[비즈니스포스트] 서울 아파트 전셋값이 1년 8개월 만에 하락 전환했다. 

몇 개월 전에 비해 수억 원씩 떨어진 단지도 등장했다. 전세가격 하락은 매매가격에도 커다란 영향을 미치기 때문에 주목된다. 

더욱 눈에 띄는 대목은 올해 서울 아파트 입주 물량이 지난해에 비해 33% 이상 증가할 것이라는 사실이다. 전세가격이 하락 전환한 마당에 아파트 입주 물량의 폭증은 전세가격 하락 추세를 더욱 가속화시키는 재료로 기능할 수 있다. 

매매가격이 가장 크게 하락하는 때가 역전세가 극심할 시점이라는 사실을 감안하면 전세시장의 움직임에 촉각을 곤두세울 필요가 있다.

86주만에 상승에서 하락으로 방향을 바꾼 서울 아파트 전세가격 지수

드디어 서울 아파트 전셋값이 하락했다. 무려 86주에 걸친 상승행진을 마감한 것이다. 

한국부동산원은 2025년 1월 1주(1월6일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 서울 아파트 전세가격 지수가 전주 대비 0.01% 하락했다고 9일 발표했다.

서울 강북 14개구와 강남 11개구 모두 0.01% 하락했는데 강북에서는 성동구(-0.09%)와 동대문구(-0.08%), 강남에서는 강동구(-0.03%)와 송파구(-0.03%)의 하락이 두드러졌다.

서울 아파트 전셋값이 하락 전환 중인 와중에 전세 가격이 몇 개월 전보다 수억 원씩 떨어진 단지들도 등장하고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 강동구 고덕아트레온 전용 59㎡는 지난 8월 한때 7억1천만 원대까지 갔던 전셋값이 지난해 12월 들어 5억2천만 원을 찍었다. 

최근 6개월간 최고가와 최저가 차이가 1억9천만 원까지 커진 것이다. 

또한 송파구 헬리오시티 전용 49㎡에서는 올해 7월 7억8500만 원에서 12월 6억8150만 원으로 1억 원 가까이 하락거래 되기도 했다.

올해 서울 아파트 시장은 입주 물량이 풍부해

서울 아파트 전세가격이 86주 만에 하락으로 방향을 틀었다는 통계가 나온  가운데 서울 아파트 입주물량이 지난 해에 비해 크게 늘어난다는 소식이 들려온다. 

지난해 12월23일 부동산 중개 플랫폼 직방에 따르면 올해 전국 아파트 입주 물량은 총 23만7582가구로 올해(30만4213가구)보다 6만6천여 가구(22%↓) 줄었다. 연간 입주 물량이 2021년(23만6천622가구) 이후로 가장 적은 것이다.

놀라운 건 다른 어떤 곳보다 입주 물량이 중요한 서울은 오히려 지난 해에 비해 입주 물량이 크게 증가한다는 사실이다. 

서울에선 지난 해(2만3507가구)보다 무려 33% 많은 3만1334가구가 입주한다. 자치구별로 보면 △동대문구 9522가구 △서초구 3307가구 △송파구 3054가구 △성북구 2840가구 △성동구 2707가구 순이다.

특히 정비사업이 완료되는 대규모 사업장들이 다수 입주한다. 총 36개 단지가 입주하며 이 가운데 1천 가구 이상의 대규모 단지는 총 9곳이다. 동대문구 이문동 이문3구역을 재개발한 '이문 아이파크자이'(11월 입주 예정)가 4321가구로 가장 규모가 크다. 서초구 잠원동 '메이플자이' 3307가구는 6월에, 송파구 잠실동 '잠실래미안아이파크' 2678가구는 12월에 입주한다.

부동산 시장에 악재가 가득한 가운데 전세가격에 향방에 주목해야

대한민국 부동산 시장의 핵인 서울 아파트 전세가격이 하락세로 전환되는 시점에 입주물량이 쏟아진다는 사실은 의미심장하다. 쏟아지는 입주물량이 전셋값 하락세를 더 가속화시킬 가능성이 있기 때문이다. 

한국 부동산 시장의 특성상 매매가격의 급락을 촉발하는 방아쇠는 역전세난의 심화인 경우가 많았다.

부동산 시장을 큰 틀에서 규율하는 국내 거시지표들은 가뜩이나 엉망이다. 성장률은 참혹하고, 소득 고용 소비는 최악이라는 표현으로도 모자르다. 정부재정은 파탄 상태에 가깝다. 여기에 더해 가계부채는 이미 임계점을 넘어섰다. 

이것만으로도 부동산 시장에는 악재인데 관세 전쟁과 보호무역과 강달러로 대표되는 미국에서는 도널드 트럼프 행정부 2기가 출범한다.

설상가상으로 내란사태까지 발발해 우리 경제는 유동성 폭증, 환율 급등, 대외신인도 하락, 성장률 전망치 하향 등 계측이 불가능한 타격을 입고 있다. 내란 세력에 대한 단죄가 지지부진한 상태로 경제가 가장 싫어하는 정치적 불확실성의 해소가 지체되고 있다.

요컨대 부동산 시장에는 이보다 더 나쁠 수 없는 악재들만 매일 쌓이고 있다. 한마디로 눈 위에 서리가 내리고 있는 것이다. 부동산 시장이 올해 기력을 회복할 가능성은 낮아 보인다. 매수자 입장에선 전세시장의 추이를 지켜보며 역전세 현상이 발생할 때 매수를 고려해 봄직하다. 이태경 토지+자유연구소 부소장