[비즈니스포스트] 윤석열 정부가 부동산 규제 완화에 올인 중이다.

부동산 관련 각종 세금의 대폭 감면, 재건축부담금 대거 완화, 규제지역 해제 등의 조치들이 숨가쁘게 쏟아지고 있다. 이제 전국에 규제지역은 서울을 포함해 단 5곳에 불과하다. 집값 하락을 떠받치려고 안간힘을 쓰는 윤석열 정부의 노력이 결실을 맺을 수 있을까?

윤석열 정부, 일부 제외하고 규제지역 전부 해제

정부는 최근 부동산 규제지역을 추가로 해제했다. 이에 따라 서울 전역과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 네 곳만 투기과열지구·조정대상지역 등 2중 규제지역으로 남게 됐다. 

투기과열지구에서 해제되면 15억원 이상 주택에도 주택담보대출이 허용되고, 주택담보대출비율(LTV)은 10%포인트 완화돼 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과는 30%가 적용된다.

주택분양권 전매제한 기간은 최대 5년에서 3년으로, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 줄어든다. 또한 조정대상지역에서 해제되면 50%인 LTV 규제가 70%로 완화되고, 다주택자도 주택담보대출이 허용된다. 

즉 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제되면 대출, 부동산 관련 각종 세금, 주택분양권 전매제한 기간, 청약 재당첨 기한 등 부동산과 관련된 규제가 대거 풀리는 것이다.

부동산 관련 세금 및 재건축 부담금 완화는 올해 상반기에 이미 조치

윤석열 정부는 이미 올해 상반기에 부동산 관련 세금을 낮춰주고 재건축 부담금 완화에도 나선 바 있다. 

다주택자 양도세 중과를 1년간 한시 배제하고 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 완화하는 등 양도세 감면을 추진했다. 임대사업자에 대한 각종 혜택을 부여하며 종부세를 감면하기 위해 공정시장가액비율을 지금의 100%에서 60%로 대폭 낮췄다.

이게 전부가 아니다. 정부는 지난 7월21일 '2022년 세제개편안'을 통해 "종부세 과세를 주택 수에 따른 차등 과세에서 가액 기준 과세로 전환하고 세율도 상당 수준 낮추겠다"고 밝혔다. 즉 다주택자에 대한 종부세 중과를 폐지하겠다고 선언한 것이다.

이를 좀 더 자세히 살펴보자. 현행 종부세율은 일반(2주택 이하) 납세자에게는 0.6~3.0%가 적용되지만, 다주택자(3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택) 경우는 1.2%~ 6.0%로 크게 오르게 설계되어 있다.

다주택자에 대한 세율 차등적용은 당연히 투기억제 목적이다. 그런데 윤 정부는 이를 개정해 다주택자와 일반 납세자에게 동일한 세율을 적용하겠다고 나선 것이다.

더구나 0.6~3.0%인 현행 종부세율도 2019년 일반 납세자 수준인 0.5~2.7%로 낮추기로 했기에 현행 1.2%~6.0%인 다주택자의 종부세 세율은 0.5~2.7%로 급락하게 된다.

여기서 멈추지 않고 법인에 대한 대폭 감세도 추진한다. 법인에 대한 종부세 세율을 기존의 3.0%(2주택 이하)~6.0%(3주택 이상)에서 2.7%의 단일세율로 크게 낮출 계획이다.  

또한 종부세 기본공제금액을 크게 높이고 세부담 상한은 크게 낮추려 시도하고 있다. 2006년 이후 6억 원으로 고정됐던 다주택자 종부세 기본공제금액을 9억 원으로 3억 원이나 더 올리고, 1세대 1주택자 기본공제금액도 현행 11억 원에서 12억 원으로 1억 원 더 올릴 예정이다.

한편 윤 정부는 일반 납세자 150%, 다주택자 350%로 구분된 종부세 세부담 상한을 150%로 크게 낮출 것을 공언했다.

물론 윤석열 정부가 발표한 세제개편안은 법률 개정을 통해서만 가능하다. 이에 여소야대의 국회 의석 분포를 감안할 때 야당인 민주당이 반대하면 윤석열 정부의 기도는 좌절될 수밖에 없다. 

그렇다고 해도 정부가 발표한 종부세 세제개편안은 다주택자 중과 폐지, 법인 중과 폐지, 공제액 상향과 세부담상한 하향 등을 뼈대로 하고 있으며, 이 개편안이 국회를 통과하는 순간 종부세는 사실상 형해화된다고 봐도 전혀 무리가 아니다.

이와 별도로 윤석열 정부는 8.16공급대책에 포함된 재건축부담금 대폭 감면 방침에서 알 수 있듯 재건축을 추진 중인 조합에게 파격적인 인센티브를 부여하려 하고 있다.

재건축부담금은 그동안 제대로 징수된 적도 없었던 데다 필요 경비와 정상지가 상승분 등을 제외하고 조합원들이 얻은 시세차액 중 극히 일부를 환수하는 데 불과하다. 이를 더 줄여주겠다는 윤석열 정부를 보면 부동산 관련 조세 및 부담금 감면에 대한 의지가 얼마나 확고한지를 알 수 있다.  

윤석열 정부는 이명박 정부의 데자뷰

위에서 살핀 것처럼 윤석열 정부는 부동산에 관해 풀 수 있는 규제란 규제는 모두 풀고 있는 중이다.

윤석열 정부가 부동산 규제 완화에 이토록 적극적인 것은 부동산 시장이 온난화에 무너지는 빙하처럼 무너지고 있기 때문이다. 미국 연준을 포함한 각국 중앙은행들이 인플레이션과의 전쟁을 수행하면서 긴축적 통화정책을 펼치면서 전세계의 자산시장이 위축되고 있다. 그런데 윤 정부의 이런 노력이 집값이 무너지는 걸 막을 수 있을까? 

역사는 반복되는 법이다. 윤석열 정부에 앞서서 이와 같은 시도에 나선 정부가 있었다. 바로 이명박 정부다. 이명박 정부는 노무현 정부의 최대 성과라 할 종부세를 무력화시켰고, 다주택자 양도세 중과도 사실상 폐지했다.

또한 이명박 정부는 종합부동산세 과세 대상자를 세대별 합산에서 개인별 합산으로 변경하고, 1주택자의 경우는 기준 금액을 6억 원에서 9억 원으로 올렸으며, 공정시장가액비율을 도입하여 과세표준 현실화율 상향을 중단시켰다.

아울러 이명박 정부는 투기과열지구 및 투기지역 주택거래신고지역을 해제했으며, 재건축 규제를 완화하고, 취득세를 한시적으로 감면하는가 하면, 양도세 비과세 요건도 완화시켰다.

뿐만 아니라 이명박 정부는 임대사업자에게 많은 특혜를 부여했고, 분양권 전매제한을 완화했으며, 재건축초과이익환수제를 유예시켰고, 민영주택 재당첨 제한도 폐지시켰다.

이쯤되면 이명박 정부가 걸어갔던 길을 윤석열 정부가 그대로 따러서 걷고 있다는 생각이 절로 들 수밖에 없다.

그렇다면 집값 떠받치기에 모든 걸 걸었던 이명박 정부는 성공했을까? 이명박 정부 기간 내내 서울을 비롯한 수도권의 주택시장이 대세하락기였음을 우린 기억한다.

이명박 정부는 부동산 대세상승기가 끝나고 대세하락기에 접어드는 시점에 출범한 데다가 2008년 전 세계를 강타한 글로벌 금융위기와 2011년 유럽발 재정위기라는 외생 변수로 인해 집값 떠받치기에 실패했다.

윤석열 정부는 이명박 정부와 다를 것인가? 대세하락기가 시작하는 시점에 출범했다는 점과 외생변수가 심각하다는 점에서 두 정부는 매우 닮아보인다. 이태경 토지+자유연구소 부소장