서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축조합이 민간택지 아파트 분양가 상한제 확대시행 전인 10월 분양을 선택할까?

13일 증권업계 관계자 말을 종합하면 민간택지 아파트 분양가 상한제 확대 적용으로 수도권지역의 재건축과 재개발사업은 전체적으로 속도가 늦춰지겠지만 이미 이주를 마친 재건축단지는 오히려 분양시기를 앞당길 것으로 전망된다.
 

송유림 한화투자증권 연구원은 “분양가 상한제가 조합원의 분담금 증가와 직결되는 만큼 초기단계의 도시정비사업은 추진동력을 상실할 것”이라며 “반면 후분양을 통해 분양가 규제를 피하려던 일부 단지들은 서둘러 선분양으로 선회할 가능성이 높다”고 바라봤다.

성정환 현대차증권 연구원도 “이미 이주나 철거 중인 현장의 조합은 금융비용을 계속 감당하며 분양일정을 연장하는 것과 후분양을 포기하고 선분양을 진행하는 것 중 하나를 선택해야 한다”며 “금융비용 부담이 큰 만큼 선분양을 선택할 가능성이 높다”고 내다봤다.

강동구 둔촌주공아파트 재건축사업은 이미 이주나 철거 단계에 들어간 도시정비 사업장을 대표하는 현장으로 평가된다.

현재 전국에서 이주나 철거 단계에 들어간 도시정비사업 규모는 18만5천 세대 가량으로 이 가운데 서울 집값 움직임에 큰 영향을 미치는 강남3구와 강동구 등 서울 강남권 물량은 3만3천 세대 정도로 파악된다.

둔촌주공아파트는 현재 이주를 마치고 철거를 진행하고 있는데 공급물량이 1만2천 세대로 서울 강남권에서 규모가 가장 크다.

둔촌주공아파트는 일반분양 비중도 40% 이상으로 상당히 높다. 현재 서울 강남3구에서 이주나 철거가 진행 중인 현장의 일반분양 비중은 15%에 그친다.

일반분양 비중이 높다는 것은 분양가 상한제가 확대시행되면 그만큼 조합원들이 추가 분담금을 많이 내야 한다는 것을 뜻한다.

둔촌주공아파트 조합이 원하는 분양가는 3.3㎡당 3500만~3800만 원 수준인 것으로 알려졌다.

최근 강화된 주택도시보증공사의 고분양가 관리기준을 적용하면 분양가는 3.3㎡당 2600만 원 수준으로 내려가는데 10월 이후 민간택지 아파트 분양가 상한제가 시행되면 분양가는 3.3㎡당 2500만 원 아래에서 형성될 것으로 전망된다.

정부가 민간택지 아파트 분양가 상한제의 칼을 빼든 상황에서 둔촌주공아파트 조합이 손해를 최소화하기 위해 울며 겨자먹기로 10월 분양을 선택할 가능성이 큰 셈이다.

이와 관련해 시공사인 현대건설이 일반분양 시점을 10월로 앞당기는 방안을 검토하고 있다는 보도가 나오기도 했다.

현대건설 관계자는 “분양시점과 관련해 아직 정해진 것은 아무것도 없다”며 “현재 조합과 함께 분양일정을 논의하고 있는 단계”라고 말했다.

둔촌주공아파트는 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설 등 4개 대형건설사가 컨소시엄을 구성해 진행하는데 지분율이 가장 높은 현대건설이 컨소시엄 주관사를 맡고 있다.

둔촌주공아파트는 물량규모가 큰 만큼 현대건설 등 시공사는 사업진행이 늦춰지면 그만큼 실적에 악영향을 받을 수 있다.
 

둔촌주공아파트 조합이 어떤 선택을 하느냐는 앞으로 민간택지 아파트 분양가 상한제의 적용강도나 지역 등에 영향을 미칠 가능성도 있다.

국토교통부는 12일 발표에서 민간택지 아파트 분양가 상한제의 기본적 가이드라인만 발표했을 뿐 적용지역이나 시행시기 등 구체적 방안을 놓고는 “10월 초 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 결정될 것”이라며 뒤로 미뤘다.

김선미 KTB투자증권 연구원은 “둔촌주공아파트 재건축단지를 비롯해 10월 시행령 개정 전 분양을 할 단지의 분양가가 앞으로 정책 방향에 중요하다”며 “이들 단지에서 무리한 분양가 인상 시도 없이 주택 가격이 안정화한다면 정부의 분양가 상한제 적용지역은 축소될 것”이라고 내다봤다.

채상욱 하나금융투자 연구원은 “주거정책심의위원회는 분양가 상한제 적용지역을 투기과열지구 전체로 지정할 수도, 이중 한 지역만 지정할 수도 있는 상당한 재량권을 부여받았다”며 “제도의 유연성이 높다는 점에서 이번 발표는 상당히 전략적 발표였다”고 평가했다. [비즈니스포스트 이한재 기자]