섰다. 하지만 건설사가 손해를 감수하고라도 할인분양 등 자구노력을 하지 않으면 미분양 주택 매입 등의 적극적 정책은 시행하지 않을 것으로 보인다.  

국토부는 지난해 12월 부동산 경기 상황을 고려해 무순위청약 자격요건을 일부 완화하는 것을 뼈대로 하는 주택공급에 관한 규칙 개정안을 입법예고했다. 이어 지난 2월28일 무순위청약에서 무주택·거주지요건을 폐지하는 내용의 개정안을 공포하고 곧바로 시행했다.

둔촌주공(현 올림픽파크포레온)을 비롯해 앞으로 무순위청약을 공개 모집하는 단지들은 개정안의 적용을 받아 수혜를 볼 것으로 예상된다.

하지만 미분양이 늘어나는 추세를 막을 수 있을지는 미지수다. 지난해 말 기준 전국 미분양 물량은 국토부가 위험수위로 본 6만2천 세대를 넘은 6만8107세대로 집계됐고 올해 1월 말에는 미분양 물량이 전월보다 10.6% 늘어난 7만5359세대로 조사됐다. 

부동산업계에서는 미분양 증가 속도가 지나치게 빠르다고 우려하고 있다. 미분양 물량이 10만 세대를 넘을 것이란 부정적 전망까지 나온다.

건설업계는 미분양, 계약해지 등은 건설사뿐 아니라 금융권 부실을 키울 수 있다며 정부에 적극적 대책을 요구하고 있다. 하지만 정부는 건설사들의 자구노력이 먼저 이뤄져야 한다는 태도를 유지하고 있다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난 1월30일 세종시 정부청사에서 열린 기자간담회를 통해 “정부가 특정물량을 떠안을 단계라고 생각하지 않는다”며 “지난 7~8년 부동산 경기 호조로 (건설사들이) 돈을 벌었으면 자구 노력을 해야한다”고 말하기도 했다. 

결국 미분양 리스크가 커지면 이를 감당하지 못하는 건설사들이 할인분양을 선택할 가능성에 무게가 실린다. 금융권에서도 건설사들이 할인분양을 통해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부담을 해소할 수 있음을 시사했다.

나이스신용평가는 2월16일 내놓은 ‘증권사 부동산 프로젝트파이낸싱 투자자금 회수여력과 리스크 대응점검’ 보고서를 통해 “부동산 프로젝트파이낸싱 대상 건축물의 완공이 가능하다고 가정하면 증권사들의 투자원금 최종 회수에 있어 평균 34% 정도의 할인분양 여력이 있는 것으로 판단된다”는 분석을 내놨다. 류수재 기자