부동산 투자는 제대로 된 부동산 투자가 무엇인지부터 알고 해야 한다. 

단순히 부동산을 사두고 세월이 지나면 값이 오른다는 생각으로 있는 것은 투자가 아니다. 

연구와 노력을 들여 가치를 창출하는 진정한 의미의 부동산 투자는 결코 투기가 아니며 시장상황과 관계없이 항상 돈을 벌 수 있는 지름길이다.

◆ 투자와 투기의 차이

부동산 투자로 부자가 된 사람들에 대한 사회의 시선이 좋지 않은 것은 아마도 ‘투자’와 ‘투기’에 대한 정의가 공론화되지 않았기 때문일 것이다. 

사실 투자와 투기를 구분하는 것은 쉽지 않다.

그러나 대부분 부동산 전문가들은 어떤 노력 없이 시세 차익을 얻는 것을 '투기'라 하고 본인의 노력을 기울여 개발이익을 창출하는 것을 '투자'라 하는 데 의견의 일치를 보고 있다. 

◆ 단순 매입은 투자가 아니다

부동산 투자를 한다는 사람 중에도 올바른 부동산 투자가 무엇인지 모르는 사람들이 많은 것 같다. 가치가 올랐다고 해서 다 투자는 아니다. 

진정한 투자는 최소 비용으로 부동산을 구입하는 것이다. 대출 등을 활용해 레버리지 효과를 극대화하는 것이 투자의 요체다. 

내가 들고 있는 여윳돈으로 부동산을 구입해 두는 것은 '투자'가 아니라 단순 '매입'일 뿐이다.  

아무리 돈이 많다고 해도 6억 원짜리 아파트를 6억 원을 다 주고 구입하는 것은 투자가 될 수 없다.

내가 가진 돈 1억 원이나 2억 원을 들여 6억 원짜리를 구입해야 기회비용을 살리고 개발이익을 얻을 수 있어 투자가 될 수 있는 것이다. 

◆ 시세차익만 생각하는 투자는 좋지 않은 투자다

시세차익 투자는 쌀 때 사서 비싸게 팔아 차익을 남기는 투자를 말한다. 아파트 등에 투자하는 대부분의 일반투자자들이 즐겨하는 투자방식이다.

하지만 시세차익 투자는 성공확률이 매우 낮다. 일반인들이 시장을 전망하기는 매우 어렵기 때문이다. 

개발 초기에 부자들이 참여해 상당한 수익을 남긴 뒤 일반인들이 진입하기 때문에 일반인들은 상투를 잡거나 폭탄 돌리기의 희생양이 되는 경우가 많다. 

또한 양도세 중과세와 거주 의무 기간, 전매 제한 등에 의해 양도 차익을 많이 남기기 힘든 것이 현실이다. 

◆ 부동산 고수들은 가치투자를 한다

따라서 부동산 고수들은 가치투자를 한다. 가치투자란 시장 상황과 상관없이 항상 가치가 상승하는 부동산에 투자하는 것을 말한다. 

가치투자를 할 수 있는 부동산은 수요에 비해 공급이 부족한 부동산을 말한다.

임대료가 꾸준히 상승하는 상가나 오피스텔, 다가구주택, 근린생활시설 등을 들 수 있으며 항상 땅값이 오르는 서울 도심 등에서 철거 후 새 건물을 지을 수 있는 오래된 단독주택이나 다가구주택, 꼬마빌딩 등을 꼽을 수 있다. 

◆ 한국에만 있는 갭투자 

갭투자라는 것도 있다. 전세금과 매매금의 차액을 이용해 투자하는 방식이다. 

예를 들어 전세금이 3억 원인데 매매금이 5억 원이라면 2억 원만 투자해 부동산을 매입할 수 있다. 

갭투자는 전세금과 매매금의 차이가 적을수록 소액투자가 가능하다.

강남 신축빌라가 3천만~5천만 원만 가지고 갭투자로 매입이 가능했던 시절이 있었다. 하지만 지금은 전세금에 비해 매매금이 대폭 올라 서울 도심의 신축 빌라를 1억 원 이하로 갭투자하기는 곤란한 상황이다. 

갭투자는 집값과 전세금이 계속 오름세를 타야 한다는 조건이 붙는다. 

만약 부동산 가격이 하락세를 보이면서 전세금이 떨어진다면 소유주가 다음 전세입자의 전세금에 자신의 돈을 더해 이전 전세입자의 전세금을 상환해 줘야 하기 때문에 곤란한 경우가 생긴다. 이른바 깡통전세로 낭패를 볼 수 있다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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