[비즈니스포스트] 서울 둔촌주공 재건축 아파트의 일반분양가와 일정이 공개되면서 흥행에 관심이 집중되고 있다. 

강남, 송파 등 주요 업무시설 소재지에 접근성이 높고 대규모 아파트 단지라는 장점까지 갖춰 일반 분양이 완판될 것이란 의견이 지배적이지만 중도금 대출이 불가능하고 설계논란까지 이어지고 있어 일부 미분양이 발생할 수 있다고 보기도 한다.

16일 도시정비업계 안팎의 말을 종합하면 둔촌주공 재건축 조합은 오는 25일 입주자 모집공고를 내고 12월5일 특별공급을 시작으로 일반분양에 나선다. 

애초 조합은 2023년 1월 일반분양을 하기로 했다가 최근 분양일정을 앞당기기로 했다. 부동산 시장이 악화하고 있고 2023년 1월19일에 돌아오는 7천억 원 규모의 사업비 대출을 갚기 위한 것으로 풀이됐다. 

이날 분양가가 공개됨에 따라 둔촌주공 일반분양이 흥행할지 부동산업계의 관심이 집중되고 있다. 

둔촌주공 재건축사업의 일반분양 물량은 4786세대이다. 올해 하반기 서울의 분양 물량 1만7천 세대의 3분의 1 수준을 차지할 만큼 물량이 많다. 또한 조합과 시공사업단 사이 공사비 갈등부터 조합장 해임과 공사중단, 유치권 행사 등 수많은 사건사고로 주목받기도 했다.

갑론을박이 있지만 전문가들은 대체로 분양이 완판될 것으로 내다보고 있다. 미분양이 발생해도 물량이 크지 않을 것이란 전망도 내놓고 있다. 

강남, 송파 등 주요 업무시설 접근성이 높고 서울 지하철 5호선과 9호선을 이용할 수 있는 탄탄한 입지를 갖춘 데다 대규모 아파트 단지라는 장점이 있기 때문이다. 

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 언론매체를 통해 “둔촌주공의 소형평형 등 일부는 1순위에서 미달이 나거나 경쟁률이 낮을 수는 있다”며 “다만 단지 경쟁력이 높아 악성 미분양 등을 우려할 수준을 아닐 것이다”고 말했다.

이와 달리 일각에서는 둔촌주공 재건축 아파트 분양이 흥행하지 못할 것으로 전망한다.

전용면적 84㎡ 주택의 일반 분양가가 12억 원을 넘어서면서 중도금 대출을 받을 수 없게 됐고 설계논란도 불거졌기 때문이다. 

그동안 둔촌주공 재건축 아파트의 일반분양가는 3.3㎡당 3700만 원 안팎으로 형성될 것이라는 예상이 지배적이었다. 이렇게 되면 국민 평형으로 불리는 전용면적 84㎡의 분양가는 11억~12억 원 수준이다.

하지만 이날 3.3㎡당 일반분양가가 3829만 원으로 확정되면서 59㎡은 9억~10억 원, 84㎡은 12억~13억 원에 분양가가 형성될 것으로 보인다. 

둔촌주공 일반물량을 전용면적별로 살펴보면 59㎡ 이하는 2060세대, 59㎡은 1488세대, 84㎡은 1237세대다. 

중도금 대출을 받을 수 없게 됨에 따라 수요자 입장에서는 분양가의 70%에 해당하는 계약금과 중도금을 스스로 마련해야 해 부담이 커질 수밖에 없다. 일반분양 흥행이 쉽지 않을 것이라고 보는 근거다.

정부는 지난 10월27일 아파트 중도금 대출 제한을 9억 원에서 12억 원으로 완화하기로 해 이에 둔촌주공 재건축사업이 규제완화에 첫 수혜를 입을 것이란 예상이 많았지만 결국 무산된 셈이다.

중도금대출은 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF) 등의 보증서를 받아 금융사에서 중도금을 마련해 계약자에게 연결해 주는 방식으로 진행된다. 건설사가 한꺼번에 대출을 받아 집단대출이라고도 하는데 현재는 분양가가 9억 원을 넘으면 대출을 받지 못한다.

더욱이 설계문제에 ‘옆집 뷰’ 논란도 있어 미분양 발생 가능성을 높이고 있다.

전용면적 84㎡E(558세대)와 59㎡C(149세대)는 주방 창문을 통해 옆집 내부를 볼 수 있을 정도로 동 사이 간격이 좁아 사생활 침해, 환기 및 통풍 관련 문제가 발생할 수밖에 없어 보인다.

이와 별도로 전용면적 59㎡ 이하의 소형 아파트가 2060세대를 차지하는 점도 매력을 떨어뜨리는 요소로 지적된다. 3인 이상이 거주할 수 있는 59㎡ 이상이 주택 시장에서 인기가 높기 때문이다. 

한편 조합은 반드시 일반분양에 성공해 사업비를 갚겠다는 계획을 세워뒀다.

조합은 이날 공지를 통해 “조속히 일반분양을 진행하지 않으면 프로젝트파이낸싱 자금경색으로 인한 고금리 이자 부담을 감당하지 못해 조합이 파산할 수 있는 상황”이라며 “최대한 빨리 관리처분 총회를 거쳐 일반분양을 성공시켜야 한다”고 알렸다. 

조합은 지난 10월 말 KB증권과 한국투자증권 등을 통해 7천억 원 규모의 사업비 대출을 연장했지만 기존 이자율보다 3배 높은 11.79%의 이자율로 차환에 성공했다. 

일반분양을 통해 사업비를 갚지 못한다면 더 높은 금리를 부담하며 차환에 나설 수밖에 없다. 기준금리가 더욱 오를 것으로 전망되고 자금시장 경색이 이어지고 있기 때문이다. 류수재 기자