프리미엄은 ‘원래 안 줘도 되는 금액’이다.

그렇기 때문에 부동산 투자의 고수들은 프리미엄을 안 주거나 오히려 마이너스 프리미엄이 붙은 매물을 주로 찾는다. 

◆ 프리미엄을 주고라도 부동산을 사야 하는가?

재개발, 재건축 매물에는 매우 높은 확률로 프리미엄이 붙는다. 서울은 최소 1억 원 이상, 알려진 재개발구역은 5억~6억 원 이상의 프리미엄이 붙는다. 강남 재건축아파트는 프리미엄만 10억 원이 넘는 곳도 있다. 

적당한 프리미엄은 좋은 매물을 먼저 선점한 사람들의 이익을 인정하는 것이기 때문에 감수해도 좋다. 하지만 투자심리가 과열되면서 터무니없이 많은 프리미엄이 붙어 있는 곳은 조심해야 한다. 

재개발 예정지역이나 예정지역으로 되기 위한 동의서를 받고 있는 곳의 매물에 프리미엄이 붙어있을 때가 있는데 이런 곳은 주의해야 한다. 재개발 예정지역은 입주까지 10년~15년이 걸린다. 동의서를 받고 있는 곳은 구역 지정이 안 될 수도 있다.

프리미엄을 주고 살 때는 기간 리스크와 기회비용을 확실히 따져봐야 한다. 총투자비용(매매금액+추가부담금+기회비용+이자)과 비교해 투자수익이 얼마나 날지 살펴야 한다는 뜻이다.  

◆ 프리미엄은 왜 붙는가? 프리미엄이 없는 투자를 위한 유의사항

프리미엄이란 매매금액에서 권리가액을 뺀 금액을 말한다. 미래에 내가 얻어야 할 이익을 포기하고 먼저 산 사람에게 일종의 ‘기득권 정보비’를 내는 것이다. 정보가 노출된 시장에서 경쟁이 치열할수록 프리미엄이 올라간다.

프리미엄 투자는 더 오를 것이라는 확신이 있을 때만 해야 한다. 프리미엄투자는 그 부동산이 가장 비싼 시점에서 투자하는 것이기 때문이다. 결국 불확실한 투자라는 뜻이다. 

반대로 프리미엄이 없거나 적은 물건은 부동산을 사는 순간 돈을 버는 것이기 때문에 프리미엄이 높은 매물보다 안전하다. 

그렇다면 어떻게 하면 프리미엄이 없거나 적은 물건을 살 수 있을까?

먼저 재개발·재건축 과정을 먼저 이해해야 한다. 재개발·재건축 과정은 △정비구역 지정 및 정비계획 수립 △안전진단(재건축) △추진위원회와 조합설립 인가 △사업시행계획 인가 △관리처분계획 인가 △이주 △철거 △공사 △준공의 순서대로 진행된다. 

이 절차 가운데 정비구역 지정 전, 또는 조합설립 인가 전에 부동산을 매수해야 프리미엄이 적게 붙은 매물을 살 수 있다. 

하지만 재건축·재개발 일정의 초기 단계에서 부동산을 매수하면 입주까지 너무 오랜 시간이 걸리기 때문에 기회비용을 생각하면 오히려 손해일 수도 있다. 

이런 이유로 최근에는 가로주택정비사업이 부동산투자의 대안으로 떠오르고 있다. 

가로주택정비사업은 조합설립 인가가 나와야 알려진다. 그렇기 때문에 조합설립 인가 전에 매수하면 마이너스 프리미엄이 붙은 채로 살 수 있다. 

가로주택정비사업은 주로 소단지에 진행되지만 여러 구역이 이어져 있는 곳은 대규모 단지도 가능하다. 또한 조합설립 후 3년 이내에 착공해야 하기 때문에 초기 단계에서 매수하더라도 5, 6년 후면 입주가 가능해진다.  [장인석 착한부동산투자연구소 대표] 

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