서울 용산이 아주 뜨겁다.

원효로, 신창동, 청파동, 서계동 등의 재개발 열기가 달아오르고 있다.

◆ 원효로3가 신창동 재개발 추진상황 및 유의사항

원효로3가 1번지 일대(가칭 1구역)는 신속통합기획을 신청했으나 탈락했다.

현재 신속통합기획(공공재개발) 재신청한다고 동의서를 징구하고 있다.

그 맞은 편 성심여자중·고교 부근(가칭2구역)은 신속통합기획을 신청하지 않고 재개발을 추진하고 있다.

이 일대 신축빌라 비중이 만만치 않게 늘어나서 권리산정기준일이 2022년 1월28일이면 현금청산대상자가 많아 신속통합기획이나 공공재개발 추진이 쉽지 않을 것으로 전망된다.

대안으로 1구역과 2구역을 통합한 통합민간재개발 추진 세력이 등장해 동의서를 징구 중이다.

구축빌라는 비싸고 매물이 귀하다. 신축빌라를 구입한다면 현금청산할 때 분양대금을 반환받는다는 특약조항이 필요할 것으로 보인다.

◆ 효창공원앞역 도심공공주택 복합사업 추진상황 및 유의사항

도심공공주택 복합사업은 도심 내 역세권, 준공업지역, 저층주거지에서 공공주택과 업무시설, 판매시설, 산업시설 등을 복합해 건설하는 사업이다.

2013년 정비예정구역에서 해제된 뒤 역세권 시프트 재개발을 추진하고 있다.

반대 세력이 많고 신축빌라가 급증해 추진이 지지부진하다가 올해 1월26일 공공주택 복합사업 8차 후보지로 선정됐다. 8차 후보지 가운데 가장 큰 규모로 2483가구가 공급될 것으로 예상된다.

권리산정기준일은 2021년 6월29일이다. 이날 이후 매수자(소유권이전 등기접수일 기준)는 현금청산이 된다.

더블역세권으로 개발되면 이 일대가 지각변동할 것으로 보인다.

상가가 많다는 점과 현금청산자 문제가 추진의 장애물로 꼽힌다.

용산구청과 상관없이 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 공공주택 특별법에 근거한 도심 공공주택 복합사업으로 추진한다. 주민 의견청취 공고일부터 1년 이내에 소유자 3분의2 동의를 받고 토지면적 2분의1 이상을 확보해야 지구 지정이 가능하다.

◆ 원효로1가 역세권 재개발 추진상황

원효로 1가에서는 지난해 1월 공공재개발을 신청했다 탈락했다.

그 뒤 역세권 재개발을 추진하고 있다. 지난해 5월 67% 동의율을 채워 주민 제안에 들어갔다. 서울시 사전검토를 마치고 2021년 10월 정비계획 입안을 제출했다. 앞으로 주민설명회, 주민의견 청취 단계를 거쳐 서울시에 구역지정을 신청할 계획이 마련돼 있다.

빨라야 2023년에 구역지정이 가능할 것으로 보인다.

2021년 12월10일 건축허가 등 행위제한 고시가 나왔는데 이는 개발 가시화로 받아들여지고 있다.

행위제한 고시 지역이 모두 개발되면 3899가구 규모의 대규모 단지가 조성될 것으로 예상된다.

권리산정기준일은 정비구역 지정 고시일 혹은 기본계획수립 뒤 시도지사가 따로 정하는 다음날(도시 및 주거환경정비법 77조 제1항)이나 추진준비위원회측은 도시정비형재개발 구역지정 신청요건 67% 동의서가 완료된 2021년 5월31일자 등기상 소유자를 기준으로 입주권을 제한하겠다고 주장하고 있다.

◆ 효창동 5-145번지 일대 역세권 재개발 추진상황

효창동 5-145번지 일대의 역세권 도시정비형재개발은 2021년 11월 서울시 사전검토가 끝난 상태다. 앞서 2021년 7월 주민제안을 거쳐 용산구청에서 서울시에 사전검토를 신청한 바 있다.

올해 3월경 정비계획 입안을 신청한다. 그 뒤 주민설명회, 주민의견청취를 거쳐 서울시에 구역지정을 신청할 수 있다.
원효로1기 일대처럼 행위제한을 할 가능성이 있다.

약 3천 가구의 애규모 단지가 조성될 것으로 예상된다.

지하철 효창공원앞역은 6호선과 경의중앙선이 교차하는 더블역세권이다. 나지막한 언덕받이에 남향으로 입지조건도 뛰어나다.

◆ 청파동과 서계동 재개발 추진상황

청파1구역은 용산구 청파동2가 106번지 일대로 713세대가 건립된다. 2022년 상반기 정비구역 지정이 예상된다.

2024년 6월25일 정비예정구역으로 지정된 곳이라 2003년 12월30일이 권리산정기준일이다.

2005년 추진위원회 승인 뒤 추진이 지지부진하다 일몰제에 걸려 해제될 뻔 했으나 주민 동의로 되살아난 지역이다.

거래가 가능하지만 매물이 귀하고 가격이 비싸다.

최근 대지지분 4평 원룸이 7억 원에 팔린 것으로 확인됐다.

청파동 1가 89-18번지 일대로 용산구에서 유일하게 신속통합기획 재개발구역으로 선정됐다. 면적은 8만7천㎡다. 토지 등 소유자는 1505명이다.

이 지역도 신축빌라가 많은 곳이라 2021년 9월23일 권리산정기준일에 따라 현금청산 대상자들의 반발이 많을 수 있다.

인근 청파1구역과 연계해 시너지 효과를 낼 수 있는 곳으로 가칭 청파2구역으로도 불린다.

서율역과 숙명여대입구역과도 가깝다.

청파동 1가 29번지 일대는 역세권 도시정비형 재개발이 추진되고 있다. 토지 등 소유자는 270여 명, 대지 4928평에 약 678세대(임대 279세대) 규모로 건립될 것으로 예상된다.

바로 옆 신속통합기획 선정구역과 별도로 역세권 재개발도 추진되고 있다.

서울시 사전검토를 마쳤고 정비계획을 입안을 신청할 계획을 세웠다.

신축빌라가 많은 곳이라 노후도는 61.97%다. 정비계획 신청 전 신축건물 허가가 나면 노호두 요건이 위험하다는 주장도 제기된다.

서계동 33번지 일대는 2021년 12월28일 신속통합기획 재개발구역에 공모했으나 탈락했다.

신축빌라가 많아 현금청산 대상이 되는 주민들의 반발이 거세다.

2017년 지구단위계획구역으로 도시재생사업을 추진하는 지역이란 점도 걸림돌이다.

20년 전부터 주민들은 재개발을 추진해왔으나 반대세력도 많아 개발이 지지부진하다.

2022년 1월26일부터 건축허가 제한 구역으로, 2022년 1월29일부터 토지거래허가구역으로 묶였다.

서울역 역세권 개발과 맞물려 시너지 효과가 날 수 있는 곳이다.

◆ 그 외 추진지역

이태원동 77번지 일대(한남1구역)은 면적은 11만6513㎡로 재개발에 관한 주민동의율이 저조해 사업속도가 한남뉴타운 지역 가운데 가장 느리다. 2021년 12월28일 신속통합기획 재개발구역에 공모했으나 탈락했다.

1월26일 건축허가가 제한됐고 1월29일 토지거래허가구역으로 지정됐다.

쇼핑몰 등 복합개발이 가능해야 상가 소유자들의 동의를 얻을 수 있다.

이태원역 역세권 바로 밑 유엔사부지(이태원동 22-34)는 면적 5만1753㎡로 대규모 주상복합단지가 올해 4월 착공된다. 지상 20층, 지하 7층 아파트 420세대, 오피스텔 777실 등의 복합타운으로 조성된다.

그 아래는 수송부 부지(동빙고동 7번지 일원, 7만8900㎡)로 고밀도 개발이 가능한 구역이다.

원효로 2가는 노후불량한 시장 지역으로 용산 1호 가로주택정비사업이 추진되고 있다.

1구역은 원효로 3가, 용문동 42 일원, 2구역은 원효로 2가, 용문동 22 일원이다.

1구역은 검인동의서 80%를 완료했다. 조합설립 인가가 임박한 것으로 보인다.

대로변의 2구역은 검인동의서를 징구 중이다. 70% 이상 동의를 확보한 것으로 파악된다. 매물이 씨가 말랐다는 얘기가 나온다.

리모델링이 추진되고 있는 도원동 삼성래미안은 2001년 8월 준공됐다. 지상 최고 22층 15개 동, 1458세대 규모다. 기존 용적률이 289%로 재건축이 힘들어 리모델링사업 추진준비위가 발족됐다. 정비업체 선정을 위한 입찰이 진행되고 있다.

공덕역과 효창공원역을 이용할 수 있고 리모델링 뒤 모든 입주자가 한강을 조망할 수 있게 된다.

리버힐삼성도 리모델링을 추진하고 있다. 최고 20층, 14개 동, 1102가구 규모로 기존 용적률은 315%다. 추진준비위가 출범했고 역시 한강 조망이 가능하다.

용산구 신창동 77번지 일대에는 가로주택정비사업이 진행되고 있다. 현재 검인동의서를 발급받아 동의서를 징구 중이다. 조합원은 200여 명이다.

규모는 작지만 언덕 위에 있어 조망이 좋다.[장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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