[비즈니스포스트 채널Who] 2021년 이후 서울 은평구 불광역 일대에서 새롭게 재개발 추진하는 곳이 많이 등장했다.

3,6호선 불광역 남쪽 녹번2구역이 대표적이다.

녹번2구역은 다시 2-1과 2-2, 2-3구역으로 나뉜다. 정부가 공공재개발 후보지로 선정한 2-1구역을 제외하고 나머지 2구역만 해도 추진위가 제시하는 공급세대가 8천 세대에 이른다.

이 밖에도 대조1구역보다 더 큰 5천 세대 규모의 구산역세권 재개발도 추진되고 있다.

1차 관문인 구역 지정도 되지 않은 상황인데도 매매가격이 많이 올라가 있다.

불광5구역의 한 부동산은 “녹번2-2, 2-3구역 프리미엄이 2억 원 이상 붙었다고 하는데, 아직 구역 지정도 안 된 곳에 투자하는 것을 유념해야 한다”며 경계했다.

그러나 다른 부동산들은 “2022년 내 구역지정 가능성이 높으므로 지금이 투자 적기다”고 추천하기도 한다.

재개발 추진 중인 구역의 상당수가 도시정비형 재개발(역세권 공공임대주택사업) 방식으로 추진 중이라는 점이 특기할 점이다.

◆ 도시정비형 재개발(역세권 공공임대주택사업)이란?

도시정비형 재개발은 2, 3종 일반주거지역을 최대 준주거지역으로 상향해 용적률을 500%까지 올려주고 늘어난 용적률의 절반을 서울시가 매입해 공공임대주택이나 장기전세주택으로 활용하는 민간 재개발을 가리킨다.

서울시는 2022년 6월30일 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'을 개정했는데 그 내용은 첫째, 고밀개발이 가능한 역세권 사업대상지의 용적률을 최대 700%(준주거지역)까지 완화해주고 둘째, 일률적으로 적용했던 35층 층수 규제를 없애며 셋째, 2022년 말까지 한시적으로 적용키로 했던 1차 역세권 범위 350m(원래는 250m)도 2024까지 연장해주는 것이다.

이 개정안에 불광역 주변 도시정비형 재개발 추진 중인 사업지들이 영향을 받을 것으로 보인다.

◆ 은평구 녹번2-1구역

녹번2-1구역은 녹번동 근린공원 인근 7만9482㎡ 부지를 가리킨다.

2021년 3월 정부의 3080+ 도심복합사업 1차 후보지(저층주거지)에 선정됐다.

노후도 77.8%의 2,3종 일반주거지역이며 공급규모는 1750세대다.

2022년 본지구로 지정됐고 2024년 착공한다는 목표를 세웠지만 일정이 지연되고 있다.

토지등 소유자는 약 1100명이며 2022년 7월 기준 동의율은 77%다.

2021년 2월4일 이후 매수는 현금청산 대상이 되기 때문에 거래가 중단돼 있다.

◆ 3,6호선 불광역세권 녹번 2-2구역

녹번 2-2구역은 녹번동 125-1번지 일원의 12만3700㎡ 부지를 말한다. 토지등 소유자는 1754명이다.

계획 공급세대 수는 5330세대이며 이 가운데 임대아파트는 2098세대가 될 것으로 전망된다.

2021년 12월 정비구역에 지정돼 정비계획 수립 동의율은 73% 수준이다.

2022년 6월30일에 행위제한 고시가 발령됐다.

추진위는 2022년 말에서 2023년 초 구역에 지정되고 2023년 조합을 설립한다는 목표를 세워뒀다.

◆ 6호선 역촌역세권인 녹번 2-3구역

녹번 2-3구역은 녹번동 142-1번지 일원 6만4506㎡ 부지다. 

이곳에서는 도시정비형 재개발이 추진되고 있으며 토지등 소유자는 약 1195명이다.

계획 공급세대는 약 2312세대며 이 중 임대는 822세대다.

2021년 12월 정비구역에 지정됐다. 정비계획 수립 제안을 위한 동의율은 74%다.

2022년 6월30일 행위제한 고시가 발령됐다.

◆ 대조동 역촌역세권

대조동 역촌역세권은 대조동 59-1번지 일원 3만6050㎡ 부지를 가리킨다.

서울지하철 6호선 역촌역과 대조1구역이 가깝고 평지이며 대로변에 위치했다는 장점이 있다.

공급세대 수는 1551세대로 이 가운데 임대는 625세대다.

2022년 2월 정비구역에 지정됐다. 정비계획 수립 제안을 위한 동의율은 70% 이상이다.

2022년 6월30일 행위제한 고시가 발령됐다.

조합원 분양 물량 대비 일반분양 비율이 높아 사업성이 높을 것으로 예상된다.

◆ 행위제한 고시 현황

은평구는 2022년 6월30일 녹번2-2, 2-3구역과 대조동 역촌역세권 등 3개 구역에 대해 행위제한 고시를 발령했다.

정비계획 수립예정지의 비경제적 건축행위와 투기수요 유입을 방지하기 위해서다.

◆ 녹번 2구역과 역촌역세권에 대한 현지 부동산 의견

현지 부동산에 따르면 2021년 이후 녹번2-2, 2-3구역과 대조동 역촌역세권 재개발 추진 움직임이 본격화됐고 가격이 올랐다.

프리미엄은 2~3억 사이인데 같은 기간 재개발을 추진하지 않은 지역의 빌라가격도 올랐으니 프리미엄이 높다고 보기는 어렵다.

2022년 7월 기준으로 거래는 소강상태에 들어갔다.

세 구역 모두 추진위가 2022 말 구역 지정을 자신하고 있다.

그렇게 되다면 이곳 부동산의 가치는 또 한 차례 뛸 수 있다.

◆ 6호선 구산역세권 도시정비형 재개발

구산역세권은 은평구 대조동 50-15번지 일대 12만7130㎡ 부지를 가리킨다.

토지 등 소유자는 약 2100명으로 지상 35층 5085세대가 들어선다. (임대 2125세대). 건폐율은 36.36%, 용적률은 499.57%다.

2021년부터 재개발이 추진돼 빠른 진행 속도를 보인다.

2021년 10월 은평구청에 사전타당성 검토를 요청했다. 2022년 2월 서울시로 검토를 이관했다. 2022년 하반기 구역 위한 입안 제안이 예정돼있다.

추진위 자료에 따르면, 노후도 72.37%(60% 충족), 30년 이상 건물 48.64%(30% 충족), 과소필지 44.93%(40% 충족) 등 구역지정 요건을 모두 충족하고 있는 곳이다.

2022년 7월 기준 동의율은 70% 이상이다.

구역의 78%가 구산역 승강장 기준 350m 안쪽에 위치했다. 대조1구역 바로 옆이며 평지지대에 일명 초품아(초등학교를 품은 아파트)로서 가치가 높다.

◆ 구산역세권에 대한 현지 부동산 의견

현지 부동산에 따르면 연신내역 주변은 공공재개발이나 지주택이 선점하고 있어 이제 재개발할 수 있는 땅은 여기밖에 없다.

바로 옆 대조1구역이 프리미엄만 6억 원인 걸 생각하면 구산역세권 P가 2~3억 사이인 건 여전히 매력적이다.

2021 재개발 얘기가 처음 나올 때는 매물이 안 나왔으나 최근 들어 매물이 나오고 있다.

◆ 불광역세권 도시정비형 재개발

불광역세권 도시정비형 재개발은 대조동 83-1번지 일원 1만6936㎡를 대상으로 한다.

불광역 인근 통일로 대로변 입지이며 도로 쪽에 상가가 줄지어 있다.

공급규모는 최고 35층 5개 동 696세대(임대 296세대)가 들어설 것으로 전망된다. 토지 등 소유자는 212명이다.

추진위 자료에 따르면, 노후도 64.29%, 30년 이상 건물 수 47.96%, 150㎡ 미만 과소필지 수 49.60%로 구역지정 요건을 충족했다.

동의율은 2022년 1월 기준 61%다.

현지 부동산들은 재개발 추진 현황에 대해 잘 알지 못하고 있다. 그렇지만 2021년 이후 매매가격이 꾸준히 오르고 있다.

◆ 3호선 녹번역세권 시프트

2020.9 추진위가 구성돼 2021년 3월 동의율 70%를 달성했고 1437세대 규모로 추진했으나 2022년 초 노후도 충족을 못해 무산됐다. 앞으로 2~3년 뒤 재추진하려는 움직임이 있다.

3호선 녹번역에서 도보로 3~5분 거리에 위치했다.

불광역 쪽으로 녹번2-1구역과 접하고 도로 건너편에 래미안 베라힐즈, 힐스테이트녹번 등 재개발 단지들이 있어 노후도 요건 충족하면 재개발 가능성이 높아 보인다.

◆ 응암12, 13구역 다래마을

12구역은 은평구 응암동 755번지 일대 47,356㎡ 부지다. 13구역은 700번지 일대 46,006㎡를 가리킨다.

이곳 일명 다래마을은 불광역 주변은 아니지만 은평구에서 재개발 열기가 뜨거운 곳 가운데 하나이며 소액 갭투자가 가능해 소개한다.

2019년 도시재생지역에 지정됐다.

2021년 오세훈 시장이 추진한 재개발 연계형 도시재생 도입 후 재개발이 추진되기 시작했다.

현지 부동산에 따르면 이 무렵 매가가 3~4배 올랐다고 한다.

향후 2천 세대 이상 공급이 예상되며 신속통합기획이 아닌 민간재개발 방식으로 추진되고 있다. 동의율은 70% 이상이다.

2022년 은평구청으로부터 11억 원의 예산을 지원받아 기본계획을 수립하고 있다. 2022년 6월2일 행위제한 고시가 발령됐다.

추진위는 2년 이내 정비계획 입안 및 구역지정을 목표로 삼았다. [장인석 착한부동산투자연구소 대표]

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