서울 중랑구 면목동은 낙후된 지역임에도 교통여건은 좋은 곳이 많다.

면목동에서 앞으로 눈여겨 볼 곳들을 살펴본다.

◆ 상봉역~망우역 도보생활권

면목역 북쪽의 상봉역과 망우역 사이 도보생활권은 동북권 최대 교통요지인 상봉역과 망우역 일대 상봉재정비촉진지구 개발의 영향을 받을 수밖에 없다.

현재 지하철 7호선, ITX, 경의중앙선, KTX(강릉) 쿼드러플(4중) 역세권이다.

앞으로 GTX(수도권광역급행철도)-B노선, 동서고속화철도(청량리-춘천-속초)면목선 경전철 등이 신설된다.

상봉재정비촉진지구 내 부동산은 이미 상당 수준 가격이 오른 상태지만 앞으로 더 오를 가능성이 있다.

면목동 가로주택정비사업 대상지에서 망우역, 상봉역까지는 500m~1km 이내로 도보생활권이다. 이를 포함해 면목동 북쪽이 앞으로 상봉역, 망우역 개발의 수혜지역이 될 수 있다.

◆ 상봉재정비촉진지구

상봉역 일대는 2000년대 후반(2009년) 재정비촉진지구로 지정됐으나 그 뒤 개발이 정체돼왔다. 최근 들어 개발이 가속화되는 분위기다.

상봉9구역은 올해 7월 재정비촉진계획이 확정 고시됐다. 도시정비형 재개발이기 때문에 일반상업지역이지만 주거비율 완화로 주거비율을 90%까지 높일 수 있다.

주거시설로는 지상 52층에 13개 동, 공동주택 999세대, 오피스텔 352실이 들어간다. 시외버스터미널과 공공청사 등 비주거시설도 들어간다.

상봉7구역은 상봉터미널 바로 옆이다. 상봉동 88번지 일원이다. 여기도 도시정비형 재개발이다.

현재 사업시행계획변경인가 준비 중이다. 조합원은 132명이다.

지하 7~지상 43층 공동주택 931세대 및 부대복리시설이 들어선다.

조합 측은 7월에 환경영향평가 담당할 협력업체 선정 입찰공고를 냈다.

◆ 동부간선도로 지하화 및 중랑천 인접지역

서울시는 2011년부터 동부간선도로 확장 및 일부 구간 지하화사업을 추진하고 있다.

2026년 완공을 목표로 한다.

중랑천 주변은 과거 홍수로 침수가 잦았던 지역이다. 재정비촉진 계획에 따라 중랑천 일대에 여의도공원의 10배 규모의 친환경 수변공원이 조성되면 중랑천 서쪽 동대문구, 동쪽 노원구, 중랑구가 직접적 수혜지역이 된다.

면목동이 속한 중랑구는 2공구(광진구 중곡동~중랑구 목동)에 해당된다.

라온프라이빗 단지 북쪽 방향으로 중랑천에 인접한 단독, 다세대 밀집지역이 특히 눈에 띤다. 대부분 지역이 당장 재개발을 추진할 수 있을 정도로 노후화 정도가 심하다.

이 지역 부동산은 아직 별다른 움직임이 없지만 앞으로 동부간선도로 지하화가 현실화함에 따라 수혜지역이 될 것이 확실해 보인다.

◆ 면목동 192번지 일원

면목동 192번지 일원은 지역주택조합을 추진하고 있다. 중랑초등학교 좌측 두 블록 구간이다.

2021년 초 같은 지역에 가로주택정비사업 추진 사무실이 생겼다가 두세 달 전쯤 폐쇄됐다.

가로주택정비사업 추진 측은 “생각보다 지역주택조합 편에 서는 지주들이 많아서 가로주택정비사업은 잠정 폐쇄했다”고 설명하고 있다.

지역부동산 두 곳에 이 지역 상황을 물어보니 “모르겠다”는 대답이 돌아왔다. 지역주택조합도 추진이 원만하지는 않은 분위기다.

노후도 등 여건을 고려하면 가로주택정비사업을 추진하는 게 가장 적합해 보인다.

◆ 면목동 194번지 일원

면목동 194번지에는 조합방식이 아닌 신탁사 방식으로 추진된다. 지주 수는 100명 안팎이다. 9월 초 전체 총회를 거쳐 건축심의를 준비하는 단계라고 한다.

2026년 하반기 완공 목표다.

◆ 면목두산2~5단지에서 면목시장 사이 구간

사가정역 아래 두산 2~5단지에서 면목시장 사이 구간은 입지가 뛰어난 반면 노후도는 매우 심각하다.

인근에 사가정센트럴아이파크 단지와 홈플러스 등이 있다.

앞으로 개발 가능성이 매우 높다.

◆ 면목역 사가정역 역세권 지구단위계획구역

2008년 6월 면목동 102번지 일대는 ‘면목생활권중심 제1종지구단위계획 구역’으로, 면목동 634번지 일대는 ‘면목지구중심 제1종지구단위계획 구역’으로 지정됐다.

면목생활권중심은 면목역 주변으로 준주거지역이다. 커뮤니티와 교육기능 중심으로 개발된다. 건축물 높이는 최대 70m까지 허용된다. 3개 특별계획구역을 지정해 지역 발전의 거점으로 개발하겠다는 계획이 세워져 있다.

면목지구중심은 사가정역 주변이다. 업무-상업시설 복합개발이 추진되며 건축물 높이는 최대 80m까지 허용된다.

면목역은 향후 면목선 경전철역이 신설되는 구간이다. 사가정역 교차로 주변은 사가정길 확장과 용마터널 개통 등으로 앞으로 중랑구 남부지역의 중심지 역할을 할 것으로 기대된다.

◆ 면목동, 저평가됐지만 교통여건 좋고 지가 상승 여력 커

면목동은 최근 부동산 활황기에도 상대적으로 저평가돼온 대표적 지역 가운데 하나다. 그러나 지금도 교통여건은 나쁘지 않다. 지하철 7호선, 용마터널 등으로 강남권 진입이 빠르다.

앞으로 상봉-망우역 개발이 진행되고 동대문구 방면으로 진출이 원활해지는 면목선 경전철, 대규모 녹지공간이 조성되는 동부간선도로 지하화 등이 가시적으로 추진되면 주거여건이 더욱 개선되면서 중장기적으로 땅값 상승을 기대할 수 있을 것으로 보인다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

착한부동산투자연구소 https://cafe.naver.com/goodrichmen