[비즈니스포스트] 정부가 부동산 신탁업체의 정비사업 참여 활성화 정책을 내놔 신탁업체들이 기회를 잡을지 주목된다.

정부는 도시정비 조합의 전문성 부족에 사업이 장기화되는 사례가 빈발하자 신탁업체의 역할을 늘리는 방안을 추진하고 있다. 신탁사들이 효율적 사업추진으로 성과를 내면서 이들에게 도시정비사업을 맡기는 곳이 늘어날지 주목된다.  
 

28일 도시정비업계 안팎에 따르면 정부가 8·16 주택공급 대책의 목표 달성을 위해 신탁사업 방식을 적극 활용할 것이란 시선이 나온다.

정부는 지난 8월16일 부동산 대책에서 앞으로 5년 동안 270만 세대의 주택을 공급하겠다고 발표했다. 

대책에는 주민이 원할 경우 조합설립 없이 전문개발기관인 신탁사를 활용할 수 있도록 규제완화와 장려책을 확대하겠다는 내용도 포함됐다. 전체 공급물량 270만 세대 가운데 정비사업을 통해 52만 세대를 공급하겠다고 했는데 이를 촉진시키기 위한 것으로 풀이된다. 

신탁사의 전문성을 바탕으로 사업의 투명성을 높여 조합 방식의 긴 사업기간을 단축하겠다는 것이다. 조합 방식은 집행부 교체, 시공사와 분쟁, 소송 발생, 자금조달의 어려움 등으로 사업기간이 몇 년씩 길어지는 일이 흔하다. 

송유림 한화투자증권 연구원은 “정부는 8·16 주택공급 대책에서 도심지역 공급을 위한 방안으로 재개발·재건축 사업을 꼽고 신탁사의 정비사업 참여 활성화도 함께 제시했다”며 “규제완화의 강도나 실행의 여부를 떠나 그 방향성에 대해 옳다고 본다”고 말했다. 

신탁방식 도시정비사업은 부동산신탁사가 주민들로부터 업무를 위임받아 재건축·재개발사업을 추진하는 것을 말한다. 

일반적으로 도시정비사업은 조합 방식으로 추진된다. 하지만 신탁 방식을 선택하면 추진위 구성과 조합 설립 단계를 건너뛰고 신탁사에서 직접 업무를 진행해 도시정비사업 사업기간을 1~2년 줄일 수 있다. 

여기에 신탁사가 사업비를 조달해 금융비용 등 사업비를 절감할 수 있고 금융당국의 관리·감독을 받아 사업 과정에서 투명성도 높다는 장점이 있다. 이미 조합이 설립된 경우에도 신탁사의 전문성을 바탕으로 사업을 빠르게 추진할 수 있다. 

사업기간을 줄일 수 있다는 장점에 서울시에서 하는 신속통합기획과 시너지를 내려는 사업장도 신탁사를 찾고 있다. 

신속통합기획은 민간이 주도하는 정비사업 모든 과정을 공공이 지원해 심의기간을 절반으로 단축하는 방식을 말한다. 그 대신 기부채납, 임대주택 등으로 공공성을 확보한다. 

신속통합기획을 활용해 재건축을 추진하고 있는 서울 여의도 시범아파트(2370세대)의 사업시행자는 한국자산신탁이다. 또한 한국자산신탁이 사업시행자인 여의도 광장아파트(996세대)도 최근 영등포구와 협의를 마치고 서울시에 신속통합기획 단지 지정을 신청했다. 

신탁 방식이 2016년에 처음 도입됐을 때는 주목을 받지 못했다. 전체 사업비의 4%가량의 수수료가 부담이 됐기 때문이다. 

여기에 신탁방식이 모든 문제를 해결해주는 것도 아니다. 신탁사가 사업을 진행하더라도 문제가 발생해 추가비용이 발생할 수 있지만 수탁사의 귀책사유 없이 신탁계약을 해지하기는 쉽지 않다. 

이에 따른 추가비용이 발생하더라도 그에 따른 비용은 조합원들이 져야 해 분담금만 높아질 수도 있다. 

하지만 최근 경쟁이 치열해지면서 수수료가 2% 수준으로 낮아졌고 조합 집행부의 비리 등에 따라 사업이 지연돼 발생하는 금융비용 등을 고려하면 이 정도 수수료는 비싸지 않다는 인식도 퍼지고 있다. 

여기에 효율적으로 사업이 추진되는 곳이 많아 더욱더 도시정비업계의 관심이 쏠리고 있다.

대표적 사례가 한국토지신탁에서 추진하고 있는 서울 흑석11구역 재개발사업이다. 이 사업은 관리처분계획인가를 지난 16일 얻었다. 

관리처분계획인가는 재개발사업 행정절차의 마지막 관문으로 분양과 이주·철거등을 앞두고 조합원 분담금 및 구체적 철거·건설·분양계획 등을 최종 수립하는 단계로 정비사업의 진척이 안정화되는 마무리 단계다. 

한국토지신탁은 지난 2017년 10월 서울 재개발사업장 최초로 흑석11구역 재개발사업의 사업대행자를 맡았고 이번에 5년 만에 관리처분계획인가를 받았다. 서울 지역에서 신탁방식을 적용한 재개발정비사업의 최초 성공사례를 만들어내고 있는 셈이다. 

한국토지신탁은 흑석11구역 내 종교시설 이전 협의가 원활히 이뤄지지 않았던 점을 해결하고 사업비 조달문제도 해결하면서 사업대행자 역할을 해냈다. 

신탁사들의 재무구조가 튼실해지고 있는 상황에서 분양시장이 위축됨에 따라 신탁사 자금을 활용하려는 사업장이 늘어날 것으로 보이는 점도 사업에 긍정적이다. 

조합 시행방식에서는 사업비를 직접 조달하거나 시공사로부터 대여를 받아 추진하지만 신탁 시행방식으로 하면 신탁사가 자금을 조달해 사업비 부담을 낮출 수 있다. 

신탁업계 자산건정성 지표도 크게 개선됐다. 대표적 신탁업체인 한국자산신탁은 요주의 이하 자산 커버리지비율(충당금 설정액과 자기자본/요주의 이하 자산)이 2018년 148%에서 2022년 2분기 522%로 크게 개선됐다. 같은 기간 한국토지신탁도 95.5%에서 200.1%로 높아졌다. 

자산건전성은 부동산신탁사의 사업현황과 거래상대방의 신용상태 등을 종합한 지표다. 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실로 구분된다. 요주의 이하 등급로 분류되면 신용위험이 있다고 판단한다. 

신탁업계 관계자는 “신속하면서 원활한 사업진행이 신탁방식의 큰 장점이다”며 “둔촌주공 사례 등을 반면교사 삼아 신탁사를 찾는 사업장이 늘어날 것으로 기대된다”고 말했다. 류수재 기자