주택도시보증공사가 독점한 분양보증시장을 개방해야 한다는 논의가 21대 국회에서 다시 시작되고 있다. 

주택도시보증공사가 분양보증을 통해 고분양가를 통제하는 과정에서 부동산시장의 혼란이 커졌다는 목소리가 나오기 때문이다.
 

2일 국회 의안정보시스템에 따르면 송언석 미래통합당 의원이 대표발의한 ‘주택법 개정안’은 국토교통부 장관이 분양보증과 관련해 보증보험사를 매해 지정·고시하는 내용을 뼈대로 한다.

분양보증은 건설사 등의 사업자가 파산 등으로 계약을 이행할 수 없게 되면 주택도시보증공사에서 건물 분양이나 납부한 분양대금의 환급업무를 대신 책임지는 보증제도를 말한다. 

지금도 국토부 장관은 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따라 주택도시보증공사가 아닌 보증보험사를 지정할 수 있다. 그러나 지금까지 다른 보증보험사가 지정된 사례는 없다. 

이를 고려해 송 의원은 주택법 개정으로 보증보험사 지정을 법적으로 명문화하는 방식으로 분양보증시장을 경쟁체제로 개방해야 한다는 의지를 보이고 있다. 

송 의원은 법안 발의자료에서도 “분양보증기관을 다양화해 주택공급시장이 원활하게 작동될 수 있도록 만들기 위해 이번 주택법 개정안을 제안했다”고 말하기도 했다. 

현재 건설사업자가 주택을 착공하는 동시에 분양하는 선분양을 하려면 그전에 주택도시보증공사의 분양보증서 발급을 받아야 한다. 

이를 근거로 주택도시보증공사는 분양가를 통제해 왔다. 건설사업자에서 신청한 분양가가 주택도시보증공사의 심사기준에 따른 분양가보다 높으면 분양보증서를 주지 않는 방식이다. 

이 방식은 분양가가 치솟는 상황을 방지해 부동산시정을 안정화하기 위한 수단으로 쓰이고 있다. 주택 분양가와 매매가가 대체로 연동되는 경향을 보이기 때문이다. 

그러나 주택도시보증공사의 분양가 통제는 주택을 낮은 가격으로 분양받은 사람이 높은 시세차익을 거두는 이른바 ‘로또분양’ 문제를 불러올 수 있다는 지적도 나온다.

주택도시보증공사의 분양가 심사기준을 살펴보면 원칙적으로 심사대상이 있는 지역에서 분양된 공동주택단지의 평균 분양가격과 비교해 100~105% 안쪽으로 분양가를 결정한다. 

다만 재건축단지의 일반분양가를 인근 아파트 시세보다 훨씬 낮게 결정하는 사례가 계속 발생하는 등 분양가 비교 대상지역 선정기준이 실제 시세와 생활권을 제대로 반영하지 못한다는 논란이 끊이지 않았다.

2019년 10월 분양된 서울 삼성동 래미안 라클래시(상아2차 재건축)는 주택도시보증공사의 기준에 따른 일반분양가가 3.3㎡당 4750만 원으로 확정됐다. 

당시 근처에 있는 서울 삼성 센트럴아이파크(상아3차 재건축)의 평균 시세가 3.3㎡당 6350만 원이었던 점과 비교하면 25% 이상 저렴했다. 

공동주택단지 재건축조합에서 주택도시보증공사의 기준에 맞춘 일반분양가를 받아들이는 여부를 놓고 내부다툼이 일어나면서 분양이 늦어지는 문제도 지속해서 나타나고 있다. 

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축조합이 분양보증과 관련해 극심한 내부 혼란을 겪어왔던 점이 대표사례로 꼽힌다.  

둔촌주공 재건축조합은 주변 아파트 시세를 고려해 일반분양가를 3.3㎡당 3550만 원으로 제시했다. 반면 주택도시보증공사는 3.3㎡당 2978만 원 이상은 안 된다는 태도를 지켰다.

둔촌주공 재건축조합은 몇 달 동안의 내부다툼 끝에 7월 말에야 주택도시보증공사의 일반분양가로 분양보증을 신청했지만 아직도 반대가 이어지고 있다. 

서울 서초구 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리) 재건축조합 등에서도 둔촌주공과 비슷한 갈등이 나타났다. 일부 재건축조합은 분양보증이 필요 없는 후분양으로 선회하기도 했다.

건설업계 한 관계자는 “주택도시보증공사가 분양보증 독점을 토대로 분양가를 통제하면서 실제 분양이 늦어지는 사례가 늘어나면 주택공급에도 차질이 생길 수 있다”고 말했다. 

국토부는 주택도시보증공사 외에 분양보증을 내주는 보증보험사를 추가로 지정하는 문제를 놓고 신중한 태도를 지키고 있다. 

국토부는 2017년 공정거래위원회의 권고에 따라 2020년 말까지 분양보증시장의 독점구조를 해소하는 방안을 내놓기로 결정했다. 

다만 당시 국토부는 주택시장 상황을 고려해 분양보증시장 개방 여부를 결정하겠다는 단서를 달았다. 이 때문에 분양보증기관을 실제로 추가 지정할 가능성은 여전히 안갯속에 놓여 있다.

분양보증기관이 늘어나면 국토부가 분양가 조정을 통한 부동산시장 안정화를 추진하는 일이 상대적으로 어려워진다는 문제도 있다.  

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “분양보증시장은 시장경제 원칙대로면 경쟁체제로 가는 쪽이 맞다”면서도 “분양보증기관 사이에 암묵적 수수료체계가 형성될 가능성 등을 고려하면 분양가격 인하와 주택공급 증가효과 등을 반드시 보장하기는 힘들다”고 말했다. [비즈니스포스트 이규연 기자]